안녕하세요:) 설아링입니다.
오늘은 윤이나 멘토님과 투자코칭을 진행하고 왔어요.
오늘 코칭 내용을 스스로 상기시키기 위해
글을 남겨봅니다.
코칭 설문지를 작성하면서 보니
2022년 4월 제주바다님
2023년 7월 셔츠님
2024년 6월 주우이님
그리고 2026년 5월 윤이나님까지
벌써 월부에서 4번째 투자 코칭이더라고요!!:)
시간이 참 빠른것 같아요!
돌아보면 그 사이에 정말 많은 일들이 있었는데요,
결혼하기 전 앞으로 자산을 어떻게 형성해나가면 좋을지
아주 기초적인 질문을 했던 첫 코칭부터,
가지고 있던 0호기를 어떻게 매도할지 고민하던 두번째 코칭,
0호기 매도 후 서울 투자를 하기 위해 했던 세번째 코칭,
그리고 서울 1호기 매수 후 벌써 2년이 지나가는 시점에서
앞으로 투자방향성을 어떻게 가지고 가야할지 고민하는
4번째 코칭까지
사실 이번 코칭에 앞서,
지난 1년 동안은 서울 투자 후
프리랜서로 진로를 변경해
직업적인 변화도 생겼고,
투자 씨드도 다 썼다보니
앞마당을 이어서 만들어나가진 못하고 있었어요.
그치만, 투자는 계속해서 해나갈 것이기에
앞으로 투자 방향성에 대한 고민이 있었는데요,
그래서 이렇게 3가지 질문을 드려보았어요.
1) 우선 비거주 1주택자로서 제 상황에서 양도 부담을 줄이며
갈아타기를 할 수 있는 현실적인 전략이나 방법에 대한 고민
윤이나 멘토님께서 직접 부동산 계산기를 켜고 현재 시점으로
양도세가 얼마나 나오는지 계산을 해주셨는데요,
제가 막연히 비거주 1주택자라서 걱정했던 양도세보다 적은 금액이었고,
현재 시점에서 갈아타기가 가능한지는
지금 가지고 있는 전세 레버리지와, 매매가 상승분, 전세가 상승분을 더해서
그것을 그대로 이용할 수 있을 때 의미있는 갈아타기가 가능하다고 말씀을 해주셨습니다.
지금 저의 상황에서는 더 좋은 급지로 갈아타기는 어려운 상황이었기 때문에
현재로서는 가지고 있는 자산을 지키면서,
1~2급지 위주로 충분히 앞마당을 넓혀가면서
기회가 왔을 때 (하락장, 조정장이 오고 대출, 규제지역 등 풀릴때)를
유심히 지켜봐야된다고 조언을 해주셨습니다.
2) 대출 관련 질문(잔금)
지금까지 전세 레버리지 투자를 하면서
신용 대출만 받아보고 잔금을 치러본 경험이 없기에
대출에 대한 막연함과 불안감이 있어서 질문을 드렸는데요,
당연한 이야기지만 저에게는 많은 도움이 되어 적어봅니다.
1) 은행에 직접 방문해서 알아보기
- 단점 : 가지고 가야 할 서류가 많고 번거로움,
자사 내에서만 금리, 한도를 확인해 줘서 비교가 어렵고 제한이 있음
(준비물 : 신분증/재직증명서(회사 날인 필요)/
급여명세서(재직기간 전체, 매달분, 회사 날인 필/
원천징수영수증/건강보험 자격득실확인서)
매수하고자 하는 단지 매수가, kb시세
“00단지 매수할 수 있는지 잔금 알아보려고 하는데요….”
2) 매수하려고 하는 단지 부동산 사장님께 대출 상담사 번호 요청하기
→ 대출 상담사에게 연락 문자로 보내고, 명함받기
→ 대출 상담사 등록번호 확인 필
(금융소비자포탈파인, 여신금융협회 검색)
3) 현재 투자 방향성에 대한 고민,
현재로서 사용할 수 있는 투자금이 많지 않은데,
재개발, 경매, 비규제 지역 투자 등 다른 투자를 해야할지에 대한 고민
현재 가지고 있는 자산의 80%이상이 부동산이기고
또 가지고 있는 자산이 좋은 자산이기 때문에
이 자산을 잘 지킬 수 있는 선택을 해야한다고 말씀해주셨어요.
앞으로 더 좋은 입지로 갈아타기를 하려고 할때도
환금성이 떨어지는 자산을 가지고 있으면 발목이 묶일 수도 있기 때문에
투자를 함에 있어서
‘지금 내가 가지고 있는 주택을 잘 지킬 수 있는 선택인가?’
잘 고려를 해야한다고 말씀해주셨어요.
(내 돈이 묶이는 구조, 환금하기 어려운 구조 피하기)
요즘 주변에서 재개발, 경매 등으로 돈을 벌었다는 분이 많기도 했고,
저도 뭐라도 더 해야할 것 같아서 마음이 어지러웠는데,
주변에 휘둘리지 말고 내 페이스를 잘 유지하면서
잃지 않도록 잘 지켜나가면서 가야겠다 다짐을 하는 계기가 되었습니다.
무엇보다 지금은 프리랜서로서 활동을 하고 있어,
소득을 높이는게 우선이라고 말씀을 해주셨고,
그 동안에 ETF 등 현금화 하기 쉬운 자산으로 불려나가면
좋겠다는 말씀을 해주셨습니다.
그리고 전세 만기가 올해 10월에 다가와서
전세를 올려받을 것 같은데,
역전세 불안감에 전세를 너무 낮게 셋팅하면,
나중에 규제가 풀렸을 때 매도하고 싶은 시점에서
오히려 세가 낮게 껴서 매전 갭이 크게되면
투자자들의 선택을 못받을 수도 있다는 조언도 해주셨습니다.
(대신에 역전세는 언제나 대비해야하고, 전세금의 10% 정도는
늘 확보해두는게 좋다고 조언을 해주셨어요)
뭔가 해야할 건 많고,
불안했던 것들이 코칭을 통해서
방향성이 설정이 되고 간단 명료해진 것 같아요.
오늘 열심히 코칭 준비해주신 윤이나 멘토님께 감사드립니다^^
<그래서 앞으로 내가 해야할 일>
1. 다가오는 10월 전세 잘 셋팅하기
(6월부터 세입자분께 의사 묻고, 부동산에 내놓기)
(전세 올려받은 후 10% 역전세 금액 잘 확보해두기)
2. 전세 잘 마무리하고 2~3달에 한번씩 1~3급지 앞마당 늘려나가기
(수입 늘리기 2달 → 앞마당 늘리기 1달 이런식으로 페이스 조절 잘 해나가기)
(내가 생각하는 비슷한 단지들 나열하고 시세트레킹)
(가격으로 결과론을 놓고 평가하지 않기)
3. 정책 국토부 원문 읽고 내 생각 맞춰나가기
4. 당분간 현금 흐름 늘리는 것에 집중!
5. 흐린 앞마당은 생활권 별로 2군데씩 매임 돌면서 상기시키기
