임차인 퇴거 시 챙겨야 할 것 A to Z [김밍키]

안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)

바로 어제!! 기존의 임차인이 퇴거하고 전세보증금을 돌려주는 과정이 있었습니다.

임대인으로서 임차인 퇴거 시 신경 써야 하는 것이 무엇인지 체크해보겠습니다.

1. 임차인의 전세 대출 여부 확인 - 올현금? 질권설정? 채권양도?

저는 세 낀 집을 매수했는데, 매수 시 매도인과 임차인과의 부동산 계약서를 확인하고 

추가로 임차인이 어느 정도 전세자금 대출을 받았는지 부동산 사장님을 통해 확인했습니다.

그 이유는 임차인이 질권설정이나 채권양도를 했는지 파악하기 위함입니다.

질권설정이나 채권양도를 했다면, 

즉 임차인이 은행에 대출을 받아 임대인에게 전세보증금을 주었다면,

돈은 임차인이 빌렸지만 임대인인 제가 은행에 먼저 반환을 해야 하기 때문입니다.

저도 처음에는 임차인이 빌린거니까 

임대인인 내가 보증금을 임차인에게 돌려주면 직접 반환하는 게 맞지 않나?

라고 생각했습니다.

하지만 임차인이 대출시 

은행이 잡은 담보가 ‘임대인으로부터 전세보증금을 받을 권리’라서, 

즉 전세자금대출이 임차보증금반환채권을 담보로 실행되기에

계약 종료 때 임대인이 은행에 직접 갚아야 하는 구조가 되는 것입니다.

질권설정과 채권양도는

질권설정 : 질권 설정금액

채권양도 : 임대차 보증금 전액

이라는 점에서 차이가 있으며

자세한 내용은 쪼코파이a님의 나눔글 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 https://weolbu.com/s/Nv2o7Dfnna

그렇게 실제로 등기를 치고 난 뒤에 리파인을 통해 “전세금 반환 관련 내용증명”이 오고

전세금 반환 시점이 되면 리파인에서 "질권설정통지서"가 등기 우편으로 옵니다.

위 내용은 제가 전화를 받지 않아 문자로 남겨진 내용이고, 

종이 우편을 통해 “얼마”를 “어느 은행”에 반환해야하는지 구체적인 내용을 보내줍니다.

💡실제 액션 플랜

임차인에게 가상계좌, 금액을 전달 받으면 직접 담당자에게 전화해서 

[가상계좌번호, 차주, 금액]이 맞는지 한 번 더 확인

2. 짐 빼고 난 뒤의 상태 확인

임차인 퇴거 시 현장에 굳이 가지 않고 보증금 반환의 절차를 진행하는 경우도 있지만

저는 세낀 집이었기에 짐을 다 뺀 상태를 본 적이 없어서 직접 가서 특이사항이 없는지 한 번 더 확인하는 과정을 거쳤고

이상이 없는 것을 확인했습니다.

3. 각종 비용 정산

장기수선충당금 : 임대인 → 임차인

장기수선충당금은 아파트 같은 공동주택의 큰 수리/교체 비용을 미리 모아두는 돈입니다.

쉽게 말하면, 아파트 노후화에 대비한 적립금으로 처음 입주시부터 입주민들에게 미리 거두어 예치금 형태로 사용하는 돈입니다.

임차인이 입주 시 임대인에게 주었던 돈이기에 퇴거 시 다시 돌려드리고

새로운 임차인 입주 시 임대인에게 주어야하는 돈입니다.

관리비 : 임차인 → 임대인 → 새로운 임차인

임차퇴거 직전까지 쓴 관리비를 미리 임대인게 납부하고 임대인은 새로운 임차인에게 드리며

새로운 임차인이 입주한 날부터 사용한 관리비와 함께 납부하는 형태입니다.

물품확인

특히나 신축의 경우에는 입주 시 받았던 물품을 그대로 전달하게 되는데

체크리스트 보고 부동산 사장님과 같이 하나하나 체크합니다.

4. 남은 보증금 드리기

과정에 이상이 없다면 남은 보증금을 드리게 되는데

미리 1일 이체 한도를 증액해두시면 좋습니다.

네 단계에서 가장 중요한 것은 1번이라고 생각합니다.

질권설정/채권양도를 착각하여 은행에 대출금을 상환하지 않고 

임차인에게 상환 후 임차인이 혹시라도 은행에 반환하지 않으면

그 책임이 임대인에게 있기에 꼭 기억하시기를 바랍니다 :)

감사합니다.