"서울 집값이 너무 많이 오르고 있는데…
서울 집값은 언제쯤 꺾일까요?"
각종 온라인 커뮤니티를 보다보면
가파르게 오른 집값을 보면서
싸게 사고 싶은 마음에 여쭤보시는 분들도 있으시고
정말 많은 분들 께서는
'아니 인구가 계속 줄고 있다는데,
서울 집값은 왜 대체 오르는지'
고민을 많이 하시는 것 같습니다.
1~2억 현금이 있는데
서울 아파트를 봐야 할지 모르겠다는 분들을 자주 만납니다.
오르는 거 보면 지금이라도 잡아야 할 것 같고,
인구가 준다는데 고점에 물릴 것 같기도 하고.
그 사이에서 아무것도 못 하고 있다는 거 알고 있습니다.
그리고 이런 질문을 제게 주실 때
저는 그때마다 저는 되묻습니다.
"어느 서울요?"
서울 인구, 10년 만에 64만 명이 사라졌다
서울시가 2040년을 바라보며 수립한 도시기본계획,
이른바 『2040 서울도시기본계획』에는 불편한 숫자가 담겨 있습니다.
2010년 서울 인구는 1,017만 6천 명이었습니다.
2020년에는 953만 3천 명. 10년 만에 6.3%, 64만 명이 줄었습니다.
같은 기간 경기·인천 인구는 1,428만에서 1,615만으로 13.1% 늘었습니다.
사람들이 서울을 떠나고 있습니다.
그런데 이상하지 않나요?
사람이 줄어드는 도시의 집값이 이렇게 높을 수가 있을까요?
양극화는 '도시 vs. 도시'가 아니라 '동네 vs. 동네'에서 일어난다
여기서 핵심이 나옵니다.
인구는 줄지만, 모든 동네가 똑같이 줄어드는 게 아닙니다.
서울 안에서도 격차가 벌어지고 있는 겁니다.
계획서의 수치를 보면 선명하게 드러납니다.
강남구·서초구·중구·영등포구·종로구,
이른바 3도심권 5개 자치구가
서울 전체 총생산(GRDP)에서 차지하는 비중은
52~53%대를 10년째 유지하고 있습니다.
쉽게 말해, 서울 경제의 절반이 다섯 개 자치구에
집중된 채 굳어져 있다는 뜻입니다.
그렇다면 나머지 20개 자치구는?
인구도 빠져나가고, 경제력도 이 다섯 곳을 따라잡기 어렵습니다.
출근 통행량 데이터는 더 냉정합니다.
중구의 주간인구는 야간인구의 174%, 종로구 148%, 강남구 133.5%.
낮에는 사람이 몰리고 밤에는 썰물처럼 빠져나갑니다.
저는 이 수치를 처음 봤을 때 한 가지 질문이 머릿속에 박혔습니다.
'그럼 이 사람들이 잠 자러 가는 곳은 어디지?'
실제로 강남 직장인들이 밀집한 역세권 소형 전·월세를 직접 임장해보니,
공실이 나는 순간 대기자가 붙는 구조였습니다.
반면 주간인구 유입이 적은 외곽 빌라는
같은 기간 공실이 석 달 넘게 이어지는 물건을 어렵지 않게 볼 수 있었습니다.
노후화는 조용히, 그러나 집중적으로 진행되고 있다
또 하나의 불편한 진실이 있습니다.
2021년 기준 서울 전체 건축물의 49.5%가
사용승인 후 30년이 넘었습니다.
계획서는 2024년이 되면 이 비율이 61.8%까지 올라갈 것으로 봅니다.
건물의 절반이 넘이 30년 이상 된 도시.
이 노후화가 고르게 분포돼 있다면 모르겠지만, 아닙니다.
노원구의 노후주택 비율은 33.9%, 양천구 29.7%, 용산구 28.8%입니다.
특히 상계 8·9·10동, 반포본동, 잠실7동은
단지 내 모든 주택이 30년을 초과한 상황입니다.
단순 노후화가 아니라, 특정 지역에 노후화가 집중되고 있습니다.
어떤 동네는 재건축·재개발을 통해 신축으로 탈바꿈하고, 어
떤 동네는 낙후된 채로 남습니다.
이게 격차의 두 번째 층위입니다.
1인 가구와 고령화, 수요 지형을 바꾸고 있다
인구가 줄어도 가구 수는 늘어납니다.
이게 역설적이지만 사실입니다.
2020년 서울의 1인 가구 비율은 34.9%.
2010년 24.4%에서 10.5%포인트 뛰었습니다.
1인 가구만 139만 가구입니다.
65세 이상 노인 1인 가구는
26만 가구로 10년 만에 두 배가 됐습니다.
고령화 속도도 가파릅니다.
2020년 서울의 노년인구 비율은 15.4%.
유엔 기준 20%를 넘으면 초고령사회인데,
서울은 그 문턱에 와 있습니다.
이 변화는 주택 시장에서 무엇을 의미할까요?
가구 형성이 계속되니 수요 자체는 살아있되,
그 수요의 성격이 달라집니다.
소형 주택, 역세권, 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에 대한 수요는 견고합니다.
반면 대형 평수 중심의 외곽 주거지는 수요 기반이 흔들립니다.
집값이 오르는 이유, 그리고 계속 오를 곳
주택구입부담지수를 보면,
2020년 서울의 수치는 153.4입니다.
같은 해 경기도 76.4의 두 배입니다.
중간 소득 가구가 중간가격 주택을 살 때
소득의 상당 부분을 대출 상환에 써야 한다는 뜻입니다.
그런데도 집값이 버티는 이유는 단순합니다.
서울 경제력이 특정 자치구에 집중되어 있고,
그 자치구 안에서 일자리와 생활 인프라가 모이기 때문입니다.
떠나고 싶어도 직장이 강남에 있으면 떠나기 어렵습니다.
반대로 경제력이 집중되지 않은 자치구는 다릅니다.
인구가 빠져나가고, 건물은 낡아가고,
재건축 기대감이 사라지면 가격은 조금씩 힘을 잃습니다.
결국 '서울 집값'이라는 하나의 숫자는 없습니다.
집값이 계속 올라갈 서울과 조용히 힘을 잃어갈 서울,
둘이 같은 이름을 쓰고 있을 뿐입니다.
평수보다 입지에 집중하시어
현재 시기에 맞는 곳을 보셔야한다는 말입니다.
직주근접·소형·재건축 세 기준을 충족한 물건을
2024년에 매수하신 분이 있습니다.
강남 접근성 좋은 역세권 소형 아파트,
당시 매매가 5억, 지금 시세는 8억 중반입니다.
임대 공실은 한 번도 없었습니다.
반면 같은 시기 외곽 대단지 입지 떨어지는 대형 평수를
'서울이니까 오르겠지'라는 기대로 잡은 경우,
가격은 제자리이고 전세가가 밀려 역전세 압박을 받고 있습니다.
10년 후를 상상해보겠습니다.
직주근접·역세권 소형 물건 하나 보유.
(여기서는 직주근접에 기반한
입지 좋은 것을 우선생각하셔야합니다.)
공실 없이 월세 수익이 쌓이고,
재건축 연한이 가까워지면서 시세 차익이 생깁니다.
반면 인구 유출이 계속되는 외곽 낡은 입지가
아쉬운 아파트는 팔고 싶어도 살 사람이 좁아집니다.
어느 서울을 고르느냐가 단순히 가격 차이가 아니라,
10년 뒤 '팔 수 있는 집이냐, 팔리지 않는 집이냐'를 가릅니다.
그래서 우리는 어떻게 해야 하는가
2040 서울도시기본계획은 이 문제를 알고 있습니다.
"생활인구의 활동반경에서 구심점 역할을 수행하며,
대도시권에서 서울의 영향력이 실질적으로 강화되고 있다"
주거비 부담 완화와 균형 발전을 목표로 제시합니다.
하지만 계획과 현실 사이에는 언제나 간극이 있습니다.
그 간극을 투자자로서 어떻게 읽어야 할까요?
세 가지를 기억하시면 됩니다.
첫째, 직주근접을 놓치지 마십시오. 주간인구 유입이 많은 자치구 인근 주거지는 수요가 구조적으로 견고합니다. 낮에 사람이 몰리는 곳에서 멀지 않은 집은 공실 리스크가 낮습니다.
둘째, 노후화 지역의 재건축·재개발 사업성을 검색하며 찾아보세요. 30년 이상 건물 비율이 높은 지역 중, 사업성이 있는 곳과 그렇지 않은 곳을 구분해야 합니다. 계획서에서 명시된 상계동, 잠실, 반포 등의 집중 노후화 지역은 정비 사업의 흐름을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
셋째, 1인 가구·고령 인구 수요를 잡는 역세권/인프라를 갖춘 물건을 점검하십시오. 인구는 줄어도 가구는 늘어나는 지금, 소형이더라도 수요를 만족시킬 수 있는 역세권 or 환경인프라(병원, 마트 등)을 갖춘 곳의 수요는 더 커질 것입니다. 특히 고령 인구가 많고 재가 복지 인프라가 갖춰진 지역의 전망은 계속 좋을 것 같습니다.
서울은 비어가고 있습니다.
하지만 모든 서울이 같은 속도로 비어가지는 않습니다.
어느 동네를 고르느냐가, 10년 후 자산의 결과를 가릅니다.
"인구가 줄어들어서 부동산이 폭락할 것이다"
등의 이야기에 집중하시기 보다는
내 돈을 진짜 불릴 수 있는 실효적인 진짜 현실에 집중하시어
원하는 결과를 만드시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
