서울투자 기초반 31기 -다산잭슨 - 비규제 지역 의 구리다산 에서 다산 잭슨 의 강의 후기

# 나에게 적용할점 과 새롭게 알게 된것들.

# 그런데 지금도 매수하기 좋을까?

지금 사면 비싼거 아니야 ? 이미 전고점 에 도달 했는데….

판단 이 어려울 때 는 “내가 매수하려는 지역보다 앞에 있는 지역들의 더 좋은곳 들의 가격 흐름은 어떠한가? ”

까지 생각해보는 것! 도움이 된다! 내가 매수 하려는 단지 의 해당 지역 의 가격을 볼때 , 앞단의 더 가치가 있는 단지들의 매매 가격은 이미 전고점 을 넘어서 더 높은 가격의 매매가격이 나타나고 있으므로 , 현재 전고점 에 도달한 단지 의 매매 가격이 아직 싸다고 판단 할수 있다! 

# 가격 의 싸다 , 비싸다 진위여부를 따지기 위한 방법. ( 지역의 저평가 판단 하는 방법 )

각 각 지역 의 대장 , 랜드 마크 단지 들 끼리 가격을 비교 평가 해본다. 

*전고점 이 큰 의미를 갖기 어려운 시기에는 상대적으로 볼 것. 

지역의 랜드 마크 들의 매매 가격을 확인 해보고 , 내가 투자 하려는 단지 의 해당 지역의 랜드 마크 가격 을 다른 지역의 랜드 마크 가격을 비교 평가시 , " 아직 많이 오르지 않았구나 " 객관적 판단이 가능 하다. 

투자시 , 가격을 보기보다는 현재 가치를 먼저 보는것이 우선 ! 비슷한 비교평가 단지들과 상대 평가를 통해서 가치대비 가격이 아직 싸다 , 비싸지 않다! 집중 하기! " 이미 전고점 회복 했으니깐 비싸다! 라고 일면적 으로 '퉁' 쳐서 생각 하지 말자~ 

* 경기도 일부 지역의 실거주 가치 , 실거주 만족도 를 나타내는 전세 가격을 보았을때 , 실거주 만족도 가 

서울 상급지 못지않게 높은 편이다. 실거주 만족도가 매우 높은 지역 이다. 교통 과 환경을 골고루 가진 경기도 지역 

지금 은 투자 하기 좋은 시기 매매 가격 보다도 상대적 으로 전세 가격이 더 빠르게 올라 가고 있다.

-스스로 저평가 단지를 찾아 내기 위한 방법 -

# 생각 해보기 ! 서울 수도권 에서 투자를 대할 때 , “희소” 한게 무엇 일까? -생각해보기 -

1.서울 이라고 모든 단지가 좋은것이 아니다. 

2.전고점 에서 결국 선호도 가 떨어지는 외곽 의 구축 단지들도 모두 올랐다. 

( 후순위 단지로 비교적 전고점 이 늦게 나타남 ) 

3. 서울 외곽 의 언덕이 심하고 , 상권 형성이 약하고 비균질 하여 거주 환경이 좋지 못한 구축 단지 보다, 경기도 4급지 생활권의 오래되었지만 , " 주변 거주 환경이 균질한 평지 택지 와 상권 을 고루 잘 갖추고 있는 단지 를 먼저 봐야 한다." 지금 시장에서 ~ 

# 주요 생활권 과 단지 가치를 판단 하는 방법 .

1. 지역내 에서 가장 선호도가 높은 생활권 의 이유는 ? 지역 내 에서 오래전부터 좋아하는 생활권 , 외부수요가 들어올 만큼 의 학군지 파워가 없지만 , 지역 생활권 내에서 , 부모들이 좋아하는 학군지 는 있다는 것! 

2. 교통 측면에서 , 역세권 일수록 좋다! 지역내 핵심 가치가 교통 이라면 , 투자 우선순위로 핵심 가치가 (역세권) 1개라도 해당되는 단지를 선택 한다. 다만 , 역과 거리가 멀어서 투자 할수 없어! 라고 퉁쳐서 생각 하지 말기! 거리가 역까지 멀더라도 , 전체 생활권 내 에서 어디 로든 역 으로 이동이 가능한 단지 라면 충분히 가치가 있다고 판단 할수 있다. 

3. 생활권 의 원주민들 이야기 에서 약점이나 감정적 인 요소들은 배제 하고 , 입지를 우선으로 봐라!

그냥 기억하기 좋은 요소로 사용 하여 지역의 특징을 알아두기! 역세권 으로 강남 업무지구 1시간 이내 , 생활권 형성이 잘되 거주 만족도 가 높으나 , 옛날 무덤이 있던 자리다 ~ 와 같은 “ 썰 ” 은 투자 와 연관 짓지 않기! 

4. 교통 호재를 바라볼때 , 현실화 가 되는 호재 인가를 판단해야 한다! 최근 기사를 보고 진행도 를 보고 교통 공사 난이도 와 사업 수익성이 낮은 사업이 유찰되어 , 오랫동안 지연 되어 현실화 되기까지 상당한 시간이 필요 하다는것 

교통 호재라고 해서 무조건 좋은것이 아니다. 하남 과 강동구 로 연장되는 입장에서는 다산의 9호선 연장이 반갑지는 않을듯 ! 하다. 

5.단지내 동별 선호도 의 차이가 크지 않으며 , 역과 가까운 동 과 역과 멀지만 , 초등학교 등원이 편안한 동 그리고 커뮤니티 가 모두 가운데 로 모여있어서 사람들이 좋아하는 동이 있다. 어떤 선택을 하여도 괜찮은 선택이다! 

그리고 지역을 불구하고 모든 단지들은 물 뷰를 좋아하는 특징이 있다. 그래서 투자시 , 어떻게 하면 조금 더 적은 투자금으로 나에게 맞는 조건좋은 물건을 투자 할수있을까 ? 고민해보기! 

6. 투자시 반드시 알아야 할것은 ?

상품성으로 인해 상승장에 높은 가격을 보여주었지만 , 시간이 지나므로 상품성이 떨어지는 시기가 지나면 외곽 신축은 입지 좋은 구축을 절대 이길수없다! 해당지역에서 교통이 핵심 가치이지만 , 단지 의 입지 요소중 교통이 해당 되지 않는다면 , 연식 상품성이 지나면 , 넋놓고 있기보다는 언제든 갈아타기를 할준비를 하라! 

중기 또는 단기 보유후 갈아타기 계획 ! 

7. 단지 대 단지를 비교 할시 , 평형 을 먼저 빼고 가격을 보고 , 투자 우선순위로는 기존 주택 평형 이 30평 형 이더라도 , 내가 가진 단지 보다 입지가 월등히 좋다면 단지 가치 가 월등히 높다면 투자 우선순위로 판단 하라! 

8. 낮에도 밤에도 임장을 가보고 , 밤에도 안전한 곳인지 확인해 봐라~ 밤에도 단지로 향하는 생활권이 안전하고 , 소비 상권이 잘 형성된곳! 유동인구가 많은 생활권 

9. 현재 시점에서 비규제 지역 투자시 주의해야 할 단지 특징은 ?300세대 미만 , 비역세권 + 비균질+나홀로 , 방1개 단지들.

10. 지역간 비교평가 시 , 단지대 단지 를 비교평가 를 통하여 , 물건대 물건으로 비교시 에 계단식 방2 vs 복도식 방3

라면 복도식 방3개 를 택하라! 방갯수 또한도 전세 가격에 영향을 준다! ( 부동산은 완성형 가족수요 를 관점에서 생각 해보기! )

11. 💥지역 간 비교평가를 잘하기 위하여 시 지워야 할 생각! 구축과 신축 비교는 어떻게 하는 걸까 , 더 먼저 오를 곳은 어디일까? 보다 더중요한것은! 서울 수도권 지역이 각각 어떤 선호도가 작동 하는 해당 생활권의 핵심 가치 파악, 부동산에서 먼저 오르는 것 보다 더 중요한 것은 가치 가있는 것! , 매번 바뀌는 기준이 아니라 명확한 기준으로 파악 하는것!  투자의 본질이다! 

12. 단지 가치 판단시 입지 차기 를 우선순위로 판단 해야 한다. 그다음 상품 가치를 보는것! 

비교 평가시 상급지 일수록 입지 가치 > 상품 가치 ( 입지 가 상품성 보다 우위 ) 

하급지 일수록 , 입지 가치 < 상품 가치 ( 상품 가치 를 입지 가치보다 우위 인 생활권 지방 중소도시 )