안녕하세요 우도롱입니다.
5월 9일 양도세 중과 예외 기점을 지나고
지역마다 단지마다 분위기가 많이 달라지고 있고
현명한 내집마련, 현명한 갈아타기가 중요한 시기라고 생각합니다.
24년 하반기에 봤던 서울 아파트 매물의 1년 반이 지난 현시점
시세 변화를 복기하며 더 나은 투자, 더 나은 내집마련에 도움이 되시기를 바랍니다.
(당시 최고의 투자처가 아닌, 일부 단지를 예시로 한 설명입니다)
① 투자금 2억대 (전고점 높은거?)
2021년 전고점 기준
- 10억이상 : 중계 학군지 33평, 청량리 구축 33평
- 9억대 : 응암동 신축, 서대문역 멀세권, 답십리역 멀세권 구축
- 7~8억대 : 무악재역 역세권, 등촌역 역세권 구축
흔히, 내가 가진 돈으로 가장 좋은 걸 사는 게 좋다 라고 하는데요.
여기서 ‘가장 좋은 것’을 ‘21년 전고점이 높은 것’으로 판단하는 경우
노원 학군단지인 양지대림 33평이나
개발 호재의 청량리동 홍릉동부 33평을 선택하게 됩니다.
결과는 어떨까요?
2026년 현재 호가 기준 가장 많이 상승한 곳은
전고점이 8~9억대였던 답십리 동아 33평, 인왕산현대 25평입니다.
전고점이 높았던 노원 학군지 양지대림과 하계현대는
오히려 현재까지의 매매가격 상승이 가장 낮은 편입니다.
같은 30평대 구축끼리 비교해보면
21년엔 중계 양지대림 > 청량리 홍릉동부 > 답십리동아
26년엔 답십리동아 > 중계 양지대림 > 청량리 홍릉동부 순이 되었습니다.
20평대 단지끼리 비교했을 때에도
21년엔 백련산파크자이 > 천연뜨란채 > 인왕산현대
26년엔 천연뜨란채 > 인왕산현대 > 백련산파크자이 순이 되었습니다.
여기서 배워야 할 정말 중요한 것은
가장 좋은 것 = ‘전고점이 높은 것’이 아니라는 걸 마음으로 받아들이고
다음 하락장에도 잊지 않아야 합니다.
개인적으로 은평구의 백련산 파크자이가 그 안에서 선호하는 신축아파트로 홍제동 구축 인왕산현대보다 꾸준히 높은 시세를 형성했으나, 상승장이 중반을 넘어가며 시세가 역전되는 모습이 단지 선호도가 넘지 못하는 ‘땅’의 차이를 보여줬다고 생각합니다. 강서구 염창동의 방2개 태영송화가 노원구 학군지 하계현대 32평과 시세 차이를 좁히고 있는 부분도 마찬가지입니다.
노원구 학군지 보다 동대문 멀세권
은평구 신축 보다 서대문 구축
연식을 줄이고 평형을 줄이더라도, 서울 안쪽으로 들어오는 것이
장기적으로 더 좋은 결과를 보여준다는 걸 잊지 않아야겠습니다.
② 투자금 3억대 (제일 비싼거?)
24년 당시 매매가 기준(높은 순)
- 10억이상 : 등촌동 구축 32평
- 9억대 : 응암동 신축, 이문동 구축 32평
- 8억대 : 당산 멀세권(방2개), 대림동 역세권 구축 24평
이번엔 ‘살 수 있는 제일 비싼 걸 산다’는 기준에서 보겠습니다.
이 기준에서는 등촌아이파크 32평이 10억대로 가장 비싸고
전고점도 가장 높아 매수 검토하게 될 겁니다.
결과는 어떨까요?
2026년 현재 호가 기준 가장 많이 상승한 곳은
매매가격이 8억대였고 전고점도 가장 낮았던
영등포구 당산 한강, 대림 현대3차 23평입니다.
(당산 한강 아파트는 250세대 복도식 방2개 단지입니다.)
24년 하반기 제일 비쌌던 등촌아이파크나 힐스테이트백련산4차는
오히려 현재까지의 매매가격 상승이 낮은 편입니다.
21년엔 등촌아이파크 > 백련산4차 > 당산 한강
26년엔 당산 한강 > 등촌아이파크 > 백련산4차 순이 되었습니다.
가장 좋은 것 = ‘제일 비싼 것’이 아닐 수 있습니다.
9억대 아파트 팔고 11억대 12억대 아파트로 간다고 해서
반드시 더 좋은 선택이 아닐 수 있습니다.
개인적으로 강서구 마곡의 수명산파크5단지의 흐름이 궁금했는데요. 수명산이 지하철역도 멀고 강남에서 꽤나 멀지만 마곡 업무지구가 양적 질적으로 좋아지고 있어 직장의 힘이 있지 않을까 생각했습니다. 아직 상승장이 진행중이지만, 같은 8억대였던 방2개 구축 당산한강이나 대림동 구축 대림현대3차에 못 미치는 시세를 보여주고 있는 부분에서 마곡도 결국 강서구이고 상급지인 영등포를 치고 가기는 어렵다라고 생각됩니다.
10억대 강서구 30평대 보다 8억대 영등포 20평대
9억대 은평구 신축 보다 8억대 영등포 구축
가격으로 접근하는 것 보다는 서울 안쪽으로 들어가는 갈아타기가
장기적으로 더 좋은 결과를 보여준다는 걸 잊지 않아야겠습니다.
제목에서는 더 많이 오르는 아파트라고 했지만 상승장이 진행된 현시점에서 앞으로 어디가 더 오를지는 알기 어렵다고 생각합니다.
다만 2026년에도 같은 매매가격에
마포/성동 멀세권 구축 20평대
영등포 역세권 구축 30평대
강서구 준신축 20평대
라는 선택지가 우리 앞에 놓여있습니다.
이왕이면 신축, 이왕이면 30평대 보다
장기적으로 ‘땅’의 가치가 있는 곳에 대해서도 고민해보시면 어떨까 합니다.
그리고..
투자단지 + 후보단지의 시세를 복기하다보면
내가 산 단지는 덜 오르고
사지 않은 단지가 더 오르는 걸 보며
내 선택이 후회스럽게 느껴질 수도 있습니다.
하지만 진짜 중요한 것은,
내가 정답을 맞췄나 틀렸나 채점하는 게 아니라
‘다음에 이런 아파트로 갈아타야지’ 마음을 먹는거라 생각합니다.
더 나은 미래를 만들기 위해 노력하는 모두를 응원드립니다.
감사합니다.
