그뤠잇_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #2 부산 광역시 인허가 및 착공 물량 분석+주요 공급단지 분석

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 언제나 유쾌한 6쾌즈와 함께하는 나눔글 2탄

인허가 및 착공 물량 조사 및 주요 공급 단지를 정리해보겠습니다.

저는 부산 지역을 담당하게 되었는데요.

장기간 꾸준히 공급이 있었던 부산이 드디어 공급을 멈추면서

향후 공급될 물량이 어디에 있을지 관심을 가져볼 필요가 있는데요.

전체적인 지역을 살펴보고 부산 지역을 자세하게 분석하면서

부산에서는 어떤 기회가 있을지 생각해보는 시간을

가져보겠습니다.

# 전국 인허가/착공 물량 추이(비아파트 포함)

비아파트 포함한 인허가 물량과 착공 물량을 체크해보면 2016년을  정점으로 하여

지속적으로 감소하였고 21년경 원래 수준을 회복하긴 했지만 다시 감소 추세로

돌아서면서 과거에 비해 큰 폭으로 감소했음을 알 수 있습니다.

특히 지방의 경우 수도권에 비해 좀 더 큰 폭으로 감소하였음을 알수 있고

이는 공사비 등의 비용 상승과 금리 등 금융비용의 증가가

지방시장에 좀 더 큰 영향을 준것으로 생각됩니다.

# 전국/광역시/ 부산 아파트 인/허가 물량 추이

최근 10년간 전국 주요 시군구별 주택 인허가 실적을 살펴보면

2016년 고점에서 19년까지 감소하는 추세에서 다시 21년 증가했다가

다시 최근에 감소하는 흐름을 보여주고 있습니다.

특히나 지속적으로 공급이 많았던 지방 시장에서의 공급 감소가

앞으로 지속적으로 발생할 가능성이 높은데요.

인허가 지표는 이후 일정기간이 지난 후 실제 공급된 되는

실제 공급량을 예측할 수 있는 지표인데 인허가 물량이 감소하면서

향후 실제 공급될 수 있는 물량은 많지 않다는 것을 알 수 있습니다.

지방 5대 광역시를 살펴보면 최근 막대한 공급이 있었던

대구를 포함하여 대부분의 단지들인 인허가 물량이 감소하고 있으며

자재값 상승 등으로 사업성이 떨어지는 지방 시장에 건설사들의

참여가 부진하면서 향후 공급이 크게 부족해 질 수 있는 상황이

만들어 지고 있습니다.

부산 지역 역시 앞서 설명드렸던 전국적인 흐름과 비슷한데요.

22년 이후부터 지속적으로 감소하면서 부산의 공급량도

향후 부족할 것으로 생각되며, 현재 진행되고 있는 남구와

강서구 에코시티의 공급이 마무리 된다면 향후 대부분의

지역에서 공급량이 감소할 것으로 생각됩니다.

부산은 오랬동안 꾸준히 공급량이 유지되면서 가격이

비교적 안정적으로 유지된 지역인데요.

광역시 인구 규모 1위인 부산이 향후 공급량이 감소하면서

사람들의 심리와 가격이 어떻게 변할지 살펴볼 필요가

있을 것 갔습니다.

# 부산 지역 아파트 착공 물량 추이

앞서 인허가 물량에서 확인할 수 있듯이 인허가 물량이

착공으로 이어지면서 2020년을 정점으로

부산 지역의 착공 건수는 지속적으로 감소하고 있습니다.

2017년 재개발과 재건축 정비사업이 정점에 달했던 시기로

3.4만호의 착공 실적을 기록하였고

이후 평균적인 착공실적을 기록하였습니다.

이후 고금리 기조와 PF 부실 우려로 인해 지속적으로

감소하고 있으며 이후에도 공사비 상승 등으로

공급량은 지속적으로 감소하고 있는 추세입니다.

착공은 실제 공급과 직결되는 수치로써 이를 살펴봤을 때

향후 몇 년간 부산의 공급은 부족할 것으로 생각되며

이로 인해 신축이 더 귀해질수도 있다고 생각해 볼수도

있다고 생각합니다.

다만 수도권과 다른 것은 지방은 빈땅이 많아 언제든

공급이 가능하기에 신축이 부족한 시기가 생각보다

길지 않을 수도 있다고 생각됩니다.

# 부산 지역 주요 공급 물량

부산 지역은 크게 동부산과 서부산으로 구분할 수 있고

향후 3년간 공급이 많은 지역은 동부산의 남구와 서부산의 강서구 지역입니다.

남구 주요 입주 물량

대연 디아이엘 : 27년 4월 입주, 4,488세대

롯데캐슬 인피니엘 : 26년 6월 입주, 715세대

해링턴마레 : 26년 12월 입주, 2,205세대

두산위브제니스 오션시티가 입주한 이후 지속적으로 공급이 예정되어 있고

남구 뿐만 아니라 동부산에서 가장 주목할만한 신축 대규모 단지인

디아이엘이 27년 입주를 앞두고 있습니다.

그 전에 다음달 롯캐 인피니엘과 해링턴 마레가 입주할 예정이며

이 중에서 남구 중심지에 위치한 인피니엘과 디아이엘은 임주 시

주변 단지들에 어떤 영향을 주는지 살펴볼 필요가 있다고

생각합니다.

강서구 주요 입주 물량

푸르지오 린 : 26년 , 886세대

디에트르 더 퍼스트 : 26년 , 972세대

푸르지오 트레파크 : 28년, 1,370세대

아테라 : 28년, 1,025세대

빈 땅이 많은 부산 강서구 에코 델타시티가

본격적으로 입주를 시작하며 전체 규모는

29년까지 약 5천세개 가량으로 예상됩니다.

서부산은 동부산보다 상대적으로 수요가

약한 편인데 이오 같은 많은 공급은

서부산과 인접한 지역까지 영향을

줄 수 있다고 생각됩니다.

남구의 많은 공급은 주변 공급이 없어

수요층이 두꺼울 것으로 생각되지만

강서구의 경우 수요층이 두텁지 않아

신규 대규모 공급에 따라 기존

주택들의 가격 영향이 클 것으로

생각됩니다.

부산은 이미 앞서서 공급이 줄어들면서

가격 변화를 보여준 전주나 울산 시장을

따라갈 확률이 높으며 인구 300만의

대도시인만큼 상승폭이 클 수도 있다고

생각합니다.

숨겨진 공급 부분이라 할 수 있는

인허가/착공 물량을 지속적으로

살펴보면서 추후 공급 규모에 대해

생각해보는 것도 중요할 것으로

생각되는데요.

이번 기회에 지방 주요지역의

인허가/착공 물량을 

6쾌즈 반원분들과 함께 조사하고

글을 쓸 수 있어 더 의미가 있는 것 같습니다.

함께 해주신 최강원팀 6쾌즈 반원분들께

감사드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.