추가 투자 이어 나가도 될까요? (Part.2 공동명의 양도세 계산) [김밍키]

안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)

앞서 종부세를 계산해 보았고

추가 투자 이어 나가도 될까요? (Part.1 공동명의 종부세 계산) [김밍키]

추가 주택 매수시 양도세가 어떻게 될지도 계산해보겠습니다.

일단 양도세란, 부동산, 분양권, 주식 등의 자산을 다른 사람에게 넘겨(양도) 발생한 이익(소득)에 대해 부과하는 세금입니다.

양도세 = 양도차익 x 과세비율(지역, 비과세, 장특공) x 세율

1주택정도는 

양도가액을 가정하여 가볍게 부동산 계산기를 활용해 볼 수 있습니다.

부동산계산기 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/

1. 	1주택 현재	1주택 중과 (최근 이슈 되는  비거주1주택 장특공 폐지 가정)	2주택 중과
   양도가액	단독명의 22억 (전저점x2배) 공동명의 11억	단독명의 22억 (전저점x2배) 공동명의 11억	단독명의 22억 (전저점x2배) 공동명의 11억
   취득가액	단독명의 13억 공동명의 6.5억	단독명의 13억 공동명의 6.5억	단독명의 13억 공동명의 6.5억
   양도차익 (양도가액 -취득가액)	단독명의 9억 공동명의 4.5억	단독명의 9억 공동명의 4.5억	단독명의 9억 공동명의 4.5억
   과세비율	45% (22억-12억/22억)	45% (22-12/22)	X
   과세대상 양도차액	4.5억 X 45% = 2.02억	4.5억 X 45% = 2.02억	X
   장기보유 특별공제	30%(비거주 1주택 최대) →(2.02억 -인별공제250만)의 30% 공제 후 1억4000만	X (비거주 1주택 폐지)	X (다주택폐지)
   세율	35% (-누진공제액 1544만)	38% (-누진공제액 1,944만)	40%+20%  (-누진공제액 6,594만)
   양도세	부부 합산 약 6,712만 원	부부 합산 약 1억 187만	부부 합산 약 4.53억

(출처 : 부동산계산기)

표의 내용을 풀어서 설명해 보겠습니다.

[현재 기준 : 장특공적용] 1주택(서울), 배우자와 공동명의 (대략적인계산, 인별공제 250만 빼고계산)

• 1인 양도가액 : 11억
• 1인 취득가액 : 6.5억
• 1인 양도차익 : 4.5억
• 과세비율 : (양도가액-12억원) / 양도가액 =45%
• 세율(표참고) : 8800만원 초과 1.5억 이하= 35%
• 누진공제(표참고) : 1,544만

이것을 공식에 적용하면

양도세 

= {(1인당 양도차익 4.5억 X 과세비율 45%) - 장기특별공제 30%} X 세율 35% - 누진공제(표참고)

• 1인 양도세  3356만
• 부부 합산 6712만

9억의 매도차액에 비해 합리적인 양도세입니다.

[비거주 1주택 장특공 폐지 시] 1주택(서울), 배우자와 공동명의

• 과세비율 : (양도가액-12억원) / 양도가액 =45%
• 세율(표참고) : 1.5억 초과 3억 이하= 38%

• 누진공제(표참고) : 1,944만

   

양도세 

= 1인당 양도차익 4.5억 X 과세비율 45% X 세율 38% - 누진공제(표참고)

• 1인 양도세  5093만
• 부부합산 1억 187만

비거주 1주택 장특공이 폐지되면 약 3천만원 정도 더 세금을 내야 하는데

수익이 9억인 것을 감안하면 이것도 감당 가능한 정도이고 

장특공이 폐지된다고 겁먹을 정도는 아니라고 생각됩니다.

[추가주택 매수 가정]

25년 6월 15일에 1호기를 서울에 매수 후, 

26년 12월 1일에 수도권비규제 지역에 2호기를 매수했다고 가정해보고

다양한 시나리오를 계산해보겠습니다.

예시단지) 구리시 인창동 [인창주공2단지 전용84]  

• 26년 12월 01일 8억에 취득
• 28년 12월 01일 11억(전저 대비  2배)에 양도
• 수익 3억

시나리오1) 2호기 추가 투자 후, 1호기 매도 시 [2주택 중과]

• 과세비율 : 적용X
• 세율(표참고) : 10억원초과 45% + 다주택중과20% = 65%

• 누진공제(표참고) : 6,594만

   

양도세 

= 1인당 양도차익 4.5억 X 세율 (45+20)% - 누진공제(표참고)

• 1인 양도세  2.26억
• 부부 합산 4.53억

2주택자가 되어 매도하게 되면 9억의 수익 중에 약 4.5억을 내야하므로 수익이 반토막나게 됩니다.

참고로 이렇게 1호기를 매도하고 2호기를 추후에 매도할 시에는 

2호기는 한 채이기에 일반과세입니다.

시나리오2) 매도 순서를 달리하여 2호기 추가 투자 후, 2호기 먼저 매도 시 [2주택 중과]

• 1인 양도가액 : 5억
• 1인 취득가액 : 4억
• 1인 양도차익 : 1억
• 세율(표참고) : 1.5억원이하 35% + 다주택중과20% = 55%
• 누진공제(표참고) : 1,544만
•  

양도세 

= 1인당 양도차익 1억 X 세율 (35+20)% - 누진공제(표참고)

• 1인 양도세 3,956만
• 부부 합산 7,912만

2호기 양도차익 3억 중에 약 8천만원 정도 양도세를 내고

추후에 1주택자가 되어 1호기를 아까처럼 22억에 매도 시(장특공 폐지가정), 1억의 양도세를 내게 되기에, 

총 11억 양도차액 중 1.8억의 양도세를 내게 됩니다. 

직전에 1호기 먼저 매도시 4.5억의 양도세는 내는 것에 비해 확연히 줄어들었습니다.

시나리오3) 2호기 추가 투자 후, “일시적 1가구 2주택 비과세 ”으로 1호기 매도 시

그럼 1호기를 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족시켜 매도하는 것은 어떨까요?

사실상 2주택자이지만 아래의 요건을 만족하면 1호기를 1주택자 요건으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

* 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 

• 1호기 취득 1년 후 신규 주택 취득
• 1호기 2년 보유
• 신규주택(2호기) 취득한 날부터 1호기 집 3년 이내 매도 

간단하게 1년, 2년, 3년으로 기억하시면 쉽습니다:)

-26년 12월 1일 구리시 매수 (1호기 취득 1년 후 신규주택 취득 요건 충족O)

-27년 6월 15일 이후 1호기 매도 (1호기 2년 보유, 신규주택 취득으로부터 3년 이내 매도 요건 충족O)

-양도가액을 22억이라고 가정

앞서 비거주 1주택 장특공 폐지시 계산한 양도세인 

부부합산 총 세액 약 1억 187만을 납부하게되고

그 이후 구리시 아파트 2년 보유 후 양도가액 11억으로 매도 시,

1주택 상태고 2년 보유 요건을 충족하여 비과세 적용되어 양도세는 0원입니다.

일시적 1가구 2주택 방향도 괜찮아 보입니다.

하지만 때가 되어 1호기를 3호기로 갈아 끼우는 타이밍에 

지금처럼 서울 투자가 계속 어려울 수 있다는 점,

1주택자(수도권 비규제 보유)로 주택담보대출이 나오지 않아 실거주도 어려울 수 있다는 점에서

1호기를 팔고도 옆그레이드나 다운그레이드가 될 수 있다는 불확실성이 있습니다.

2호기가 아닌 1호기를 매도하고 현금을 보유하는 것도 자산을 키우는 방향에 맞지 않습니다. 

(1호기가 2호기보다 가치가 더 좋을테니깐요)

⭐️정리

[현재 : 서울1주택]
1주택 장특공적용, 부부공동명의 : 부부합산 6,712만
비거주 1주택 장특공 폐지시, 부부공동명의 : 부부합산 약1억원

[추가주택 매수 : 수도권비규제 2호기]

1) 2호기 추가 투자 후, 1호기 매도시 : 부부합산 4.53억
2) 2호기 추가 투자 후, 2호기 먼저 매도 시 : 부부합산 7,912만
3) 일시적 1가구 2주택으로 1호기 매도시 : 부부합산 약1억원 (1주택 매도와 동일)

💡계산 후 깨달은 점

1. 다주택의 경우 매도 순서에 따라 양도세가 달라질 수 있으니 잘 계산하고 적용해 봐야한다.
2. 일시적 1가구 2주택 방향이 양도세 절세에 매우 매력적이므로 추가로 갈아탈 단지까지 설정해보고 더 좋은 자산으로 갈아끼우는 방향으로 결정하자.
3. 비거주 1주택 장특공 폐지되어도 겁낼 것 없다.

아울러 보유세 관련 적적한투자튜터님의 칼럼을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

https://weolbu.com/s/L2J7nP0sbW