지난 주말, 제게는 원포인트 레슨과도 같았던 밥잘님과의 투자코칭이 있었습니다.
여기에 저의 두번째 투자코칭을 정리해봅니다.
<나의 부동산 자산 상황>
0-1호기 지방광역시 선호단지 준신축 아파트
0-2호기 지방 중소도시 구축 소형 아파트(공시지가 1억 미만)
1호기 서울 구축 아파트 (25년 하반기 매수)
<나의 고민의 지점>
- 지방광역시 아파트를 매도하고, 수도권 아파트를 갈아타고 싶은데, 아직 지방광역시 아파트가 매수 할때의 원금을 회복하지 못한 상황이다. 1호기를 하면서 서울, 수도권 아파트를 임장하다 보니, 지방광역시 아파트의 매매가 상승은 더딘 반면 서울, 수도권 아파트의 전세, 매매가 상승이 높은 게 보여 손절을 하더라도 갈아타고 싶다는 생각이 간절해진다. 한편으로는 0-1호기가 가치가 있는 단지에 속하므로 천천히 가더라도 잃지 않는 투자를 해야 한다는 생각도 한다. 잃지 않는 투자, 오래 갈 수 있는 투자를 위해 0-1호기를 지키는 투자를 해야 한다는 것을 알지만, 자꾸만 서울, 수도권 아파트에 기회가 있다는 생각이 들어 고민 끝에 투자코칭을 신청하게 되었다.
2. 지방 중소도시 0-2호기 아파트는 소형구축 아파트로 저가치 아파트에 가깝다. 근래 들어 그 지역의 매매 수요가 늘고, 지역 랜드마크 아파트는 전고점에 가까워지는 가격흐름을 보이고 있다. 하지만 내가 매수한 아파트는 그런 흐름이 오지 않은 상태이다. 지방중소도시 구축 10평대 아파트를 어떻게 매도해야 할지 고민스러워 질문지에 질문을 남기게 되었다.
<밥잘 튜터님의 가르침>
원포인트 메세지1. 갈아타기를 고민할 때는 단지의 가치를 보고 가세요.
단지의 가치는 얼마나 많은 사람들이 그 단지를 매수하고 싶어하는가?하는 수요, 즉 수요의 크기이다.
인구 300만 도시의 선호 단지(지방광역시 준신축 단지) vs 인구 2500만의 중간이상 선호 단지(수도권 비규제 선호단지)라는 관점에서 갈아타는 것은 옳은 방향성이다.
하지만 단기적으로 내가 매도한 단지가 더 오를 수 있고, 내가 매수한 단지가 그동안 가격이 안 오른 것이 아니기 때문에 매매가 상승이 느리거나 떨어질 수 있다. 그렇지만 다음 상승장에서 수도권 단지(중간이상 선호단지)의 가격흐름이 지방광역시 선호단지(연식 가치가 떨어짐)의 가격흐름을 상회할 수 있다. 그런 장기적 관점으로 수요가 더 큰 자산을 담아라.
=> 깨달은 점 : 부동산 시장 상황의 변화와 규제, 서울 수도권 공급 절벽에 의한 전세가 상승 이슈 등 외부 변수를 두고 아파트 갈아타기를 고민하며 아파트 투자의 본질을 잊은 나를 깨달았다. 그런 소음 들을 걷어내고 아파트의 본질 가치, ‘그 단지를 사고 싶어 하는 사람이 얼마나 더 많은가?’를 생각하니 내 투자에 대한 로드맵이 명료해졌다.
규제로 인해 시장 상황이 바뀌더라도 갈아타고 싶은 단지와의 가치 비교를 하고, 가치가 더 좋다는 판단이 들 때 매수하면 된다는 결론.
원포인트 메세지2. 하락장에 대비하라.
밥잘 튜터님께서는 이번 투자코칭에서 이번 상승장에서의 나의 액션 플랜 뿐만 아니라, 다가올 하락장을 거쳐 다음 상승장에서 내가 목표로 할 자산에 대한 말씀도 해주셨다.
지방에 거주하고 있는 나는 지금은 서울 상급지 갈아타기를 할 수 없다. 하지만 기회는 다시 온다. 다가올 하락장에 매도하고 상급지 갈아타기를 하기 위해 지금 내가 하는 갈아타기 단지는 환금성이 좋은 단지, 매도가 원활한 단지를 매수해야 한다.
=> 깨달은 점 : 지금 내가 0호기 갈아타기를 할 단지는 수도권 비규제지역일 것이다. 수도권 비규제 지역 단지 매수를 할때 '하락장에 매도를 할 때 매도가 원활한 단지인가?'라는 질문을 던져보고 환금성이 좋은 단지를 매수하는 것이 좋은 방향성임을 알게 되었다.
원포인트 메세지3. 지방 아파트 매도를 위한 트레킹 단지를 살펴보자.
지방 아파트는 그 지역내 단지들의 가격의 흐름이 비슷하게 흘러간다. 내가 보유한 단지의 앞단에 있는 단지의 매매가격 흐름과 매매 물량 변화, 최저 매물의 소진 등을 살펴보며, 내가 보유한 단지의 매도 시점과 가격, 매도를 위해 내가 해야할 것 등을 알려주셨다.
=> 깨달은 점 : 매수는 기술, 매도는 예술이라는 말처럼 밥잘님께서 보여주신 비교단지의 가격흐름과 변화, 매도 타이밍에 대한 말씀은 거의 예술의 경지였다. 부동산 중개소에 내 매물을 내 놓고 마냥 기다리는 게 아니라, 가격의 흐름을 잃고 매수 흐름의 길목에서 내 매물을 내놓는 원포인트 매도 레슨을 받은 기분이다. 배운 대로 꼭 행동하자!
원포인트 메세지4. 부동산 투자 실력을 키우기 위해 가장 중요한 투자행위. 매물임장!
매물임장 30회를 기준으로 앞마당을 만들어 보자.
육아와 일을 병행하며 월부에서 투자공부를 하다보니, 늘상 시간이 부족하고 역량이 부족함을 느낀다. 부동산 투자 실력을 키우기 위한 원씽은 뭘까? 밥잘님께서 꼽아주신 원씽은 바로 매물임장. 매물임장을 통해 현장의 변화, 상승장과 하락장을 거치며 사람들이 좋아하는 단지는 어떤 단지인지, 가격의 흐름이 어떻게 변화하는지 가까이에서 바라보며 관찰하며 보내는 시간 속에서 투자자의 실력이 쌓인다.
<행부맘의 액션플랜>
- 지방 중소도시 보유 단지의 매도를 위해 트레킹하는 단지의 실거래가 뿐만 아니라 매물 소진 상황(매물 갯수, 최저매물의 소진 상황 등)을 파악하며 매도 타이밍 가늠하기
- 서울 1~3급지 앞마당을 만들며, 매물임장 30회를 기준으로 앞마당 완성해보기
갈아타기 단지를 비교할 때는 항상 ‘얼마나 많은 사람들이 이 단지를 사고 싶어 할까?’를 떠올리며 더 가치(수요관점)있는 단지를 매수한다는 마음으로 비교평가해보기
밥잘 튜터님! 엊그제 해주신 투자코칭은 제게 또 다른 꿈을 꾸게 해주셨습니다~
매달 강의듣고, 임장가고, 임보쓰고, 독서하고, 후기쓰고…매달 수많은 점들을 찍어가지만
그 점들이 모여 내가 어떤 미래를 그려볼 수 있을지,
나의 지금의 점들이 어떤 그림을 그리고 있는지,
이 길을 먼저 간 선배투자자로서 생생하게 알려주시고, 용기주셔서 감사합니다.
가르쳐주신 대로 다가올 상승장과 하락장을 너끈히 견디며 부동산 투자의 실력을 쌓아나가겠습니다.
힘이 되는 말씀 해주셔서 감사합니다!
