안녕하세요
꿈이있는집 입니다
오늘은 세낀 집 갭투자
즉, 세안고 매물을 매수를 위해
우리가 준비해야 할 리스크가 무엇이고
어떻게 대응하면 좋을지
이번 2호기에서 다주택자 세안고 매물을 매수하면서
검토했던 내용들을 정리해보려 합니다
갭투자 이제 할 수 있는 건가요?
(보도자료 : 세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대)
세안고 매물 매수 조건에 대해
먼저 말씀드려보려 합니다
양도세 중과 유예 종료 기점인 5월 9일 이후
서울수도권 시장의 매물이 급격히 줄어들자
정부에서 토허지역의 실거주 유예 확대 적용을 발표 했습니다
이 매물을 매수하기 위한 조건이 있는데요
첫째, 26년 12월 31일까지 토허 신청
둘째, 26년 5월 12일 기준 무주택자을 유지한 자가
셋째, 현재 임차중인 세낀 집을 매수
(전세 만기 28년 5월 11일 이내, 만기 후 입주)
3가지 조건을 모두 만족해야 하는 것입니다
자세한 내용은 아래 글을 참고하시면 더 잘 이해하실 수 있어요 :)
[허씨허씨] ”오늘부터 세 낀 집, 살 수 있습니다." 토허제 실거주 유예 확대 핵심 정리
[코쓰모쓰] 토지거래허가구역, 아는 사람만 싸게 삽니다 (실거주 유예 확대)
세안고 매수, 어떤 리스크가 있는데요?
세안고 매물 매수하기 위한 조건은 알겠어요.
그런데 어떤 리스크가 있을까요?
1. 매도인/세입자 협조가 필요합니다
세안고 매물의 경우
규제지역 토지거래 허가 신청 시
매도인과 임차인의 서명이 들어간
“임대차 계약종료 확인서”를 제출해야 합니다
즉, 전세계약 갱신권이 있든 없든
임차인은 다가오는 만기에 나가셔야 한다는 데에
동의를 받아야 한다는 건데요
전 더 살고 싶어요 라고 협조를 안해주거나
협조를 한다고 했더라도 갑자기 나가기 싫다 하는
세입자가 거주하는 세안고 매물이라면
아무리 좋은 매물이라도 매수가 힘들어 집니다
만약 세안고매물을 매수할 때
후순위대출을 사용한다고 하면
은행에서 세입자에게
집주인의 후순위대출 사용 동의를
유선 확인할 가능성도 있어
세입자의 “적극적인 협조”가 필요한 것입니다
2. 전세금을 반환할 수 있어야 합니다
만약 전세만기가 28년 3월,
전세보증금이 3억이라고 가정해볼게요
은행마다 다르지만 현재의 정책 기준으로
전세퇴거대출이 1억 가능한 상황입니다
(이 또한 LTV 40%, DSR 40% 이내여야 함)
전세퇴거대출이 1억이 나오는 경우, 나머지 2억을
대출이 안나오는 최악의 경우,
전세보증금 전액인 3억을 반환할 수 있어야 합니다
3. 규제지역의 무주택자 조건이 다릅니다
매수인은 5월 12일 기준 무주택자 여야 하는데요
무주택자 여부는 세대 기준 이라는 것입니다
규제지역에서 세대 기준 무주택자는
청약이나 세금적인 부분과는 다르게
주민등록등본상 세대주 세대원 심지어는
동거인까지 전.부.다 무주택이어야 합니다
따라서 5월 12일부터
주민등록등본상 세대주/세대원/동거인이
모두 무주택자여야 합니다
[참고하실글]
다주택자 세안고 매물 매수 후 토지거래허가 신청하시려면 꼭 보세요
리스크, 어떻게 대응하면 될까요?
1. 매도인/세입자 협조받도록 부사님 설득
임대차 계약종료 확인서 서명이든,
후순위 대출을 위한 협조이든,
CEO 마인드로 나 스스로 해당 내용을 알고
부동산 사장님께 설득을 해야합니다
매도인/세입자 협조가 없으면 거래가 불가능 하니
협조 받을 수 있도록 해달라고요
그리고 약정 때부터 특약에 꼭 넣어줍니다
[특약]
- 현 임차인 (계약자 000, 전세보증금 00원, 만기 00년 00월 00일)은 매수인이 승계하며, 매수인은 현 임차인의 전세만기일에 입주조건임을 확인한다 (참고: 임대차계약서 사본 첨부)
- 매도인은 매수인이 잔금 시 후순위 대출을 받기 위해 국토부요청서류 내지 은행에서 확인 요청이 있을 경우 적극적으로 협조한다.
- 잔금 시 후순위대출은 매수인이 알아보되, 임차인 동의가 필요할 시 매도인이 적극적으로 협조하기로 한다.
2. 전세금 반환 여력 확인
1) 전세퇴거대출 1억 가정 (LTV, DSR 체크)
규제지역 매수 후 전세퇴거대출을 받는다면
매수 시 생애최초에 해당했던 분들도
LTV는 40%로 내려옵니다
(추후 더 낮아질 가능성 있음)
KB시세 기준 LTV와 DSR 한도 이내에
전세퇴거대출 1억이 들어오는지 확인이 필요합니다
2) 전세퇴거대출 나오지 않는 경우
전세퇴거대출이 1억이 나온다고 하더라도
만기 시점 나머지 잔액을 반환할 수 있어야 하고
퇴거대출이 나오지 않는 최악의 경우,
전세보증금 전액을 현금으로 반환할 수 있어야 합니다
전세만기인 최대 28년 5월까지는
지금부터 2년이 채 되지 않는 기간이라
저축액으로만 준비하기엔 부족할 수 있습니다
따라서,
주식/코인/부동산 등 보유자산 매도 또는
LTV,DSR 한도 내 신용대출, 청약통장담보대출 검토
또는 가족에게 차용할 수 있는지 확인해야 합니다
3) 예외사항, 그렇지만..
25.6.27 이전 계약된 건으로
이후 갱신된 전세계약의 경우,
전세퇴거대출 1억 한도거래에 해당하지 않아
2억 최대 4억의 금액도 대출이 나온다는 사실을
같은 반 동료분이 말씀해주셨습니다
이 내용이 맞는지 대출상담사분께 여쭤보니
내년 내후년에는 어떻게 바뀔지 모르겠다며
대출을 실행할 때 결정된다고 하더라구요
따라서,
대출 실행할 때에
최대한 많은 곳, 최소 5곳의 은행과 상담사에
직접 문의를 해보시는 걸 추천드립니다!
지금까지
다주택자 세안고 매물을 매수하는 과정에서
대출, 명의, 계약까지 검토하고
어떤 리스크가 있었는지,
그리고 어떻게 대응하면 좋을 지를
정리해보았습니다 ☺️
세안고 매물을 매수하려는
무주택자 분들께 도움이 되셨길 바랍니다 🩵
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
