수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 윤이짜장입니다.
최근 서울, 수도권 시장 그리고 규제를 보면
더이상 우리가 지향해왔던 다주택 시스템을 유지하는 것은 정말 쉽지 않다는 것을 체감할 수 있습니다.
이제는 다주택보다도 가장 좋은 1채 혹은 2채를 굴려가며 내 자산의 크기를 늘려야 하는데요,
그렇기 때문에 이제는 과거보다 매수, 매도 시점을 정말 치열하게 고민하여,
갈아타는 과정 중 예상 되는 세금폭탄을 피해 우리의 수익을 지키는 것이 정말 중요해졌습니다.
따라서, 정말 중요해진 세금 공부!
특히 보유할 때 <보유세>, 갈아탈 때 <양도세>!!!
나중에 공부할 게 아닌, 지금 당장 찾아보고 준비해야 합니다.
지금 생각해도 복잡한데, 정말 상황이 들이닥쳤을 때는 고민해 볼 시간이 있을까요?
미리 준비하지 않으면 허둥지둥대다가 중요한 절세기회를 놓칠 수 있습니다.
#양도세와 보유세, 그게 뭔데?
두 가지를 간단하게 짚고 넘어가자면
양도세는 매도할 때 필요한 세금으로, 자산의 크기에 따라 세금이 커지며, 양도 시 1회만 요구됩니다.
매도 판단에 매우 중요한 역할을 하며, 특히 비과세와 중과 요건을 잘 알야 합니다.
보유세는 보유하는 중에 요구되는 세금으로, 계산 할 때는 1년이 아닌 내가 보유할 햇수 만큼 누적계산이 필요합니다.
주택수에 따라 공제금액, 자산크기에 따라 세율이 달라지고, 내가 집값이 2배 3배 오르더라도 보유할 체력이 있을지 판단할 때 매우 중요합니다.
오늘은 양도세를 조금 자세히 파보려 합니다.
양도세.. 알 듯 말 듯, 그동안 너무 헷갈리고 알아야 할 게 너무 많아서 알아보기를 포기하시진 않았나요?
일단 기본적으로 알아야 하는 것과, 추가적으로 내상황에 맞게 대입해서 더 나은 갈아타기 전략을 위해
양도세에 대해 정리해보았습니다.
추가로 공유하고 싶은 내용, 알아야 할 내용이 있다면 댓글로 적어주세요 👍
#양도세 기본 정보
기본계산 식 : 양도세 = 양도차익 X 과세비율 (지역, 비과세, 장특공) X 세율
양도세는 기본적으로 1세대 1주택, 2년 이상 보유 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다..!
어느 지역에서나 1세대 1주택이더라도 1년 미만 보유 시 세율은 70%(지방세 포함 77%), 2년 미만은 60%(지방세 포함 66%)의 높은 중과세율이 적용됩니다.
하지만 ‘양도시점’이 아닌 ‘취득 시점'(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 조정지역 공고가 난 후라면 ‘2년 거주요건’이 생기게 됩니다.
따라서 각 지역별 조정지역 지정일과 해제일을 제대로 아는 것이 중요합니다.
즉, 양도세 비과세를 위해서는 3가지 질문에 YES 라는 답이 나와야 합니다.
1. ‘갑’ 및 다른 세대원이 주택A 외에 다른 ‘주택, 입주권, 분양권’을 보유하고 있지 않은가?
2. ‘갑’씨가 주택 A를 2년 이상 보유했는가?
3. 취득 당시 주택 A가 소재하는 지역이 조정대상 지역이었는가? → 맞다면, ‘갑’씨가 주택 A에 2년 이상 거주했는가?
다만 분양권 및 재개발/재건축 단지의 취득일 기준은 좀 다릅니다.
분양권 : 잔금 지급일 or 준공보다 등기일이 빠른 경우 ‘준공일’
재개발재건축 :
1) 관리처분계획인가 전 “원조합원” : 구주택 취득일
2) 관리처분계확인가 후 조합원입주권 취득 “승계조합원” : 신축주택 ‘사용승인일’
잘 따라오고 계신가요? ㅎㅎ
추가로 알아야 할 양도세에 대해 더 알아봅시다.
# 내게 필요한 정보, 꺼내먹어요 🍫
1. 1세대 1주택 기준으로, 기본 공제액 = 현재 12억, 12억을 초과한 이익 부분에만 해당.
초과분에 대해서 100% 과세되는 것이 아니라 과세비율에 따라 계산 됨.
예를 들어, 양도가 12억 이하는 계산 필요없이 전액 비과세!
9억 → 16억, 7억(양도차익) X (16-12)/16 = 1.75억 에 대한 기본세율 적용
공식이 복잡해 보이지만, 핵심은 12억 초과분에 대해서만 세금을 메긴다는 것입니다.
2. 양도세법 적용은 취득 시점이 아닌 양도 시점 기준???
양도세는 “양도행위”에 대한 세금으로, 판 순간 생긴 이익에 대한 세금입니다.
따라서, 취득(등기) 시점에는 조정대상지역이었지만, 양도 시 조정대상지역이 해제되었다면 비조정대상지역을 기준으로 세법에 따라 세금이 책정됩니다.
예를 들어, 다주택자 장기보유 중과세 정책이
1) 취득할 땐 없었는데, 팔때 생겼으면? → 중과세 적용 😱
2) 취득할 땐 중과세였는데, 팔 때 폐지되면? → 일반세율 적용 😁
*틈새 point : 다주택자 중과는 내가 팔고자 하는 물건이 ‘조정대상지역’에 있을 때에 한합니다. 따라서, 지방 주택을 처분할 때는 다주택자라도 중과되지 않습니다. (단, 지방 주택이 주택 수에는 포함되므로, 나중에 서울 등 조정지역 주택을 팔 때는 중과세에 영향을 줍니다!)
3. 그럼 취득일은 대체 언제 중요해요????
1) 장기보유특별공제 기산일 : 취득일로부터 계산
2) 1가구 1주택 비과세 보유기간 : 취득일로부터 2년
3) 조정대상 지역 여부 판단 : 취득일에 조정대상지역이었다? 거주요건 추가 / 반대의 경우. 보유만 해도 OK
*예외 point
무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 주택, 분양권, 조합원입주권에 대해 계약을 체결 + 계약금까지 지급했을 경우, 거주요건 배제.
<사례>
무주택자 A가 25년 10/15까지 계약을 마치고, 계약금납부까지 완료했습니다.
하지만 잔금은 25년 12월 29일.. 취득일이 조정대상지역 공고 이후입니다.
이 경우, A씨가 2년 후 양도할 때까지 거주를 하지 않았다면 비과세 혜택을 받지 못할까요?
=> 아닙니다. 1015대책의 효력은 10월16일부터 발생(조정대상지역 지정공고)하기 때문에 A씨는 2년 보유만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이는, 갑작스런 이미 계약을 한 사람들이 공고로 억울하게 피해를 입지않게 하기 위한 조치임을 알 수 있습니다.
하지만 A가 유주택자였다면 거주요건이 붙습니다.
4. 일시적 1가구 2주택
갈아타기가 중요해진 만큼 꼭 기억해야할 일시적 1가구 2주택 법칙 : 1후, 2보, 3매
이 요소를 잘 지키면, 양도세 비과세를 받고 갈아타기를 계획할 수 있습니다.
*틈새 point : 만약 3가지 요건 중 한개라도 어그러져서 일시적 1가구 2주택이 불가하다? 그렇다면 수익이 적은 집부터 매도해서 양도세를 최대한 줄이도록 합니다. (2주택 상태로 양도하려면, 수익이 적은 주택에 양도세가 적게 붙기 때문입니다)
5. 상생임대인제도 활용
상생임대인제도란 임대료를 과하게 올리지 않은 “착한 임대인”에게 양도세 혜택을 주는 제도입니다.
조정대상지역에서 취득했을 경우, 2년 실거주가 불가하다면 상생임대요건을 충족시켜 비과세를 노려볼 수 있는데요!
<조건>
1) 전세승계계약은 인정되지 않고, 주택 취득 이후 임차인과 본인이 직접 계약하고 그 기간은 1년 6개월 이상이어야 함.
2) 직전계약(직접계약해야 함) 대비 임대료를 5%이내로 인상 + 2년 이상 임대
3) 21년에 생긴 제도로 26.12.31.까지 ‘갱신’하는 상생임대인에게 적용되며 연장은 불확실. (폐지 검토 중)
<사례>
B씨는 2023년 1월, 조정대상지역의 아파트를 취득했습니다.
직접 살기 어려워 세입자를 구했고, 1년 8개월간 임대(직전계약) 후, 기존 임대료에서 5% 이내로만 올려 2년 계약을 새로 맺었습니다(상생계약). 이 조건을 지켰더니 실거주 2년 없이도 양도세 비과세를 받을 수 있었습니다.
아쉽게도 오늘 상싱임대 특례 폐지를 검토 중이란 기사가 떴습니다.. [아래 링크삽입]
다만 아직 기한 내에 상생임대제도를 활용할 수 있다면 꼭 조건을 확인해보세요
마지막으로 한가지 더 짚자면, 중과와 비과세를 구분해야 합니다.
- 중과 (기본 세율에 추가 세율) : 주택수, 조정대상지역 과 관련
- 지방 매도 혹은 1주택일 경우 비과세 가능 : 금액(매도가 12억 기준), 거주 & 보유기간(장특공), 일시적 1가구 2주택
지금 매도 혹은 갈아타기를 고려하시는 분들은 필요한 정보 위주로 보시고,
앞으로 매도나 갈아타기를 고려할 가능성이 있다! 하시는 분들에게는
당장 이 모든 정보가 필요하진 않겠지만, 꼭 한 번 정리해 두세요.
상황에 닥쳐서 쫓기든 내리는 판단에는 실수가 있기 마련입니다.
그러니 매달 혹은 분기별로 내 물건에 대해 잘 고민해보고, 양도세 전략을 잘 세워 최대한 온전한 수익을 얻으시길 바랍니다.
감사합니다.
