[월부학교 3강후기] 10억 달성으로 가는 갈아타기 전략 오하튜터님 강의 후기

안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다.

월부학교 3강은 ♥오렌지하늘 튜터님♥께서

“10억 달성으로 가는 갈아타기 전략” 에 대해 강의해주셨습니다.

어디서도 들을 수 없는 현장감 가득한 이야기 해주셔서

실질적으로 많이 도움 되는 강의였는데요. 배운 내용들 정리해봅니다.

1.갈아타기는 하락장에서 가능한거 아니에요?

최근 좋은 것은 조정받고, 덜 좋은 것이 상승하는 모습의 최근 시장으로

상급지 보다 오히려 4급지에서 가격대 빠르게 상승하며 갭매우기 현상을 보입니다.

상승장에서 좋은게 먼저, 많이 오르니 갈아타기는 어렵다는

단순한 생각으로 접근하면 오히려 기회를 놓칠 수 있다는 것을 배웠습니다.

갈아타기는 상승장이냐 하락장이냐 타이밍의 문제가 아니라 

어떤 단지를 살 것이냐가 중요하며, 결국 내가 살 단지가 준비되어야 가능한 일입니다.

매달 투자의사 결정에서 갈아타기 할 수 있다는 마음으로 단지 선정 하겠습니다.

2. 매도시 세금 계산을 필수다.

지방의 경우 2년 보유 이후에 매도하여야 양도세가 기본세율로 수익이 큽니다.

하지만 지난 시장처럼 지방까지 규제지역이 될 경우 세금을 계산할 수 있어야 합니다.

1년 미만 보유 후 매도하면 양도세율이 70%,

2년 미만 보유 시에는 60%의 높은 세율이 적용됩니다.

또한 규제지역에서 다주택자 중과가 적용될 경우에는 기본세율에 추가 세율이 붙게 됩니다. 

예를 들어 과세표준이 8,800만원 초과~1억5천만원 이하라면 

기본세율은 35%인데, 3주택자는 여기에 30%가 추가되어 총 65% 세율이 적용됩니다. 

이는 사실상 2년 미만 단기 매도 세율과 비슷한 수준입니다.

무조건 파는 것은 아니라 여러 채를 아파트 보유 중이라면 

현재 상황에서 어떤 선택이 더 유리한지 계산하고 의사결정 내릴 수 있어야 한다는 점 배웠습니다.

3. 상승장에서 갈아타기 할 때 챙겨야할 조건

갈아타기는 매도와 매수를 동시적으로 하기 때문에 순서가 중요합니다.

특히 매도를 꼭 먼저해야하는 ‘선매도 후매수’가 필수조건입니다.

단, 상승장에서는 매수하고자 하는 단지들이 짧은 기회를 주며 날라가기 때문에

반드시 사는 집 계좌 부터 받고  파는 집 계좌를 줘야합니다.

• 계좌는 사는 집 먼저 받고, 파는 집 계좌 주기
• 계약서 작성 시 파는지 먼저 쓰고 중도금까지 받아야 하며,
• 잔금 시 파는지 잔금하고 사는 집 잔금하는 순서 잘 기억하도록 하겠습니다.

4. 매도를 위해 실제 행동을 하고 있나요?

매도는 쉽지 않습니다. 확률을 높이기 위해 꾸준히 행동해야 하는데요.

‘매도를 위해 실제 행동하고 있는가?’라는 질문이 제 매도 과정을 다시 복기하게 만들었습니다.

매도를 반복적으로 해야하는 행동들 정리해봅니다.

• 매수자 매도자 입장 모두 전화하기

 그 이유는 매수자에게는 현재 매물의 브리핑 되는 가격과

비슷한 가격대로 추천 매물, 실거래 등록되기 전 높게 거래된 가격을 브리핑 받을 수 있습니다.

반면에 매도자를 전화할 경우 다른 집의 깍이는 가격과

실거래 등록되기전 싸게 팔린 가격에 대해서 브리핑 받을 수 있습니다.

두 버전으로 크로스 체크 해야지만 제대로된 매도가격을 설정할 수 있습니다.

• 부동산에 집을 내놓고 주기적으로 해야하는 4가지 일

매물을 내놓고 나서 전화임장을 통해 4가지를 주기적으로 확인해야 합니다.

-동료에게 부탁)내 매물이 브리핑이 되고 있는가?

-매주 금요일) 주말에 보러 오는 사람이 있는지?

-매주 월요일) 보고 간 손님들의 선택하지 않는 이유는 무엇인지?

-수시) 최근 거래된 집과 경쟁매물의 상태와 상황을 파악

행동으로 매도할 수 있다 생각하고 매도하는 동료분들 있으면 전임 열심히 돕겠습니다.

매도과 갈아타기를 최근에 했기 때문에 강의 내용이 더 쏙쏙 들렸고, 

제가 경험하지 못한 부분까지 이야기해주셔서 귀를 쫑끗하고 강의에서 더 많이 배울 수 있었습니다. 

알기 쉽고 실효성 강의 해주신 오하튜터님 감사합니다 ♥