코스피 8천, 서울 아파트가 비싸다고 생각했다면 진짜 물어야 할 건 따로 있습니다

코스피가 8,000을 뚫었습니다.

과거에 제가 기억했던 코스피는 2,500이었고,

3,000만 가도 "역사적 고점"이라며

다들 놀랬던 시절이 있었습니다.

그런데 지금은 8,000이 되었습니다.

그리고 사람들은 똑같은 말을 합니다.

"너무 올랐다. 지금은 못 산다."

이 말은 4,000을 넘었을 때도

5,000이 넘고 6,000을 넘어가면서도

계속해서 나왔던 이야기입니다.

서울 아파트도 마찬가지 입니다. 

처음 봤을 때 그 집은 5억이었는데 10억이 되었습니다.

그래서 비싸다고 생각하고 사지 못했습니다.

그리고 그 집은 지금 15억에 거래가 됩니다.

여기서 한가지 재밌는 사실을 알 수 있습니다.

비싸다고 말했던 자산들은 계속 더 올랐다는 것을.

그러면 이런 생각을 해볼 수 있습니다.

문제는 비싸게 느껴진 가격이 아니라

던지고 있던 질문 자체가 잘못된게 아닐까?

‘싸다/비싸다’ 이것만으로 이젠 어렵다

"싸다, 비싸다"고 말할 때

판단의 근거는 대부분 과거입니다.

과거의 실적, 과거의 시세, 과거에 내가 봤던 숫자.

주식에서는 PER이 대표적입니다.

지난 1년 동안 이 회사가 번 돈에 비해

주가가 몇 배인가?

즉 이미 일어난 일에 비해

지금 가격이 적당한가를 확인할 수 있는 지표인 것이죠.

이렇게 판단하는 것이 사실 가장 안정적이며

가치 투자에서 있어서 중요한 기준이 됩니다.

하지만 이제는 부동산, 주식 모두

과거의 기준만으로 판단하게 된다면

좋은 결과를 만들기 어렵다는 것입니다.

미래의 가치를 생각해야 합니다

먼저 요즘 핫한 주식을 살펴보면

최근에 급등한 코스피에서 가격을 이끈

삼성과 SK하이닉스는 기술주에 해당합니다.

역시나 미국에서 S&P500을 이끄는 기업들도

대부분 기술주에 포함되어있죠.

그리고 이런 기술주의 본질은

미래에 대한 기대가 현재 주가에 미리 반영된다는 것입니다.

생각해볼게요.

어떤 회사가 앞으로 세상을 바꿀 기술을 가지고 있고

5년 뒤 10년 뒤에 지금 영업이익의 몇 십배를

더벌 수 있는 구조를 가졌다고 시장이 믿는다면

사람들은 그 미래를 생각하며 미리 사려고 합니다.

그래서 주가는 아직 오지 않은

미래의 이익까지 끌어와 값이 올라가게 되고

이걸 선반영이라고 부릅니다.

그러니 이런 자산에 과거 실적 기준으로

싼지 비싼지를 판단한다면 어떻게 될까요?

당연히 "미친 듯이 비싸다"는 결론이 나옵니다.

하지만 이건 비싼 게 아니라 미래의 가치가 반영된 상태에서

과거의 기준으로 판단하기 때문에 나오는 것이죠. 

실제로 지난 수십 년간 S&P500과 나스닥은

거의 매년 신고가를 갈아치우며 상승했습니다.

신고가란 곧 "역사상 가장 비싼 가격"이라는 뜻이며

이는 과거 기준으로는 매 순간 비쌌음을 의미합니다.

그래서 "비싸서 못 사겠다"던 사람들은

결국 큰 돈을 벌 수 있는 기회를 통째로 놓치게 됩니다.

서울 아파트도 다르지 않습니다

서울 아파트, 특히 좋은 입지의 아파트에는

앞으로도 사람들이 계속 선호할 것이라는 가치가 반영됩니다.

좋은 학군, 좋은 일자리, 좋은 교통이 몰린 자리로

사람과 돈은 시간이 갈수록 더 쏠립니다.

그리고 이 쏠림은 분산되지 않고 

시간이 지날수록 더더욱 집중됩니다.

여기에 통화량은 계속 늘고, 화폐 가치는 떨어지는 상황.

"이 동네 아파트가 예전엔 5억이었는데

지금 10억이면 너무 비싸다"는 생각은 결국

변화하는 시장 상황 속에서 과거의 기준으로

판단을 하고 있으니 당연히 비싸 보일 수밖에 없습니다.

그리고..솔직하게 말하면

서울 아파트가 싼 적은 그리 흔치 않았습니다.

그래서 무엇을 봐야 하는가

여기서 오해하면 안 되는 게 있습니다.

"비싸도 괜찮으니 그냥 사라"는 이야기가 아닙니다.

단순히 비싸다 싸다만 보지 말자는 것이지

아무거나 사도 된다는 뜻은 절대 아닙니다.

가격이라는 질문만 던지는 것이 아니라

다른 질문을 같이 해야합니다.

주식이라면 투자하려는 기업과 산업을

제대로 이해하고 있는가 입니다.

주가에 미래가 선반영되어 있다는 말은

뒤집으면 그 미래가 진짜인지 가짜인지에 따라

결과가 완전히 달라진다는 뜻입니다.

이 회사가 정말 그 미래를 만들어낼 수 있는지,

이 산업이 앞으로도 성장할 구조인지를

스스로 이해하지 못한 채

그저 "오르니까" 산다면

그건 투자가 아니라 투기일 뿐입니다.

비싼지를 묻기 전에

내가 이 기업과 산업을 이해하고 있는가를

먼저 물어야 합니다.

아파트라면 조금 더 비싸더라도

더 좋은 곳을 선택하는 것입니다.

사람들의 선호가 시간이 갈수록 집중된다면

좋은 입지일수록 그 가치는 더 높아집니다.

싼 걸 찾아 외곽부터 살펴보는게 아니라

내가 봤던 가격보다 비싸더라도

사람들이 선호하는 입지

미래에도 그 입지다 유지되는 땅을 고르는 것이

장기적으로 더 나은 선택이 되는 경우가 많습니다.

싼 곳을 싸게 사는 것이 아니라

좋은 곳을 제값 주고 사는 것.

이제는 이 관점이 더 중요해졌습니다.

결국, 질문을 바꿔야 합니다

지금 시장을 이끄는 자산들은

과거와는 다른 모습을 보이고 있습니다.

기술주와 서울 아파트가 대표적이 예시입니다.

이런 자산에 "과거 대비 싼가 비싼가"라는

옛 질문만 들이대면

답은 언제나 "비싸다" 하나뿐입니다.

자산이 비싼 게 아니라

과거의 질문을 던지고 있는 우리가

틀린 것일 수 있습니다.

그러니 질문을 바꿔야 합니다.

싸냐 비싸냐를 묻기 전에

주식이라면 이 기업과 산업을 제대로 이해하고 있는지,

아파트라면 더 주더라도 더 좋은 곳인지를 물어야 합니다.

가장 위험한 건

8,000이 넘은 코스피도

20억이 넘은 서울 아파트도 아닙니다.

변해버린 시장 앞에서

여전히 옛날 질문만 붙들고 있는

우리 스스로 일지도 모릅니다.