실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 52기 79조 채비아]

안녕하세요,

늘 선한 영향력을 주는 투자자가 되려는 채비아입니다:)

이번 1주차 자모님의 강의를 들으면서 느낀점을 한 문장으로 표현하자면,

"월부 각 단계별 모든 기본을 담은 교과서다"

입니다.

(너바나님이 수학의 정석이라면, 자모님 강의는 개념원리 느낌..?ㅎㅎㅎㅎ)

1주차 강의를 들으면서 느낀 최고의 수확은

제가 실전 투자자로서 갖춰야 할 자세와

그리고 분위기임장, 단지임장, 매물임장에서

어떤 점을 잘하고 있고, 어떤 점이 부족해 앞으로 보완해야 하는 지를

정말 명확하게 구분할 수 있었다는 것입니다.

그리고 자모님께서 말씀하신

"이 강의를 200% 내 것으로 만들려면 내가 만든 정리장표를 실천하세요" 를

이번 기회에 정말 하나 하나씩 점검하며

내가 제대로 하고 있는 게 맞는지 부시려고 합니다.

손웅정의 모든 것은 기본에서 시작한다에서

"모든 것은 기본기 습득에 초점이 맞춰져 있어야 함"을 배웠고,

자모님의 1주차 강의는 그 모든 기본을 담은 교과서임을

그동안 쌓은 경험으로부터 너무 깊이 느꼈기 때문입니다.

그럼 강의를 들으면서 느낀 점과

앞으로 부족한 부분의 BM할 부분을 정리해 보겠습니다:)

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분위기 임장

분임 전, 사전임장 보고서를 작성하고 갈 때

이제는 그 지역의 분위기 파악 후, 선호도만 파악하려고 하는 점에서 한 단계 업그레이드가

필요한 시점임을 느꼈습니다.

즉, 손품의 정보를 발품에서 직접 적용해서 면밀하게 비교 및 확인을 해야 하는데

그 부분을 꼼꼼하게 못했다던가

손품과 발품을 연관짓기 보다 현장에서는 따로 분리하고, 집에 와서 정리를 할 때 쯤에야

회상을 하며 그랬었나? 그랬었지. 했던 것 같습니다.

즉, 손품과 발품을 면밀하게 연결시키는 부분의 개선이 필요했고,

미처 생각하지 못했던 부분까지 체크해야 하는 점들이 있었습니다.

각 입지 파트에 있어서 해당 부분들을 BM하겠습니다.

[ 분임 BM할 부분 ]

-직장 ) 입지분석에서 미리 확인한 직장의 종류를 규모 및 분위기까지 눈으로 확인하기

-교통 ) 지하철 노선이 없는 경우, 버스 노선과 버스 배차간격 확인하기.

-학군 ) a. 분임 가기 전, 초등학교 중학교 고등학교가 모여 있는 동네를 미리 확인하고 가서 선호도가 있을 만한 동네인지 눈으로 확인하기.

b. 입지분석 때 학군파트에서 중학교 학업성취도율과 초등학교 학급당 학생수 미리 "어딘지" 체크하고 현장에서 한 번 더 눈으로 익히기.

c. 학교 근처에 학원가가 형성되어 있는지 같이 살펴보기.

d. 초등학교 가는 도로가 큰 도로인지, 좁은 도로인지 확인하기.

-환경 ) a. 제 3자의 눈으로 좋네, 안좋네를 객관적으로 판단하려고 하기보다 현장에서 "내가 거주민이라면" 으로

대입해 이 동네에는 대형마트가 없더라도, 편의점 카페 세탁소 미용실 등 필요한 건 나름 다 갖춰져 있네. 등

좀 더 거주민 입장에서 바라보는 눈을 기르기.

b. 시간대별 그 상권을 이용하는 사람들의 연령별 "비율" 확인하기.

내가 BM할 사항 반영해서 자모님이 주신 분위기임장 체크리스트 이번 달에 한 번 작성해보기!

=> 임보에 넣어보자!!

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단지임장

제게 예전부터 가장 큰 문제는 단지임장이었습니다.

저는 단지임장이 가장 재미없고 지루하고 힘들었거든요ㅠㅠ.

하지만 단지임장의 중요성을 일깨워주시고, 단지임장을 보다 재미있게 만들어 주신 분이

바로 자모님이셨습니다!!!

지난 실준반에서 이를 깨닫고,

"아, 내가 아직 초보투자자를 벗어나지 못했구나'라고 생각했고,

단지임장을 보다 재미있게 하려고 노력하고 있는 중입니다.

그런데도 이번 강의를 들으면서

여전히 부족한 점이 가장 많이 보이더라구요.

이번 한 달 동안 "임장"파트에서 단지임장 개선을 원씽으로 두고 가장 많이 개선해야 할 것 같다고 느꼈습니다.

단지임장이 가장 중요한 이유는

"선호단지를 파악, 그리고 그 선호하는 이유를 파악."

무조건 선호도에 초집중을 해서 단임을 해봐야겠다는 생각을 해보았습니다.

이를 느끼게 된 계기는

사실 바야흐로 한 달 전, 임장을 하다

택지 중에 유일하게 지상주차가 안되는 단지가 있었고

그래서 그 단지는 타단지 대비 선호도가 좀 더 높은 아파트였습니다.

분명히 단지 임장을 진행했는데,

분명히 열심히 했는데(ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ)

그 지상주차가 안되는 부분을 명확하게 캐치하고 있지 못했다는 것을 동료들과 대화하면서 깨달았습니다.

가히 제게는 충격적인 경험이었습니다.

왜 이런 일이 발생했을까를 복기해보니,

지금까지 단임을 진행하면서 체크리스트에 관련된 내용들을 파악하고

그 단지에 대한 분위기와 거주하는 사람들 등

체크리스트에 체크해야 했던 내용들을 파악하되

이를 선호도와 직접적으로 연결시키려는 노력을 덜 했던 게 원인인 것 같다는 생각이 들더라구요.

전체적인 분위기, 변하지 않는 부분(동간거리 등)에 미시적인 부분에만 집중하고 가장 중요한

선호도와의 직접적인 연관성에 깊게 고민하지 않았던 것이었습니다.

그래서 이번 단임을 진행할 때는 "선호도 측면"에서 더 면밀하게 살펴봐야겠다고 다짐했습니다!

[ 단임 BM할 부분 ]

a. 인도와 차도 구분에 따른 선호도 반영

b. 대형편의시설이 없더라도 편의점, 세탁소, 미용실 등의 대한 상권으로 선호도가 떨어지지 않을지 연결

c. 재건축시 구축 용적률 확인하기 (특히 수도권 임장 때)

d. 단지 앞 상권만 말고 단지까지 가는 상권의 종류도 총체적으로 생각해보기

e. a~d까지 총체적으로 선호도만 생각하며 단지임장 해보기.

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매물 임장

제 매물임장은 "체계적인 프로세스"가 부족한 느낌이 있었습니다.

임장할 단지를 선정하고, 예약을 하고, 진행을 한 뒤, 정리를 해왔지만

약간 중간에 좀 더 체계적으로 리스트업을 하고

저보다 훠얼씬 면밀하고 꼼꼼하게 진행하시는 자모님을 보며 많은 걸 느꼈습니다.

또한, 매물임장 시

물건을 보러 들어갔을 때,

수리 상태를 정말 꼼꼼하게 보지 않는다면 내 돈만 많이 나간다는 것을

이번 1호기를 진행하면서 너무 많이 느꼈습니다.

자모님의 매물임장시 수리상태를 체크하는 걸 보면서

' 저렇게까지 했어야 했구나 '를 느꼈습니다.

꼼꼼하게 보지 못해 놓친 부분만큼 제 돈만 날아간 것이었죠.

괜히 변기 물 내리거나, 수도꼭지 물 틀어보거나 하는 부분들은

실례인 것 같아 하지 못해왔었는데,

오히려 그 부분들이 제가 이 물건에 대해 진지하게 생각하고 있다는 부분으로 인식될 수 있겠구나를

처음으로 깨달았던 순간이었고

그 분들이 수리비를 대신 내주는게 아니기 때문에

더욱 더 꼼꼼하게 봐야 한다는 것을

경험과 강의를 통해 느꼈습니다.

[ 매임 BM할 부분 ]

a. 시세조사단지들 리스트업 엑셀 활용

b. 해당 물건의 첫 번째로 내놓은 부동산 확인하기 -> 그 만큼 부동산 중 친밀도가 있을 확률 높음.

c. 저층일 경우, 무조건 재확인

d. 전세세팅과 가격이 가장 중요하고, 대화에서는 시장상황을 같이 곁들어 사장님과 대화나누기

e. 임차인의 경우, 계약상태(확실히 나가는지, 나가는 날짜 정해졌는지 등) 확실하게 확인하기

f. 이 단지에 6억대로 20평대 볼 수 있는 다른 물건은 없을까요? 등 한 번 더 물어보고 체크. (물건지 있을 확률고려)

g. 사전에 리스트를 받았더라도, 몇 동 몇 호 순으로 가는지 지도보며 "동선확인"

h. 수리상태 기록해놓은 부분 미리 머릿속에 그려놓고 가서 지속 반복학습

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이번 강의를 통해

제가 임장을 하면서 부족했던 부분을 정말 세세하게 더 채울 수 있어 너무 좋았던 강의였습니다.

유리병에 큰 돌을 넣고 자갈을 넣고

마지막 모래를 넣는 것 뿐만 아니라 공기까지 더 채워주는(ㅋㅋ) 느낌이었어요.

알려주신 부분

아는 것(학)에만 그치지 않고, 반드시 익히겠습니다(습)

다시 한 번 감사합니다 자모님:)

(너무너무 팬이에요 히히)