수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 서울 수도권에 매매, 전세 할 것 없이 매물이 넉넉하지 않은 것 같습니다.
이런 상황에서 내집마련, 갈아타기를 준비하시는 분들은
"비슷한 돈이면 어떤 곳을 사는 것이 좋을까?" 고민이 깊어지실 것 같아요.
현재 서울 시장은 저가 매물이 상대적으로 많지 않고
9-11억대 구간에 중간 단지들이 많이 모여있습니다.
그러다 보니 자연스럽게 많은 분들이
"같은 가격이면 입지 좋은 24평? 조금 떨어져도 더 넓은 33평?"
에 대한 비교평가를 고민하십니다.
일반적으로 압도적인 입지 차이가 난다면
평수를 줄이더라도 상급지로 가는 것이 맞습니다.
하지만 투자로 고려했을 때 단순 공식만으로 접근해서는 안되며,
가치➡️가격➡️ 투자금을 모두 따져봐야 최종적인 투자 결정을 제대로 내릴 수 있습니다.
CASE 1. 서울/수도권 : 신도림롯데 24평 vs 종암아이파크2차 33평
예시로 현제 10-11억 사이의 신도림 롯데 24평 vs 성북 종암아이파크2차 33평 두 단지를 비교해봤습니다.
(이 단지들을 매수하라는 의미로 찝어주는 것이 아닙니다)
- 신도림롯데 24평 호가 11억 : 강남 접근성은 45분, 직선거리 12km로 강남 접근성이 괜찮고 신도림이 여의도, 강남 접근성이 괜찮지 때문에 땅의 가치가 좋지만 지상철로 인한 단절성과 신도림 롯데 자체는 신도림보다 구로 생활권에 더 가까우며 주변이 덜 균질하여 선호도가 약간 떨어지는 아쉬움이 있습니다.
- 종암아이파크2차 33평 호가 10.3억 : 강남 접근성 1시간, 직선거리 10km로 대중교통으로 강남역까지는 상대적으로 멀지만 구축 아파트가 밀집되어 있어 신도림롯데보다 주변 환경이 비교적 균질한 느낌이 있습니다. 추가로 동북선이 확정적으로 들어오기 때문에 교통 환경이 개선될 예정으로 왕십리를 통과하는 강남 접근성이 좋아질 것으로 기대됩니다.
1단계 : 가치
일반적으로 두 단지 모두 가치가 있습니다. 다만, 신도림 롯데의 땅의 위치가 좀 나을 수 있지만,
생활권 내에서 아쉬운 선호도로 압도적으로 우세한 선호도로 종암아이파트2차보다 앞도적으로 더 낫다고 하지는 못할 것 같습니다.
2단계 : 가격(규제 지역이므로 투자금 논외)
종암아이파크2차 33평이 10억대로 상대적으로 아직 덜 올랐기 때문에 가격적인 메리트가 남아 있습니다.
최종 결론
상승장에서는 임팩트를 가질 수 있는 동북선의 확정 호재가 있으며 왕십리를 통한 교통 입지 개선의 여력까지 고려한다면
신도림 롯데 24평보다 종암아이파크2차 33평도 우선적으로 고려해볼 수 있을 것 같습니다.
CASE 2. 지방 광역시 : 대구 중구 e편한대신 24평 vs 수성구 메트로팔래스3단지 33평
지방으로 눈을 돌려 대구의 사례도 살펴보겠습니다.
대구와 같이 신축 공급이 많았던 지방은 '연식'이라는 선호요소도
입지 못지 않게 가격에 영향을 미치는데요.
- 중구 대신e편한세상 24평 호가 매매 4.5/전세 2.8 : 대구에서 선호하는 달구벌대로를 끼고 있고 2,3호선을 모두 이용할 수 있어 수성구 접근성이 매우 좋아 중구 내에서 입지적으로 매우 좋습니다. 선호하는 남산초에 진학할 수 있고 주변 거주 상권이 인접하고 신축 아파트가 대거 밀집되어 있는 쾌적한 준신축 단지입니다.
- 수성구 메트로팔레스3단지 33평 호가 매매 4.6/전세 3.3 : 대구 수성구에 위치해있지만 동구와 붙어있어 수동구에 위치. 가성비 학군지로서 거주 인프라가 좋습니다. 땅의 가치가 상대적으로 더 좋을 수 있지만, 20년이 넘은 구축임으로 수리비를 포함하여 투자금을 산정해야 합니다.
1단계 : 가치
수성구라는 타이틀, 메트로팔레스가 과거에 사람들이 좋아하는 단지였지만, 수성구 외곽(동구에 인접)이라는 입지적인 한계가 있고 연식이 20년을 넘어가다보니 지방 특성상 선호도가 점점 빠지고 있습니다. (그렇다고 투자를 못할 정도의 단지는 아니지만) 대신E편한은 중구의 청라언덕 생활권의 중심지 준신축으로 수요가 받쳐주므로 상대적으로 메트로팔레스가 압도적인 입지 차이가 나는 것 같지는 않아 평수를 줄이더라도 연식의 선호가 있는 E편한대신이 나을 수 있을 것 같습니다.
2단계 : 가격
준신축의 대신E편한(4.5억)보다 메트로팔레스(4.6억)는 수리비를 감안하면 약간 더 비싸게 매수를 할 수 있겠습니다.
3단계 : 투자금
대신E편한(4.5/2.8) 24평과 메트로팔레스(4.6/3.3) 33평의 수리비를 감안하면 결국 총투자금 비슷할 것으로 보입니다.
최종 결론
가치 차이가 압도적이지 않고 투자금이 비슷하다면 지방에서는 좀더 연식이 좋은 대신E편한을 24평이라도 투자 우선으로 볼 것 같습니다.
(주의! 현재 1억중반의 투자금으로 이 곳을 투자한다는 것은 다른 이야기입니다.)
CASE 3. 당산 한강 24평 VS 동천자이 33평
마지막으로 24년말~25년 초 2억대로 서울 투자를 고민했던 당산 한강 24평,
외곽 신축 33평으로 함께 고려했었던 동천자이 33평입니다.
- 당산 한강 24평 당시 실거래 7.8/5.3 : 당산역에서 멀세권이지만 당산2,9호선을 이용한 강남, 마곡, 여의도 업무지구 접근성은이 압도적으로 좋으며 주변이 아파트 밀집지역으로 상권이 잘 형성되어 있으며 정주 여건이 좋습니다. 가성비로 당산 생활권을 누릴 수 있는 신혼부부 및 가족단위 수요가 폭발적인 단지입니다.
동천자이 33평 당시 실거래 9.3/6.8 : 동천 외곽에 있어 버스를 이용해 동천역을 가야하지만 신분당선을 이용해 강남까지 45분으로 당산 못지 않은 강남 접근성을 가집니다. 강남, 판교 접근성이 압도적으로 좋아 판교의 고소득 직장인 부부의 수요가 크며 단지 상품성 및 쾌적성이 있습니다.
당시 두 단지 모두 2억대 투자금으로 투자가 가능한 시기가 있었습니다.
당산 한강은 땅의 가치가 좋지만 방2개라는 20년의 연식차이가 주는 구축의 한계가 있을 것이라는 '뇌피셜'로
외곽이더라도 압도적인 연식 상품성을 가지는 판교 신혼부부의 수요가 더 클 것이라 생각했던 것 같습니다.
하지만 현재 서울의 상승장 초중반을 지나가는 상황에서 시장에서 먼저 오른 곳은 당산 한강이었습니다.
아직 상승장의 끝까지 오르지는 않았지만, 당산 한강 24평은 실거래가 12억을 넘어가며,
압도적인 상승을 기록하고 있습니다.
단순히 "서울은 강남과의 거리, 지방은 연식과 평형"이라는 표면적인 선입견에 갇혀
땅이 가진 본질적인 가치와 배후 수요의 크기를 간과했습니다.
결론적으로
우리가 비교평가를 할 때 고려해야 할 것은
1. 두 단지와 가격과 투자금이 비슷하다면 가치(선호, 수요)의 압도적인 차이에서 갈립니다.
같은 돈으로 압도적인 입지 차이를 가진다면 평형을 줄여서 상급지로 이동하는 것이 맞니만
지금 같은 시기에서 입지가 애매한데 생활권 내에서 선호가 떨어지거나 외곽에 위치해 있어 한정된 수요로 압도적인 가치 차이가 나지 않는다면 지금과 같은 시장에서는 가격 메리트가 있거나 좀더 큰 평형을 가져가는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 표면적 수치(24평 VS 33평, 역세권 VS 멀세권) 보다는 디테일한 수요와 가치를 봐야합니다.
당산 한강의 CASE로 상품성은 다소 떨어지더라도 당산이라는 땅이 가진 배후 수요의 체급,
즉, 강남, 마곡, 여의도(>판교) 수요의 크기를 간과했던 것입니다.
주의할 것은 지금 시장에서 먼저 오른 단지와 아직 비싸지 않은 단지들이 섞여 있기 때문에
무조건 입지만 보고 당산 한강 같은 곳을 매수해야한다는 것은 아닙니다.
단순히 평형, 연식이라는 표면적인 숫자와 비교하기 보다
이 단지가 어떤 가치와 수요를 가졌는지 면밀하게 파악하고,
가격과 투자금을 대입해 가격 대비 최선의 선택을 결정해낼 수 있어야 합니다.
표면적으로 보여지는 선입견에 휘둘리지 않고 임장한 발과 임보를 쓴 손을 믿고
본질에 집중하여 투자를 결정하시기 바랍니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다😊
