서울 투자 기초반 31기 4강 후기 작성 -다산잭슨-

#지금 시장에서 우리가 해야 하는 포지션.

가치를 보고 가치가 비슷한 것 중에서 상대적으로 아직 오르지 않은것 들 을 찾아보고 투자 한다.

투자를 하였고 , 종잣돈 이 없어 투자를 바로 할수 없는 분들은 추후에 내가 목표를 한 자산 목표를 위해서 , 

어느 정도에 매매 절대가 와 전세 가 끼어 있는지 를 보고 있어야 한다. 

목표를 정확하게 세워야 한다. 

#투자를 진행 하기 위해서 알아야 할것.

땅의 가치에 따라 투자 접근법이 달라질 수 있음을 알고 실행 한다.

경기도 4급지 를 서울 4급지 와 비교를 해서 계속해서 가지고 가야 할 땅이 아니다.

갈아타기 를 염두 해 두어야 한다. 내가 목표로 한 수익률이 나타났을 때 ( 그게 5년 이상 일수도 ~ )

매도 이후에 갈아타기를 생각해야 한다. 

투자한 단지의 가치에 따라서 수익률은 달라 질 것이다. 

막연하게 4년 뒤에 갈아타기 해야지 가 , 아니라 내가 목표로 한 수익률 이 나타났을 때 , 갈아타기를 한다.

수익 이 날 때까지 보유 및 운영을 한다. ( "투자를 했으면 운영을 하셔야죠~" )

적절한 시점에 갈아타기 를 하여 더 좋은 가치의 매물로 갈아타기 한다.

이미 가격이 오른 단지들 중에서 투자를 바라볼 때, 전고점 이 넘지 않아 저평가 된 단지를 고르는 것 중요

내집 마련 관점에서 는 실거주 로 본다고 하면 , 나의 예산에 맞는 것중 에서 가치가 가장 좋은 것 에 투자 한다!

덜 오른 단지들 중에서 는 전고점 을 넘지 않아 저평가 된 단지를 고르는 실력이 가장 중요하다! 

언덕이 있다고 80세대 주상 복합으로 가지 말고! 역 갈아타기 no! 

덜 오른 것들 중에서 가장 좋은 것 에 투자한다! 

1주택자 이상이라면 ? 23년 24년 1주택 이상 매수자 라면 ? 보유 하는 것도 실력 이다.

지속적 운영이 필요하다! 

#지역을 알아가는 과정에서 우리가 ( 내가 & 투자자가 ) 생각 해봐야 하는 점들.

1. 입지 가치 직장 교통 학군 환경에서 수요를 가져올 입지 요소가 무엇이냐! 

2.공급물량 과 같은 리스크를 내가 감당이 가능한지 , 운영하는 과정에서 전세 매매 가격의 흐름을 이해할수있는지

3.수익률 에서는 어떤 단지를 선택하느냐에 따라 달라 질수있으며 그것을 단지마다 가치 차이가 있기 때문에 , 해당지역 에서 중요한 입지 요소가 해당하는 단지인지 반드시 생각하고 , 중요한 입지 요소가 적용되는 단지를 투자 우선순위로 생각 하라. 수익률은 나의 실력에 따라 달라 질수있다. 

4.정량적 인 데이터 수집이 아니라 , 데이터를 보고 지역의 입지를 어떻게 해석 하느냐가 중요하다.

#직장 입지를 볼때 직장의 양은 많지만 , 질적인 부분에서 부족 한 부분이 있는지 바라보고 , 질적인 부분이 부족하다면 , 아파트 실수요자 들이 받아주는 매매 가격 이 높지 못할것 이라고 생각 해보기!

그리고 지역내 직장이 있는지 그리고 앞으로 들어오는 기업들이 어떤것들이 있는지 확인 한다!

5. 교통 은 주요 업무 지구 까지 얼마나 가까운가 또는 얼마나 빠르게 갈수 있는가 ? 를 바라본다. 

가까운 업무 지구에서 거주지로 여기를 선택하는 수요가 있겠다. ( 어떤 수요가 있는지 생각 해보기 )

그래서 그 업무지구 에 종사자 들의 소득 수준이 어떠하고 , 어디를 먼저 선택 할수 있을까 ?

(# 해당 지역 내 또는 가까운 업무 지구 의 종사자 들이 (실수요자 들 )이 어디를 먼저 선택 할수 있는지 생각 해봐라. )

( 이 업무 지구 를 다니는 사람들은 부천 안에서 어떤 생활권을 선택 하려고 할까 ? - 수요를 확인 - )

수도권 의 교통 호재는 반드시 확인하라. ( 착공 이후 의 호재 ) 

6. 학군 은 자녀 키우기 좋은 동네가 어디 인지를 확인 할 필요 가 있다. ( 안정적으로 자녀를 교육 시킬 동네 )

지역 내에서 85% 학업 성취도 평가율을 가진 중학교 와 구축이지만 30평형 대가 많이 모여있고 , 학원가 가 받혀주는 동네는 아이키우기 제일 좋은 동네 라고 해석 한다. - 선호도 좋은 곳 , 탄탄한 수요가 있는 곳 -

비록 학군으로써 외부수요가 들어올 만큼의 학군 파워가 없지만 , 생활권 내에서 엄마들이 좋아하는 학군이 있다! 

디테일 하게 ~ ( 학업 성취도 평가율 이 높은곳 은 소형 평수가 별로 없다. 대부분 거의 30평형 대 로써 3,4인 가족들이 아이들을 키우기 좋은 큰 평형대 로 이뤄져 있다. )

#투자 의사 결정을 하는 방법.

내가 만들어 둔 앞마당에서 , 

선호도 범위에 들어오는 단지들의 시세를 계속 관심을 가지고 보고 있어야 급매 판단이 된다.

생활권 선호도 순서를 정하고 그 이후 에 단지 선호도 ( 단지 선호도 순위 ) 를 보면 가치 대비 저평가 확인 이 가능 하다. 단지 임장을 하고 어떻게 해서든 단지 선호도 순위를 정하고 , 시세를 확인 하는것 이 필요하다.

단지 선호도 정리가 안된다면 ? 현장 임장 을 더 다니면서 선호도 확인 이 필요 하다! 

해당 지역에서 사람들이 선호하는 메인 상권 을 이용 할수 있는지 ?

역에서 도보로 15분 이내로 들어오는 지 ? 확인 한다.

단지 의 관리 상태 와 년식 을 모두 따지고 , 단지 선호도 를 결정한다. 

#선호도 는 이렇게!

같은 투자금 이라면 어떤 생활권을 우선해야 봐야 할까?

내가 가지고 있는 투자금 기준으로 제일 좋은 생활권 부터 훑어서 내려 온다.

좋은 생활권 → 선호도 가 떨어지는 생활권 까지!

입지 가치 , 역 접근성이 떨어진다면 연식 선호도 는 얼마나 보장이 될까 ?

내가 투자로 보고 있는 단지 기준이 역세권 의 구축 90년식 이라면 , 비역세권의 단지 년식이 03년식 또는 애매하게 05년식 이라면 ? 역세권 구축 90년식 의 선호도 를 압도적으로 이길수 있는 년식인가? -애매하다.-

그런데 만약 비역세권 단지 의 년식 이 19년식 18년식 이라면 ? 

역세권 구축의 단지 선호도 를 압도적으로 좋을수 있기 때문에 투자 범위에 같이 볼수 있다. 

같은 구축이라면 , 입지와 구조 , 세대수 가 우선인 단지 는 어디일까 ? - 고민 해보기 - 

방2개 보다 방3개 !

#적용점 

1. 단지 분석시 단지 의 관리 상태 로만 선호도를 파악 하였지만 , 

단지 의 평형대 가 소형 평형 대 보다 , 대형 평형까지 이뤄져 있는지 확인하라 

( 소형 평형대 < 대형 평형대 섞인곳 ) 

2. 단지 의 관리 상태 보다 더 중요한 것 은 단지 의 위치 이다. 

역과 가까울수록 단지의 쾌적함 또는 관리 상태 보다 ,

상승장 흐름에서 먼저 움직이는 것을 알수있다. 

3. 구축90년"식 투자시에는 용적률 은 210% 미만 을 선택 한다. 

( 이유 : 재건축 으로 신축호재가 반영될 가능성이 가장 크다! )

#강사님 의 말씀:

진짜 중요한 것 , 되돌아보면 정말 절호의 기회였던 시장 이었고 , 지나가고 나면 다시는 돌아오지 않습니다. 

규제 시장에 있다는 것 은 계속해서 매매 가격이 높아지고 있다는것 을 이야기 하고 , 그렇다면 우리는 지금 할수있는것을 해야 한다는 건, 비규제 지역인 구리 산본 부천 에 투자 할수 있는 기회가 있다는 것 !

계획 을 세우고 투자를 합시다! 내가 부족한 부분이 무엇인지 다시 계획을 세우고 하루하루 채워나가고 

내 안에 항상 투자 할수 있는 단지 를 담아두고 시세를 확인하며 나의 투자 의사 결정에 실력을 쌓고 

다음 계획 을 세워라! 뾰족한 계획을 세우고 실행하라! 

부정적인 목소리 외 생각 소음 을 멀리하라! ( "자기 기만 , 자기 혐오" 를 멀리 하라! ) 

스스로 를 노력하는 모습이 보인다면 칭찬 하세요 절대 남과 비교 하지 마세요!

나의 투자 생활에 전혀 도움이 되지 않습니다!

내가 투자 생활을 시작 한 이유를 다시 생각 해보고 감사하라!

지금 이과정 에서 재밌게 하세요! 

-그 이유가 투자 생활 이든 지금 하고있는 일을 더 열심히 , 포기 하지 않을 것 -