매도 & 갈아타기 로드맵 STEP 2. 6개월 전부터 행동하세요 (+매도 양식 공유)

안녕하세요? 

우주(cosmos)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다.

한 달간 4건의 계약서를 작성하였습니다. (매도2, 매수1, 전세1)

최근 지방물건 2채를 매도하고 수도권 갈아타기를 진행하였는데요.

직접 부딪혀보니 갈아타기는 단순히 집을 파는 과정이 아니라
가격·시기·갈아탈 단지까지 함께 움직이는 종합적인 과정이라는 걸 다시 느꼈습니다.

그래서 실제 매도와 갈아타기를 하면서 배운 내용들을
시기별 로드맵 형태로 공유드리려고 합니다.

매도 & 갈아타기 로드맵 STEP 1. 12개월 전 미리 준비하세요  
📌 매도 & 갈아타기 로드맵 STEP 2. 6개월 전부터 행동해야 합니다 
매도 & 갈아타기 로드맵 STEP 3. 3개월 전 골든타임을 놓치지 마세요

(순차적으로 작성하고, 링크 걸어두겠습니다!)

지난 글에서는 매도 12개월 전부터 목표 매도가를 설정하여,

갈아탈 지역과 단지를 좁히는 준비 과정을 말씀드렸습니다.

갈아타기 의사결정을 내렸다면, 6개월 전부터는 실제 행동으로 옮겨야 할 시점입니다.

이번 글에서는 6개월 전 무엇을 해야 하는지 정리해보겠습니다.

1. 타임라인: 언제 무엇을 할 것인가?

갈아타기를 처음 해보면 가장 막막한 부분이 있습니다.

바로 매도와 매수가 동시에 움직이기 때문에
‘언제 무엇을 해야 하는지’ 잘 그려지지 않는다는 점입니다.

매도가 6~3개월 남은 이 시기에는 크게 아래 3가지를 진행하면 됩니다.

• 매도가 설정하여,
• 임차인에게 연락하고,
• 물건을 부동산에 내놓아야 합니다.

양식부터 문구까지 상세히 알려드리겠습니다.

2. 매도가 설정: 흔들리지 않는 기준 만들기

목표 금액과 마지노선 금액을 정했는가?

매도 이후에 손에 쥐는 금액을 정확히 계산하였는가?

집을 내놓기 전에 가장 먼저 해야 하는 건 ‘얼마에 팔 것인가’를 정하는 일입니다.

막연하게 ‘이 정도는 받아야지’가 아니라, 실제로 시장에서 팔릴 가격인지 확인해야 합니다.

특히 가격 협상이 들어왔을 때 기준이 없으면 감정적으로 흔들리게 됩니다.

처음엔 절대 안 깎겠다고 했다가, 손님 놓치고 후회하는 경우도 많습니다.

그래서 미리 계산하고 기준을 정해두어야 합니다.

매도 가격은 결국 시장이 정합니다.

그래서 반드시 경쟁 매물을 조사해야 합니다.

같은 단지뿐 아니라 주변 경쟁 단지까지 포함해 [경쟁 매물 리스트]를 작성해보세요.

‘확실한 1등 매물’이 되려면 얼마에 내놓아야 하는지 판단할 수 있습니다.

또한 매물 광고를 시작하면 가격 협상이 수시로 들어옵니다.

이때 흔들리지 않으려면 내가 받을 '목표 금액'과 

절대 물러설 수 없는 '마지노선 금액'을 미리 계산해 두어야 합니다. 

무엇보다 중요한 건, 매도 후 실제 내 손에 쥐는 [회수금액]을 정확히 아는 것입니다.

그래야 감정이 아니라 기준으로 빠르게 의사결정을 할 수 있습니다.

3. 임차인 연락: 매도의 첫 단추

임차인에게 매도 상황을 설명하였는가? 

임차인에게 먼저 매수를 제안 하였는가? 

매도는 결국 임차인 연락부터 시작됩니다.

특히 전세가 있는 집은 임차인 협조 여부가 정말 중요합니다.

① 재계약 의사 확인하기

전세 만기 6개월 전쯤에는 먼저 재계약 의사를 물어보는 게 좋습니다.

“전세 만기가 6개월 남아서 연락드립니다. 만기 이후 계획 있으실까요?” 

이 단계에서는 굳이 매도 이야기를 먼저 하지 않아도 되고, 연장 의사가 있는지 확인해보세요.

② 전세 연장을 희망하지 않는 경우

임차인이 연장 의사가 없다면,
매도 상황을 설명하고 먼저 매수 의사가 있는지 물어볼 수 있습니다.

" 현재 00 사정으로 인해 부득이하게 주택을 매도해야 하는 상황입니다. 

혹시 현재 거주 중이신 아파트를 직접 매수하실 의향이 있으실지 먼저 여쭙고 싶습니다.

가족분들과 상의해보시고 다음 주까지 말씀 주시면 감사하겠습니다. "

앞에서 매도가를 설정하였다면,
호가보다 약간 낮은 가격으로 먼저 제안해보는 것도 방법입니다.

만약 매수 의사가 없다면 

집 보여주는 것과 이사 날짜를 협의하여 이사하시도록 꼭 부탁을 드려야합니다.

또한 부동산 연락을 직접 받을지, 중간에 집주인을 통해 소통할지도 미리 정하는 것이 좋습니다.

③ 전세 연장을 희망 하는 경우 

실거주 매수자들은 대부분 입주 가능한 집을 선호합니다.

그래서 전세가 끼어 있는 매물은 상대적으로 매도가 쉽지 않습니다.

계약갱신청구권 사용을 원할 경우 전세금을 올려받아서 세낀 상태로 매도하기보다

이사 비용을 지원하여 퇴거하는 조건(퇴거확약서 작성)으로 매도하는 것이 훨씬 수월합니다.

이때, 이사비 뿐만 아니라 이사갈 집까지 알아봐주는 적극성이 필요합니다.

4. 물건 내놓기: 적극적인 파트너 찾기

적극적인 사장님을 찾았는가?

광고 이후에도 전임을 꾸준히 하는가?

처음에는 적극적인 부동산 1~2곳에 물건을 내놓으면 됩니다.

이때 중요한 건 ‘적극적인 사장님’을 찾는 것입니다.

[부동산 리스트]를 만들고 전화임장을 해보세요.

" (동호수는 말하지 않고) 뒷동 중층에 수리 안 된 상태면 요즘 얼마까지 받을 수 있나요? 

최근에 얼마까지 팔렸어요? 요즘 매수, 매도 문의 있나요? 

남편이( or 부모님께서) 시세 한번 알아보라고 하셔서 연락드렸습니다. 감사합니다 사장님 "

이렇게 몇 군데 전화해보면 적극적인 사장님이 어느 분인지 감이 옵니다.

요즘 분위기와 단지 거래상황을 잘 알고 계시면서, 

최근 매도거래를 하신 분이며, 적극적이신 사장님을 전임을 통해서 찾으시면 됩니다.

그리고 집을 내놓았다고 끝이 아닙니다.

오히려 그때부터 관리가 시작됩니다.

-광고한 부동산에 전화하여 내 물건이 브리핑이 되고 있는지? (동료 부탁)

-집을 보고 간 손님이 왜 계약하지 않았는지? (방문 당일 연락)

-광고한 부동산 뿐만 아니라 주변 부동산 전임하면서 분위기 확인(투넘버 활용)

전화하는 요일을 정해서 매주 확인하고, 기록해보세요.

임차인에게 연락을 하는 처음 시작이 가장 어렵고 막막할 수 있습니다. 

제가 정리해 드린 3가지 양식을 바탕으로 하나씩 행동을 시작해 보세요.

매도는 기다림이 아니라, 매일 작은 행동을 반복하는 과정입니다.

오늘 당장 할 수 있는 작은 행동 하나를 이어나가는 것이
몇 달 뒤 여러분의 갈아타기 결과를 바꿔놓을 수 있습니다.