[3고초5려 뽑은 1,2등 그린쑤 그린라이트 받조 튜핑] 단지별 선호도 파악해서 투자결론까지 해보기

안녕하세요  3고초5려 뽑은 1,2등 그린쑤 그린라이트 받조 튜핑입니다

이번주는 갱지지 튜터님의 매물임장에 대한 강의였습니다

 지금은 5월 9일이라는 특별한 시장에서 수도권의

현장 분위기를 제대로 느껴볼 수 있는 좋은 기회이고

급지가 다른데 가격이 같아지는 황금같은 기회의 시장,

같은 단지의 20평대와 30평대의 가격이 같아지는 

혼돈의 시장에서 제대로 된 기회를 잡기 위해서는 

매물 임장을 잘 해야 한다는 것을 깨우쳐 주셨습니다

실제 저의 임장지에서도 20평대와 30평대의

가격차이가 많이 나지 않는 것을 보고 이럴바에서

30평대에 투자하는 것이 낫겠다고 생각했었습니다

또한 입지 덜 좋은 신축보다 입지 좋은 구축이 더 많이 오른다는

사실을 다양한 입지의 단지 비교를 통해서도 

다시한번 깨닫게 되었습니다

# 매물임장을 통해서 생활권의 선호도를 검증해 보기

매물임장할 단지는 목적을 가지고 해야 하는데 

먼저 그 지역의 랜드마크 단지는 그 지역에서

제일 선호하는 요소를 검증해야 합니다

저평가 단지는 생활권 내에서 가치 대비 저평가 되었는지

아니면 비선호 하기 때문에 가격이 저렴한 지를

구분해야 합니다

마지막으로 나의 예산에 맞는 단지를 매임 할때는

같은 예산으로 여기가 과연 최선의 선택인지

다시한번 고민해 볼 필요가 있을거 같습니다

BM:  매물은 매수  조건에 따라서 가격이 달라지기는 시장이다. 

수도권 시장은 입주가능 매물이 비싸기 때문에  내가 투자하기 유리한 매물을 찾아내는 것이 중요함

# 매물임장을 통해서 동, 타입별 선호도를 알아야 한다

특히 호수, 강, 공원 등 영구 조망뷰가 나오는 동은 프리미엄이 있습니다

하지만 주의해야 할 점은 잠실 엘스 같은 경우에  대체불가한 

한강뷰가 당연하게 로얄동이라 생각하기 싶지만 아쉽게도

주방 창문을 통해서 볼 수있는 경우에는 이런 한강뷰보다는

역세권에 가까운 동의 가격이 더 비싼 경우가 많습니다

교통, 학군 또한 대체불가능하 선호요소인데  둘다 가지고

있는 단지는 대체 불가능한 입지 즉 역세권을 우선적으로

선호요소로 보는게 밎을거 같습니다

매매가는 입지가치가  반영되어 입지 좋은 복도식이 더 좋을 수 있으나,

실사용가치인 전세가는 계단식 구조가 더 잘 받쳐주는 모습을 

알 수 있었습니다(신당삼성은 5,6호선 역세권으로 2호선 환승가능)

BM:  .매물임장 할때 단지별로  선호하는 동, 층구조를 알아야 생활권의

  핵심 선호도를 파악할 수 있고 그 중에서 저평가 되어 있는 단지를

  파악하고 투자기회를 잡을 수 있음

# 매물임장 시 구축에서 반드시 체크해야 할 하자는 누수입니다

하자가 해결 가능 하다면 유리한 협상카드가 될 수 있습니다

그러나 해결이 안된다면 환금성 측면을 고려해서 투자해선 안됩니다

특히 세입자용 기본 수리 비용으로 전세가 품귀한 지금 시장에서는

적은 수리 비용으로 전세가를 올려 받을 수 있어서 투자금을 줄일 수 있는

좋은 기회가 될 수 있을 거 같습니다

임대용 수리 범위의 핵심을 살면서 고치기 어렵고 기간 소요가 큰 곳 기준

으로 잡아나가면 될 거 같습니다

BM: 10년 이내 신축: 시스템에어컨, 확장여부 보다는 동, 층, 구조가 중요

       20년 이내의 준신(구)축: 모두 구축이라서 내부 수리상태가 경쟁력

       30년 이내 구축: 살릴 곳의 범위

# 투자결론 시 임장과 임보를 통해서 확인한 선호도를 그룹핑하기

분임과 단임, 매임을 통해서 저평가된 투자 대상을 생활권별로

상, 중, 하로 남겨야 합니다. 이때는 선호도가 높은 순서대로 

저평가를 확인하는 것이 중요합니다

나의 상황(대출, 현금, 자산을) 바탕으로 실거주로 갈아탈지,

비규제 지역으로 갈아탈지를 결정하는 것이 중요합니다

BM: 당장 투자할 수 없는 단지도 매물을 정리해서 남겨두었다가

추우에 얼마나 많은 상승을 했는지 복기해 보기

(반드시 이번달의 시장 분위기 정리해두기)

갱지지 튜터님은 마지막으로 가장 좋은 선생님은 시장이라는 말씀과 함께

지금 시장의 분위기를 가장 잘 보여주는 매물들을 기록하고 시장을 복기해 

두는 것이 시장이라는 선생님을 통해 투자자로 성장해 갈 수 있다라는

의미있는 말씀을 해주셨습니다

다음은 김인터 튜터님께서 앞마당 관리에 대한 좋은 강의를 해주셨습니다

#앞마당이 많아도  정리해두지 않으면 투자로 연결하기 어렵습니다

잎마당 관리를 통해 내 상황에 맞는 후보 단지들을 정리해야 하는데

전체 단지가 아닌 일부 단지들 만으로도 즉 안테나 단지들로

충분히 앞마당의 가격 흐름을 확인할 수 있습니다

그러기 위해서는 대장 단지와 가격 흐름이 비슷한 단지들은

선호도가 비슷하기 때문에 하나의 단지만을 선택하여

트래킹해야 합니다. 결국 저처럼 앞마당이 5개 이상인

경우에는 랜드마크와 생활권 내 주요단지 위주로 

시세트레킹을 하는 것이 중요합니다

이번 강의에서 알게 된 점은 입주장에서 전세가 모두 소진된다고 해서

바로 가격이 올라가는 것이 아니고 어느 정도 시간이 걸린다는 것입니다

그리고 어느 정도 상승장이 되면 전고점 대비 하락율은 중요하지 않다는 것입니다

# 지역별 시세트레킹을 한후에는 전화임장, 비교평가, 원페이지 정리를 해야합니다

전화임장은 지역의 매수 및 전세 매물 등 시장의 분위기 파악과

매물 상황 즉, 가격 조정여지가 있는지, 매수시점, 파는 이유,

더 좋은 조건의 물건은 있는지 여부와 전세 세팅을 위한 가격 조사 

를 위한 매주 중요한 과정입니다

시세트레킹과 전임까지 하고 가격대별 비교평가까지 해야만

그날의 임장지와 앞마당에 대한 마무리가 됩니다

또한 앞마당에 대한 상황과 리스크 관리 및 투자우선순위

선정을 위해서 원페이지 작성을 해야 하는데 여기에는 반드시

지역에 대한 나의 생각을 정리해 두는 것이 무엇보다 중요합니다

#임장 보고서의 결론은 투자의사결정을 스스로 내릴 수 있도록 인사이트을 쌓아가는 과정입니다

비교평가를 통해서 투자 후보단지 중 1등 뽑기는 저평가 단지를 우선으로 나의 상황을 

고려하여 최선의 단지를 선정하는 것입니다 어떤 단지를 투자 할 지 고민만 하는 것

보다는 내가 감당 가능한 수준에서 투자를 하는 것이 더 중요합니다(실행력)

결국은 앞마당 후보 중에서 저평가 되었다는 판단하에 절대가 자체가 더 높은

단지가 더 좋은 단지인 것은 시장에서 더 높은 평가를 받은 단지라고 볼 수 있습니다

투자의사 결정은 현재 나의 재무 상황을 점검해 보고 임장지와 앞마당 중에서

투자우선 순위 3개 선정하고 최종 후보단지를 선정하고 

만약 투자를 못한다면 모의 계약서 작성과 임장지 원페이지와 앞마당에 대한

원페이지로 당시의 앞마당 상황에 대해서 정리해 두는 것이 무엇보다 중요할 거 같습니다

마지막으로 인턴 튜터님께서는 지금과 같은 불확실성이 커지고 있는 시장에서는

매일의 목표달성을 위한 목실감과 성장을 위한 강의, 독서와 포기하지 않기

위해 함께 하는 환경에서 꾸준히 공부 하는 것이 무엇보다 중요하다고 강조하셨습니다

좋은 강의 해주신 튜터님들께 다시한번 감사드립니다