안녕하세요, 아이닌입니다.
최근 경기권 매수세가 다시 살아난다는 기사들을 보며
문득 이런 생각이 들었습니다.
“어라? 이거 어디서 본 적 있는데?”
그리고 곧바로 떠오른 건
몇 년 전, 서울 전세에 살던 제 모습이었습니다.
당시 저는 급격히 오르는 전세보증금을 감당하는 것이 너무 버거웠습니다.
계속 올라가는 전세 가격을 보며 조급함과 불안함을 느꼈고,
결국 서울을 떠나 경기도에 첫 내집 마련을 하게 되었습니다.
그 시기의 분위기와 지금 시장이 묘하게 겹쳐 보였습니다.
물론 시장은 매번 똑같이 움직이지 않습니다.
하지만 반복되는 흐름 속에서 배울 수 있는 건 분명 있다고 생각합니다.
전세가 움직이기 시작하면 사람들도 움직인다
19~20년 시장과 지금 시장의 가장 큰 공통점은
결국 ‘전세 상승’에서 시작된 흐름이라는 점입니다.
당시에도 서울 전세 가격이 급등하면서
많은 사람들이 서울을 벗어나기 시작했습니다.
“이 돈이면 차라리 집을 사자.”
라는 심리가 강해졌고,
상대적으로 가격 부담이 덜하거나 대출 활용이 가능한 경기권으로 수요가 퍼져나갔습니다.
지금도 비슷한 흐름이 보입니다.
서울 전세는 다시 빠르게 오르고 있고,
매물 부족 현상도 점점 심해지고 있습니다.
결국 실수요자들은 현실적인 선택지를 찾기 시작합니다.
다만 지금은 과거와 결이 조금 다릅니다.
19~20년에는 임대차법 시행 이후
전세 매물이 급감하며 가격이 급등했다면,
지금은 공급 부족에 더해
토지거래허가제, 양도세 중과, 다주택자 규제 등으로
시장 자체의 매물 잠김 현상이 훨씬 강하게 나타나는 느낌입니다.
결과적으로는 둘 다 전세 상승이라는 결과를 만들지만,
그 과정과 원인은 조금 다르다는 생각이 듭니다.
그럼에도 결국 시장은 비슷한 방향으로 움직입니다.
전세가 오르면 사람들은 움직이고,
그 움직임은 결국 외곽으로 확산됩니다.
그리고 그 흐름이 강해질수록
시장은 다시 과열의 기운을 띠기 시작합니다.
과거의 행동이 결국 지금의 기준이 된다
돌이켜보면
당시의 저는 엄청난 투자 판단을 했던 것이 아닙니다.
그저 제 상황에서 할 수 있는 최선의 선택을 했을 뿐입니다.
계속 오르는 전세를 감당하기 어려웠고,
불안정한 거주 환경 속에서 흔들리기보다
내가 감당 가능한 범위 안에서 내집 마련을 선택했습니다.
결과적으로 그 선택은 제 자산 흐름을 바꾸는 시작점이 되었습니다.
하지만 그 이후 시장은 영원히 오르지 않았습니다.
상승장이 이어질 것 같던 분위기 속에서도
금리 인상과 대출 규제가 시작됐고,
결국 전세 시장이 먼저 흔들리기 시작했습니다.
그리고 저는 2022년에
역전세라는 굉장히 큰 공포를 직접 경험하게 되었습니다.
그때 느꼈던 건 하나였습니다.
전세 시장이 흔들리면
시장 전체의 자금 순환도 함께 멈출 수 있다는 것.
당시에는 “계속 오른다”는 분위기가 너무 강했기에
전세가가 떨어질 수도 있다는 가능성을 깊게 생각하지 못했습니다.
하지만 지금 돌아보면
전세가가 너무 가파르게 오를 때일수록
오히려 하락 가능성과 리스크를 함께 봤어야 했다는 생각이 듭니다.
시장은 늘 한 방향으로만 움직이지 않았는데,
그 순간에는 모두가 영원할 것처럼 느끼곤 합니다.
지금 와서 돌이켜 보면
그 때 제가 산 집은 분명 아쉬움도 남습니다.
히지만 그보다 더 중요했던 건
어떻게라도 내가 할 수 있는 최선의 행동을 했다는 점입니다.
그 경험 덕분에 저는 자본주의 시장이
어떻게 움직이는지를 조금씩 체감하게 되었고,
지금 다시 반복되는 시장 안에서도
예전보다 훨씬 차분하게 대응할 수 있게 되었습니다.
과거 시장을 복기하면 보이는 것들
그래서 요즘 저는 단순히 “더 오를까?”보다
“내가 이 리스크를 감당할 수 있는가?”를 더 많이 생각하게 됩니다.
과거의 저는 내 상황에 맞는 내집 마련을 고민했다면,
지금의 저는 보유 자산을
어떻게 더 좋은 자산으로 갈아탈 것인가를 고민하고 있습니다.
그리고 그 과정에서 가장 중요하게 느끼는 건
결국 ‘유연한 태도’입니다.
시장이 과열되었을 땐
영원히 오를 것처럼 느껴지고,
시장이 침체되었을 땐
다시는 회복되지 않을 것처럼 느껴집니다.
하지만 지나고 보면
늘 그 사이 어딘가에 답이 있었습니다.
그래서 지금은 일부러라도 반대로 생각해보려 합니다.
- 전세가가 너무 빠르게 오른다면
언젠가는 조정될 수도 있지 않을까? - 모두가 조급해질 때
나는 감당 가능한 수준 안에 있는가? 지금의 상승 분위기가 꺾였을 때도
나는 버틸 수 있는 구조인가?
이 질문들을 스스로에게 계속 던져보게 됩니다.
상승은 영원하지 않고,
조정 또한 영원하지 않습니다.
결국 중요한 건
시장의 방향을 완벽히 맞추는 것이 아니라,
어떤 상황이 와도
내가 무너지지 않을 구조를 만드는 것이라고 생각합니다.
그래서 저는 요즘
일부러라도 지금 시장의 분위기와 감정을 기록해두려 합니다.
사람들이 어떤 이유로 움직이는지,
무엇을 두려워하고 무엇에 조급해하는지,
어떤 지역으로 수요가 번지고 있는지.
그 순간에는 당연해 보였던 흐름들도
시간이 지나 다시 돌아보면
시장을 이해하는 굉장히 중요한 힌트가 되곤 했기 때문입니다.
결국 시장은 반복되지만,
그 반복을 ‘경험’으로만 남기는 사람과
‘기준’으로 쌓아가는 사람의 차이는 생각보다 크다고 느낍니다.
이번 시장도 지나고 나면
또 하나의 복기 자료가 될 것입니다.
시장이 반복된다는 걸 인지하고 나니
앞으로 제가 해야 할 액션플랜도 조금 더 선명해졌습니다.
조급함에 휩쓸리지 않되,
기회가 왔을 때 움직일 수 있는 준비는 해두는 것
그리고 무엇보다
과거의 경험을 단순한 추억으로 남기는 것이 아니라
다음 선택의 기준으로 활용하는 것.
아마 이번 사이클도
시간이 지나고 나면 또 다른 기준과 교훈을 남겨줄 것 같습니다.
여러분들도 지금의 시장 분위기와 상황들을
꼭 기록으로 남겨보셨으면 좋겠습니다.
훗날 다시 비슷한 흐름이 왔을 때,
그 기록들이 결국 스스로를 지켜주는
가장 현실적인 기준이 되어줄 것입니다.
여러분의 투자생활을 응원합니다.
제 글을 읽어주셔서 감사합니다:)
