"전세요? 지금 물건이 없어요."
요즘 전세 구하는 분들이 가장 많이 듣는 말입니다.
매물은 없고 나오면 직전 가격보다
훨씬 더 비싼가격에 나오고…
“전세가 왜 이렇게 없냐”
"또 올랐네" 하며 한숨을 쉽니다.
당장 살 집이 급한 입장에선 그저 야속하고 막막한 상황이죠.
그런데 여기서 멈추면 안 됩니다.
"전세가 없다, 비싸다"는
불평으로 끝낼 게 아니라
전세가 사라지고 있다는 상황이
무엇을 말하는지를 생각해봐야 합니다.
단순한 전세난에서 끝나는 것이 아니라
앞으로 시장에 어떤 영향을 줄지를 고민해보는 것이죠.
그리고 이건 전세를 구하는 분들에게만
해당하는 이야기는 아닙니다.
이미 내 집을 마련했거나 투자를 하신분들도
똑같이 살펴봐야 할 부분입니다.
전세가 사라진다는 건 내가 가진 집의 가치
다음 갈아타기, 보유냐 매도냐의 판단까지
다 연결되어 있는 신호이기 때문이고
이 신호를 알아야지 6개월 뒤
전혀 다른 결과를 갖게 됩니다.
그래서 오늘은 지금 이 상황을
어떻게 바라봐야 하는지 하나씩 정리해보겠습니다.
1. 매매, 전세, 월세 결국 하나는…
먼저 가장 중요한 전제 하나.
사람은 어디든 살아야 합니다.
집을 사거나(매매), 보증금을 맡기거나(전세), 월세를 내거나.
점유의 형태는 이 셋뿐이고 수요는 사라지지 않습니다.
한쪽을 막으면 다른 쪽으로 움직이는 것이죠.
이게 핵심입니다.
매매 수요를 억누르면 그 수요가 사라지는는 게 아니라
전세 혹은 월세로 이동합니다.
전세가 부족해지면 그 수요는 매매 혹은 월세로 갑니다.
그래서 부동산을 볼 때는 매매 따로, 전세 따로가 아니라
"어디가 막혀있고 그래서 수요가 어디로 움직이는가"를 봐야 합니다.
2. 그동안 전세 가격이 조용했던 건 공급 때문이 아니다
지난 몇년간 전세 가격이 비교적 잠잠했던 건
공급이 많았다라는 이유만으로 설명하긴 어렵습니다.
그 이외에도 금리의 영향도 같이 생각해볼 수 있는데요
한국 은행은 코로나 시기 0.5%였던 기준금리를
2021년 말부터 빠르게 끌어올려
2023년 3.5%까지 올렸습니다.
이때 전세자금대출 금리도 올라가면서
가격이 급격하게 하락하기 시작했고
전세 가격이 상승하기 어려운 상황을 만들었습니다.
여기서 중요한 건 2024년 말 기준금리가 2.5%로
인하된 뒤에도 전세 가격이 크게 상승하지 않았습니다.
이는 정책금리는 내렸지만 통화량과 환율 등의 이유로
시장금리가 오르면서 실제로 부담하는 대출금리가
오히려 체감상 더 오르기도 했기 때문입니다.
이렇게 일부 남아있던 공급과 금리로 인해
급격하게 상승을 하지 못했던 전세가격이
이제는 전혀 다른 모습을 보이고 있습니다.
3. 10년 만에 가장 빠른 상승
한국부동산원 기준 5월 셋째주(18일)
서울 아파트 전셋값은
한 주 만에 0.29% 올랐습니다.
2015년 11월 이후 약 10년 6개월
545주 만의 최고 주간 상승률입니다.
그리고 지난주는 0.26% 상승했습니다.
올해 들어 누적 상승률은 3.47%로
지난해 1년치 상승률(0.59%)을 다섯달 만에
여섯배 가까이 뛰어넘었습니다.
게다가 3주 연속 주간 0.25%가 넘는 상승이 이어지고
그동안 외곽 위주였던 오름세가
강남권·강북·수도권 주요 지역까지 번지고 있습니다.
속도도, 범위도 동시에 커지고 있는 겁니다.
전세가가 매매가보다 빠르게 오른다는 건
수요가 전세로 집중되기 시작했음을 의미합니다.
545주 만의 최고 전셋값 상승률
이건 앞으로 본격적으로 터지기 시작한다는 신호입니다.
4. 그런데 전세보다 월세 거래가 더 많다?
하지만 정작 최근 거래량을 살펴보면
전세는 줄어들고 월세가 더 많이 거래가 되고 있습니다.
- 월세 비중 70%대 : 2026년 1~4월 누계 서울 월세 거래 비중은 70.0%로, 전년 동기(63.6%) 대비 6.4%p 올랐습니다. 5년 평균(약 56%)과 비교하면 격차가 큽니다.
- 아파트마저 월세가 전세를 추월 : 서울 아파트 월세 비중은 50.8%로, 통계 집계 이후 처음으로 전세를 넘어섰습니다(2024·2025년엔 42%대였습니다).
- 거래량 자체가 엇갈림 : 최근 한 달 서울 월세 거래량은 약 4.7만 건으로 전년 대비 11%대 증가한 반면, 전세 거래량은 약 2.2만 건으로 18%대 감소했습니다.
이렇게만 보면 전세는 사라지고 이제
월세만 남을거라는 생각이 들고
실제로도 그런 기사나 이야기를 접하게 됩니다.
그런데 여기서 핵심을 놓치면 안 됩니다.
전세 거래가 줄어든 건 수요가 없어서가 아니라
전세 '매물' 자체가 사라졌기 때문입니다.
서울 아파트 전세 매물은
양도세 유예 중과 종료로 인해
절반 수준까지 줄었다가 현재는 조금 늘어
1년전 대비 30% 정도가 줄어들었습니다.
전세는 거래는 줄고 가격은 오르면서
들어갈 문이 좁아지니 이 문을 통과하는 사람은
더 비싼 값을 치르고(전세가 상승)
통과하지 못한 사람은 월세로 밀려나는(월세 상승) 중입니다.
결국 전세 부족이라는 하나의 원인이 만들어낸
심각한 두 가지 결과인 것이죠.
5. 전세가 오르면, 결국 매매가는..?
여기서 한번 더 생각해보겠습니다.
전세가가 오르면 매매가와의 차이가 줄어듭니다.
쉽게 말하면 갭이 줄어드는 것이죠.
이렇게 갭이 줄면 “이 돈이면 차라리 산다”라고
생각이 바뀌면서 전세 수요가 매매 수요로 바뀌게 됩니다.
전세 공급 부족 → 전세가 상승 + 월세화
→ 매매-전세 차이 감소 → 전세 수요 매매 전환 → 매매가 상승
즉, 전세가 상승은 매매가 상승의 선행 지표라 볼 수 있고
지금 전세가 움직임을 그냥 흘려보내면 안 되는 것입니다.
6. 어떤 규제와 정책이 나올 것인가?
그럼 이런 상황을 정부는 어떻게 막으려고 할까요?
개인적인 생각이지만 앞으로의 상황을
늦출 수는 있어도 막기는 어려울 것 같습니다.
근본적으로 전세 가격의 상승을 막아야 하는데
이를 위해 금리를 올리는 것은
너무나도 큰 리스크가 생기게 됩니다.
그 이외에 다른 규제나 정책 등이 나와야 하는데
절대적인 공급이 부족한 상황에서
얼마나 시장에 영향을 줄 것인지는 물음표입니다.
본질적인 해결책은 공급인데 단기간에는 어렵습니다.
결국 정해진 수요가 매매, 전세, 월세라는 선택지 안에서
선택을 해야하는 닫힌계라는 특성상
수요를 매매와 월세로 분산시켜야 합니다.
하지만 매매에 대한 규제를 풀어주기도 어렵고
월세를 늘리기도 막막한 상황이라는 것이
객관적으로 봐야하는 현재 시장의 모습입니다.
7. 그래서 나는 어떻게 해야할까?
① 부동산 투자를 고민 중이라면
전세가 상승은 투자금이 줄어드는 것을 의미합니다.
다만 너무 높은 전세 가격은 추후 역전세라는
리스크로 돌아올 수 있어 조심하는 것은 필요합니다.
그리고 단순히 매매-전체 차이가 적다는 이유만으로
선택을 하는 것이 아니라
기본적으로 사람들이 좋아하는 아파트를
가장 우선적으로 고려해야합니다.
② 지금 전세로 거주 중이라면
갱신권 청구 이후 재계약 시
높은 전세 가격의 상승으로 인해
이에 대해 미리 준비하는 것이 필요합니다.
전세 매물 자체가 귀해진 상황이라
원하는 전세를 못 구해 월세로
밀려나는 경우가 늘고 있습니다.
이번 기회에 내집마련이라는 것에 대해
진지하게 고려하는 것이 필요합니다.
보증금과 종잣돈, 대출 가능 금액을 고려하여
매매가 가능한 단지를 한 번이라도 검색해보세요.
“전세 연장 vs 매매”를 직접 비교해보시는게 필요합니다.
③ 금리 변수는 반드시 체크
기준금리는 동결이지만 시장금리는 오르고 있어
전세대출·주담대 실제 금리는 정책 의도와
무관하게 더 오를 수 있습니다.
대출 계획이 있다면 보수적으로 잡아야 합니다.
단 한 가지는
"지금 당장 영끌해서 사라"는 얘기가 아닙니다.
말씀드리고 싶은 건 딱 하나입니다.
전세가는 거짓말을 하지 않습니다.
매매가는 심리와 정책에 출렁이지만
전세가는 실거주 수요라 정직하게 움직입니다.
이 전세가가 5월 들어 10년 만에
가장 빠르게 상승하고 있습니다.
"전세 물건이 없다"는 말 한마디를 그냥 흘려버리면
6개월 뒤엔 같은 매물을 더 비싼 값에 마주하거나
아예 기회를 놓치게 될 수 있습니다.
10년 뒤에 "그때 그냥 지나치지 않았더라면"이 아니라
"그때 행동하길 잘했지"라고 말할 수 있도록
현명한 결정을 내리셨으면 좋겠습니다.
