5,000개의 아파트를 보고 배운 단지 선호도 파악 방법, 이것만 보셔도 대부분 단지들의 선호 요인을 알 수 있습니다.

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

아파트를 들어가서 단지를 보면 정확히

어떤 것을 보아야 할 지 어렵지 않으셨나요?

저도 처음 투자를 시작했을 때

여러 단지들을 둘러보고 가격을 붙여보면

제가 머릿속에 생각했던 단지의 선호도가

예상과 달라 당황스러웠던 경험이 많습니다.

6년 동안 수도권과 지방을 오가며

5,000개의 단지를 보며 데이터가 쌓이면서

단지를 볼 때 고려하는 부분들이 늘어났습니다.

처음에는 무엇이 중요한 지 모르기 때문에

모든 것을 놓치지 않고 보려고 노력했었고

점점 익숙해지면서 대충 보기도 했었는데요.

지금은 꼭 보아야 할 것을 

보려고 노력하고 있습니다.

특히, 좋은 점들 보다는 투자를 한다고 했을 때 좋지 않은 요소들이 무엇이 있는지 보고 있습니다.

제가 단지를 볼 때 어떤 요소들을 유심히 살펴 보는지 이해가 쉽게 실제 사례들에 적용해보겠습니다.

아파트에 들어가서 단지를 볼 때

단지, 사람, 주변을 잘 보아야 합니다.

그것이 단지의 선호도와 직결되고

이게 실제 투자로 연결되기 때문입니다.

1.단지
- 상태

연식/브랜드/세대수, 문주, 관리 상태

- 구조

방2개 or 3개 여부, 복도식/계단식, bay

- 평형

구성 (소형만 있는지/대형이 섞여 있는지)
- 분위기

밝음/음침함 → 해가 잘 들지 않음/답답함
- 조경

소나무, 보도블럭,잡초 → 관리 상태 확인

- (Option) 재건축/리모델링 (구축인 경우)

- (Option) 일반/공공분양 (신축인 경우)

저는 단지를 보러 가기 전에

미리 시세지도를 그리는데요.

단지에 들어가기 전에 

연식/브랜드/세대수를 체크해보고

방 갯수/복도식/계단식을 보고 있습니다 

그리고 단지의 평형 구성을 살펴봅니다.

방2개 보다 방3개를,

복도식 보다 계단식을 좋아하는 것처럼

평형이 소형만 있는 곳 보다는

중형과 대형이 섞여있는 곳이

상대적으로 지분이 높아 

용적률도 낮고 주차공간도 여유롭고

모든 조건이 비슷하면 

사람들의 선호 요인이 되기도 합니다.

정문에 들어가면서 문주를 바라봅니다.

대부분의 단지들은 다 비슷비슷하지만

건설사도 문주에 신경을 많이 쓰기 때문에

문주의 상태가 크고 웅장하게 되어있을수록

사람들이 좋아하는 단지일 확률이 높습니다.

(누워있는 소나무가 있다면 금상첨화입니다)

반면, 이곳이 정문인지 쪽문인지 

헷갈릴 정도라면 그것만 보더라도 

관리 상태를 엿볼 수 있습니다

이제 본격적으로 단지로 들어가 봅니다.

단지 안에서는 잠시 핸드폰을 내려놓고

눈으로 볼 수 있는 것에 집중하려고 합니다.

대부분은 동 배치와 외관이 비슷하지만

ㄷ, ㅁ 모양으로 동이 둘러싸고 있어 

좁고 답답하게 느껴지고 낮인데도 

해가 잘 들지 않는 곳도 있습니다

단지 안을 걸으면서 

조경은 얼마나 잘 되어있는지

보도블럭의 상태는 깔끔한지

잡초가 무성하진 않은지

전반적인 관리 상태를 체크해봅니다.

이 부분은 자연스럽게 

눈에 들어오기 때문에

내가 단지를 보고 느끼는 

감정에 집중하시면 됩니다.

[2/3Bay 구조에 의한 선호도 차이]

수지구 신정6단지상록 vs 신정6단지진흥

역에서 떨어진 거리는 별 차이가 없지만

구조로 인해 가격이 차이가 나는 곳입니다.

[복도/계단식 구조에 의한 선호도 차이]

구리시 구리우성한양 vs 한가람LG대림

구리우성한양이 초역세권임에도 불구하고

한가림에 비해 가격이 낮은 이유는

계단식, 복도식 구조로 인한 차이입니다.

[재건축/재개발에 의한 선호도 차이]

수지구 수지한국 vs 수지한성

수지한국이 역세권의 장점으로 

과거에는 항상 한성에 비해 

높은 가격을 형성했는데

한성은 PC공법으로 지은 아파트로

리모델링이 불가하여 재건축 진행을 했고

조립식 아파트라는 이유로 용인시 조례로

안전진단을 통과하여 진행 속도가 빠릅니다.

한국이 역세권 임에도 리모델링을 하고

한성은 재건축을 빠르게 할 수 있어

현재는 더 높은 선호를 가지게 되었습니다.

2.사람
-아이들이 많은지? 아이들의 말과 행동
-어르신들의 옷차림 (젊은 사람 차이 없음)

(Option) 식당/카페에서 사람을 살펴보기

단지 안을 걸으면서 만나는 사람들을 봅니다

단지 내 아이들이 많아서 시끌벅적한 곳인지

아이들이 인사를 하는지, 욕설을 하지는 않은지 자연스럽게 느끼면서 걸어봅니다.

어르신들만 많이 거주하고 있는 곳은 아닌지

어르신들이 모여서 장기나 바둑을 두시고

둘러 앉아 막걸리를 마시는 곳도 있습니다.

중년 이상 연령대의 옷차림도 잘 살펴봅니다

젊은 사람들은 소득 수준에 따라

옷차림에 큰 차이가 나지 않지만

어르신들은 차이가 매우 큽니다.

저도 나이를 먹어가며 느끼지만

한 살 한 살 나이가 들어갈수록

신경을 써서 관리를 하는 사람과

그렇지 않은 사람의 편차가

점점 커진다는 것을 느낍니다

옷의 브랜드까지는 아니더라도

중절모, 양복, 코트 같이 깔끔하게

잘 갖춰 입고 있는 분들이 많다면

그 자체로 의미 있는 경우가 있습니다.

[어르신들의 옷차림이 인상적이었던

: 성동구 행당대림]

성동구를 임장할 때 행당대림 주변에서

옷을 멋지게 차려 입으신 나이가 지긋하신

할아버님들을 많이 볼 수 있었습니다.

실제 이번 상승장에서 강남이 부럽지 않은

높은 상승률을 보여준 단지였습니다.

[주차할 곳을 찾을 수 없었던

: 중구 약수하이츠]

중구에서 약수하이츠 매물을 보고나서

아내와 함께 근처에서 점심을 먹기 위해

주차를 하기 위해서 돌아다녔는데요.

인근의 모든 주차장들이 만차였고

30분을 넘게 인근을 돌아다니다가

다시 약수하이츠에 주차를 했습니다.

인근 상권들도 빼곡히 차 있었고

주차할 만한 자리가 없을 만큼

유동인구가 많은 지역이었습니다.

밥을 먹으면서 인근 식당을 바라보았을 때

사람들이 빼곡히 가득 찬 모습을 보면서

수요를 직접적으로 느껴볼 수 있었는데요.

실제로 이번 상승장에서 평균 이상의

높은 상승률을 보여준 단지였습니다.

동네를 지나가는 사람들을 유심히 살펴보고 

상권을 이용해보고 지하철을 타보는 과정이

이곳이 어떤 사람들이 사는 곳인지

많은 사람들이 수요가 몰리는  곳인지

파악하는데 굉장히 중요한 지표가 됩니다

3.주변
- 지하철역 접근성

- 주변 상권/학원가
- 초등학교 위치

- 언덕 여부

- 기피시설 여부
 

단지 밖으로 나오면 잠시 멈춰 서서

보고 느낀 것들을 간단하게 정리합니다.

특히, 안 좋은 것들을 남기려고 노력합니다.

그리고 지도를 열어 주변을 살펴봅니다.

인근에 지하철역이 어디에 있는지

상권과 학원가는 어디에 있는지

배정되는 초등학교는 어디에 있는지

기피시설이 있지는 않은지에 대해

살펴보면서 종합적으로 판단해봅니다.

그리고 나서 앞서 본 단지가 있다면

두 단지 중에서 어느 곳이 더 좋을지

선호도를 비교해보고 가격을 맞춰봅니다

내가 생각한 선호도에 따라서

가격이 정렬되어 있지 않다면

반드시 체크해두고 넘어갑니다.

내가 제대로 파악한 것이 맞는지

아니면 가격이 왜곡되어있는 것인지

임장보고서를 작성하면서

전화를 하고, 매물을 보면서

파악하고 정리하고 있습니다.

[학군에 의한 선호도 차이 예시]

광진구 구의현대2단지 vs 광장현대3단지

구의현대2단지가 2호선에 훨씬 가깝지만

광남학군(광장초/중/고) 배정이 가능한

광장현대3단지의 선호도가 더 높다

실제 가격도 1억 이상 차이가 난다

[언덕에 의한 선호도 차이 예시]

수지 만현마을롯데1단지 vs 만현쌍용1차

두 단지의 선호도가 비슷한데도 불구하고

그래프를 보면 가격 차이가 발생하고 있다.

롯데와 쌍용 모두 아래 평지는 비슷하지만

쌍용은 언덕 위에 위치한 동이 1억 쌉니다.

32평이 평지에만 있는 롯데의 평균 가격이

언덕이 섞여 있는 쌍용의 평균 가격 보다

높게 형성되어있고 그래프에도 나타납니다.

지금까지 단지들을 보면서

선호도에 많은 영향을 주는

단지, 사람, 주변의 요소들을

자세히 알아보았습니다.

모든 단지의 선호 요인이

다르듯 이외에도 많은 이유들이 있습니다.

실제로 데이터가 아닌 단지 자체가 주는 

분위기와 위엄, 그리고 느낌도 중요합니다.

하지만 이 부분만 잘 아셔도 대부분의

단지들을 비교해보실 수 있습니다.

지금까지긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

1.단지
- 상태

연식/브랜드/세대수, 문주, 관리 상태

- 구조

방2개 or 3개 여부, 복도식/계단식, bay

- 평형

구성 (소형만 있는지/대형이 섞여 있는지)
- 분위기

밝음/음침함 → 해가 잘 들지 않음/답답함
- 조경

소나무, 보도블럭,잡초 → 관리 상태 확인

- (Option) 재건축/리모델링 (구축인 경우)

- (Option) 일반/공공분양 (신축인 경우) (신축인 경우)

2.사람
-아이들이 많은지? 아이들의 말과 행동
-어르신들의 옷차림 (젊은 사람들은 차이 없음)

(Option) 식당에서, 카페에서 보이는 사람들을 살펴보기
 

3.주변
- 지하철역 접근성

- 주변 상권/학원가
- 초등학교 위치

- 언덕 여부

- 기피시설 여부