토허제 약정서 쓰기전 궁금한 몇가지요~

BEST | 안녕하세요 JU님 1번은 조금 신경 쓰셔야 할 부분입니다. 가계약금 1천만 원을 이미 보냈는데 허가 신청 이행 약정서를 문자로만 받은 상태라면 불안할 수 있습니다. 문자도 증거가 되기는 하지만, 실제 계약 내용이나 조건을 명확히 고정하는 데는 한계가 있습니다. 특히 약정서 쓰면서 추가로 2천만 원 입금까지 예정이라면 그 전에 계약 조건을 문서로 정리하는 게 좋습니다. 최소한 허가 불발 시 계약금 반환 여부, 잔금 일정, 특약사항, 매도인·매수인 정보, 물건 정보 정도는 약정서에 명확히 넣으시는 걸 권합니다. ‘허가 불허 시 계약 무효 및 지급금 전액 반환’ 같은 문구는 거의 필수에 가깝습니다. 2번 자금조달계획서는 부동산에서 대략 작성해 주는 경우가 많긴 한데, 나중에 실제 증빙과 너무 다르면 곤란해질 수 있습니다. 그렇다고 현재 확정되지 않은 대출금액을 정확히 맞출 필요는 없습니다. 보통은 예상 금액으로 작성하고 실제 실행 시점에 큰 차이만 없으면 수정 가능한 경우가 많습니다. 예를 들어 8억 매수라면 자기자금 3억 + 대출 5억 이런 식으로 예상치로 작성하는 경우가 흔합니다. 다만 실제로 5억이 아니라 3억만 나온다면 수정이 필요할 수 있습니다. 3번은 세무 문제 때문에 일부러 대출 비중을 높게 적는 건 조심하시는 게 좋습니다. 자금조달계획서는 결국 돈이 어디서 왔는지 설명하는 문서라고 보시면 되는데, 예금, 주식 매도, 기존 자산 처분 내역이 실제 자금 출처라면 그대로 쓰는 게 안전합니다. 4번은 토지거래허가 후 실거주 의무 기간 계산이 중요합니다. 말씀하신 일정대로라면 6/20 전후 허가 → 4개월 내 실입주라면 단순 계산상 10/20 전후가 기준이 될 가능성이 있어 보입니다. 다만 실제 기산일은 허가일 기준인지, 잔금일 기준인지 세부 적용을 확인해야 합니다. 인테리어가 길어질 예정이면 미리 일정 체크는 꼭 해보시는 게 좋겠습니다. 5번 누수는 이미 수리 완료된 과거 이력이면 반드시 문제라고 보긴 어렵습니다. 다만 매도인이 “예전에 해결됐다”라고만 말하는 것보다는 공사내역이나 영수증, 수리기록이 있으면 좋고, 특약에 아래처럼 넣는 경우도 많습니다. ’잔금일 이전 확인된 하자 및 누수는 매도인이 책임지고 보수한다.‘ 그리고 ’잔금 이후 무조건 매수인 책임‘은 아닙니다. 숨긴 하자나 기존 하자였다면 상황에 따라 매도인 책임이 남을 수도 있습니다. 6번 특약은 약정서 단계에서 어느 정도 합의해 두고, 최종 계약서에 반드시 넣는 방식이 가장 안전합니다. > 토허제 불허 시 계약 무효 및 지급금 반환 > 잔금 전 권리관계 변동 금지 > 고지하지 않은 하자 발생 시 매도인 책임 > 누수·설비 관련 책임 범위 > 실거주 관련 협조 사항 관련 특약은 커뮤니티에 잘 정리된 글이 많으니 참고하시면 좋을 것 같네요! 매수 잘 마무리 하시기 바랍니다.

안녕하세요 JU님 내집마련을 앞두고 매수경험이 처음이시다보니 어려운점이 많으실 것 같아요! 우선 질문에 대해 답을 하나씩 드려보자면, 1.법적으로 '매매대금, 잔금일, 주소(목적물)'등이 명시된 가계약형태의 문자를 받으셨고 이후 가계약금을 입금하셨다면 가계약도 부동산 계약으로 봅니다. 그리고 매도자분과 만나 약정서를 서면으로 작성하실때 추가적으로 약속한 약정금의 남은 금액을 입금하는 것이 맞습니다. 2.자금조달계획서는 말그대로 '계획서'이므로 잔금을 준비하는 과정에서 내용이 달라질 수 있기 때문에 지금 계획하고 계신 내용을 토대로 작성하시되 변동되는 내용이 있다면 나중에 수정하실 수 있습니다. 대출의 경우도 정확한 금액이 아니라더라도 대략적으로 대출 예상금액을 기재하시면 되고 이 또한 금액이 변동되더라도 변경신고를 하실 수 있으니 걱정하시지 않으셔도 됩니다. 3.JU님 이 경우는 세무적인 문제라서 개인의 상황에따라 다를 수 있어서 작성하시기전 네이버엑스퍼트를 통해 전문 세무사님께 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다. 비용은 크지 않고 세금 및 자금출처를 가장 민감하게 보기 때문에 이후 수정하시는 방향보다 처음부터 상담을 받아보신 후에 정리하시면 좋을 것 같습니다. 4.네, 통상적으로 허가 후 4개월 이내 입주가 원칙이고 혹시 JU님께서 입주기간을 맞추시지 못하신다면 허가를 받기전 미리 지자체 상담을 통해 실거주기간을 유예받을 수 있는지 확인해보셔야 할 것 같습니다. 5.이미 해결이 된 누수라면 현재 문제가 있다고 볼 수 없습니다. 하지만 한번 더 아랫집에 양해를 구해 완벽하게 잡힌것이 맞는지 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 인테리어 공사 이후에도 공사 때문에 누수가 발생한것인지 아니면 그전에 책임 소지가 있는지를 가려야 하는것이 현실적으로 쉽지 않은 부분도 있기 때문에 문제가 발생되기전 앞서 말씀드린 것 처럼 아랫집 누수상황을 확인하는것이 좋습니다. 6.약정서를 쓸때 모든 특약이 합의되면 좋지만 현실적으로 어려운 부분이 있기도 합니다. 요즘은 시장의 분위기가 매도자우위인 시장이 많아서 약정서 단계에서 너무 까다롭게 특약을 넣으면 심리적으로 거부감이 들수도 있고, 부동산 사장님 역시도 본 계약에 제대로 해주겠다 라는 식으로 말씀을 하시는 분들도 간혹 생기는데 이때 너무 내 의견을 관철시키기 보다는 꼭 들어가야 하는 특약들은 반드시 넣되 유연하게 대응할 필요도 있습니다. 중요한건 돈과 관련된 특약들이 가장 중요하고(약정금반환, 배액배상, 근저당권 설정에 대한 내용), 누수 중대하자 관련 특약도 명시되지 않은 특약은 민법을 따른다라고 기재하시면 훨씬 더 매도자분도 편하게 거래를 하실 수 있을거예요. 그리고 허가 후 최종 계약을 할때 다시 한번 특약을 다듬어서 사전에 상의한 뒤 계약서를 쓰시면 됩니다. JU님 답변이 되셨으면 좋겠습니다 :) 마무리 잘 하시고 다시 한번 내집마련 축하드립니다!

안녕하세요. JU2026님 약정서 작성 이전에 여러가지 고민상황이 있으신.것으로 확인하였습니다. 1️⃣ 약정서 작성시 추가 금액 안내 ➡️ 문자로 가계약금 일부 지급 이후에 약정금액(통상 매매가 5-10%)의 잔여금액을 입금하므로 해당 절차에는 문제 없어 보입니다. 2️⃣ 자금조달계획서 제출 관련 ➡️ 토허제 신청전에는 증빙자료는 필요없으나, 토허제 승인 이후 통상 1주일내로 증빙자료를 구비하시어 자금조달 승인 절차를 득하시면 되겠습니다. 3️⃣ 소득 관련 ➡️ 과거 수입금이 일반 예금,통장에 있다라면 은행별 잔여확인내용서를 증빙자료로 제출하시면 됩니다. 증여와 상속 등이 대한 무게감이 큰 자금줄에 대해서는 조달계획서에 검토 대상으로, 세무적인 부분은 추후 세무사 등 전문가께 상담받으시길 바랍니다. 4️⃣ 입주기간 관련 ➡️ 네 토허제 승인이후부터 4개월이내에 입주하시면 되겠습니다. 5️⃣ 누수관련 ➡️ 인테리어 공사이전에 관리사무소 접수 또는 수리이력과 아랫층에 문의하시어 누수 여부를 따져보심이 좋을 듯 하며 잔금이후 인테리어 작업하는 점을 미루어볼 때 추후 누수가 발생되었다고 주장하시더라도 시시비비를 따져야할 것으로 보입니다. 6️⃣ 특약관련 ➡️ 토허제 미승인시 계약무효에 따른 약정금 전액 반환 부분이 핵심으로 생각됩니다. ➡️ 추가적으로 임차인 거주중이시라면 기일내에 매도인이 ㅇㅇ.ㅇㅇ일까지 책임지고 명도 조건에 매매계약문구도 챙겨보심이 좋을 듯 합니다. JU2026님, 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.