[꾸준히해보자] 26.05월 복기 및 26.06월 계획

'26.5월 복기

4월까지는 임장을 다니면서도

크게 덥다고 느끼지 못했다.

오히려 오후에는

쌀쌀하게 느껴질 때도 있었는데,

5월 들어서는 부쩍 날씨가 따뜻해졌다.

반바지를 다시 꺼냈다.

시장 분위기 — 상승장의 후반부

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지금 부동산 시장은

상승장 후반부로 넘어가는 국면이다.

유동성은 넘치고, 투자 얘기는 어디서든 들린다.

뉴스는 물론, 직장 동료들 사이에서도,

가족 카톡방에서도 "지금이 기회"라는

말이 자연스럽게 오간다.

미디어의 시장 분석도 중요하지만,

이런 일상 속 체감 온도를 읽는 것이

더 중요하다고 요즘 들어 느낀다.

결국 기사나 리포트의 소스도

이 실물에서 나오는 것이니까.

자산 시장의 주인공 — 주식

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지금 자산 시장의 스포트라이트는

단연 주식이다.

코스피는 6월 2일 기준 8,801을 기록하며

역사적 신고가를 이어가고 있다.

1년 전만 해도 2,500 수준이었으니,

불과 1년 만에 3배 이상 오른 셈이다.

워런 버핏이라도 이걸 예측하긴 어려웠을 것이다.

대단한 상승장이고, 참여하지 못한 게 아프기는 하다.

하지만 여러 경험과 공부를 통해 정한 원칙이 있다.

이해하지 못한 시장엔 들어가지 않는다.

남들이 한다고, 최근에 많이 올랐다고

따라 들어가면 반드시 후회한다.

주식은 제대로 공부할 시점이 오면

그때 들어가기로 했다.

그리고 정부가 힘을 실어주는 분야는

선제적으로 관심을 가져야겠다는 생각도 들었다.

코리안 디스카운트의 해소, 그리고 경계

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이번 한국 증시 급등은 반갑다.

그동안 저평가받아 온 우리 시장이

드디어 경제 수준에 걸맞는

평가를 받는 것처럼 느껴지기 때문이다.

다만 동시에 한 가지 생각도 든다.

단기간에 이렇게 급등한 시장은,

하락할 때도 그만큼 빠르고 깊을 수 있다.

올해 사이드카 발동만 20회가 넘었다고 한다.

하지만 뉴스에선 변동성 경고보다

글로벌 시총 5위 관련 기사가 훨씬 많이 보인다.

주식을 직접 하지 않기 때문에

오히려 시장을 조금 더 객관적으로 볼 수 있는 것 같다.

이 상승장을 눈에 잘 담아두고,

향후 투자 판단에 활용해야겠다.

부동산 시장 — 조용하지만 심상치 않다

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주식시장이 온 세상의 관심을 빨아들이는 동안,

부동산 시장은 상대적으로 조용하다.

관심 있는 사람들은 이미 알고 있다.

지금 시장이 심상치 않다는 것을.

다만 주식 열기에 묻혀,

뉴스에도 대화에도 잘 오르지 않을 뿐이다.

이재명 대통령의 부동산 관련 트위터도 요즘은 뜸하다. 6.3 지방선거가 끝나면,

본격적인 정책 드라이브가

시작될 가능성이 높다고 본다.

상승장의 이동 경로 — 이제 경기도 외곽

현재 부동산 시장은

상승장 후반부로 접어들고 있다.

흐름을 보면 교과서처럼 움직이고 있다.

'23년 잠실에서 시작된 불씨가

'24년 강남·서초로 번졌고

'25년 한강벨트(마·용·성·광)로 퍼지더니

'26년 현재는 노·도·관까지 조금씩 확산 중이다

경기도도 마찬가지다.

외곽으로 꼽히던 동탄과 구리가 현재 뜨겁다.

서울 '26.5월 kb 매매상승률

서울 '26.5월 kb 전세상승률

진짜 문제는 전세다

매매가 상승도 눈에 띄지만,

지금 시장의 진짜 화두는 전세다.

전세수급지수는 183을 기록 중이다.

문재인 정부 시절 임대차 3법 시행 당시,

이른바 '전세 공포장'에서 나왔던 수치다.

현장에서는 외국에서만 보던

집주인이 임차인을 직접 면접 보는 얘기까지

나오고 있다

이 정도면 심각한 수준인데,

언론은 조용하다.

지금은 이사철이 아니기 때문일 것이다.

9월 이사철이 다가오면

본격적으로 이슈가 될 가능성이 높다.

기회의 신호 — 비규제지역의 움직임

전세가가 오르자,

그동안 조용했던 지역들도 꿈틀대기 시작했다.

지난달까지만 해도 잠잠했던

고양시 덕양구, 부천시, 군포시의

KB 매매가·전세가가 조금씩 움직이고 있다.

강사님들이 말씀하시던

상승장의 전형적인 흐름이

지금 눈앞에서 펼쳐지고 있다는 게

신기하면서도 흥미롭다.

특히 이 지역들은

아직 규제지역에 묶이지 않아,

전세가가 매매가보다 빠르게 오르는 지금이

투자금을 줄여 진입할 수 있는 타이밍일 수 있다.

이번달 임장지 : 성북구

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이번 달은 서울시 성북구를 임장했다.

성북구는 현재 전국에서 가장 뜨거운 지역 중 하나다.

5월 25일 기준 주간 통계를 보면,

매매가 상승률 +0.35%, 전세가 상승률 +0.27%.

매매·전세 모두 전국 최상위권 수준이다.

그런데 막상 현장에 가보니 생각보다 조용했다.

부동산 사무소에도 사람이 많지 않았고,

사장님들의 분위기도 차분한 편이었다.

이유가 있었다.

올해 5월 9일,

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료됐다.

그 전까지는 "규제 시행 전에 팔아야 한다"는

심리로 매도 물건이 쏟아지고 거래도 활발했다.

하지만 5.9 이후 시장은 빠르게 잠겼다.

매도 물건이 사라지자 거래도 멈췄다.

거래 절벽, 그런데 가격은 안 내린다

보통 거래가 멈추면 가격이 내려가기 마련이다.

그런데 지금 시장은 다르다.

5.9 전에 팔 사람들은 이미 다 팔았다.

지금 남아있는 매도인들은

일정 가격 이하로는 팔지 않겠다고 버티는 중이다.

버티는 이유도 있다.

집을 팔고 다른 집으로 갈아타야 하는데,

대출 규제로 인해 싸게 팔아봤자

다음 집을 살 수가 없다.

일정 가격 이하로는 팔 수도 없는 구조인 것이다.

결국 지금 시장은 이런 모습이다.

거래는 없다.

그렇다고 가격도 내려가지 않는다.

매도인도, 매수인도 움직이지 못하는 교착 상태.

이 상황이 당분간 이어질 가능성이 높다.

성북구의 단지 선택 기준

이번 성북구 임장에서

가장 눈에 띈 건 교통이 아닌 환경이었다.

보통 4급지에서

거주지를 선택하는 이유는 교통이다.

핵심 직장지에 살기엔 집값이 부담스러우니,

거리가 조금 멀더라도

지하철 접근성이 좋은 곳을 택하는 것이다.

그런데 성북구는 이 공식이 잘 맞지 않는다.

4호선과 6호선이 지나가지만,

두 노선 모두 주요 직장지로 환승 없이

이동하기는 쉽지 않다.

교통 하나만 보면 같은 4급지 중에서도 아쉬운 편이다.

그럼에도 성북구가 선택받는 이유는 환경이다.

서울은 계획도시가 아니다 보니,

잘 정비된 아파트 단지들이

균질하게 모여 있는 지역 자체가 드물다.

성북구에는 미아·길음·장위를 중심으로

서울 사람들이 좋아할 만한 뉴타운들이 많다.

교통이 다소 불편한 대신,

잘 정비된 주거 환경을 택하는 것이다.

이런 흐름은 실제 시세에서도 확인된다.

성북구에서 종로(서울 3대 업무지구 중 하나)에

가장 가까운 지역은 보문이다.

그런데 보문 아파트보다

종로에서 더 먼 길음 아파트가 더 비싸다.

거주 수요는 직장 접근성보다

생활 환경과 단지 품질을 먼저 보고 있다는 뜻이다.

성북구 안에서도 수요는 교통보다 환경을 따라간다.

이 임장에서 얻은 가장 선명한 인사이트였다.

성북구 생활권 선호도

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성북구의 생활권은 크게 5곳으로 나뉜다.

길음·미아 → 보문 → 장위 → 종암·월곡 → 정릉

직접 임장하며 느낀 선호도 순서다.

1순위 — 길음·미아

성북구의 확실한 대장 생활권이다.

신축 래미안센터피스 84㎡ 19억,

구축 길음뉴타운6단지 84㎡ 15억 수준이다.

선호도는 이해가 되지만, 가격이 걸린다.

19억이면 동작·영등포의 준신축을 볼 수 있고,

15억이면 종로 구축이나 더 안쪽 입지의

구축을 살 수 있다.

길음의 핵심 장점은 환경과 균질함이다.

다만 뉴타운 단지들의 연식이 계속 쌓이면,

입지가 더 좋은 지역의 구축들과 비교했을 때

상대적으로 평가가 낮아질 수 있다는 점은 리스크다.

2순위 — 보문

평가가 쉽지 않은 지역이었다.

바로 옆이 종로·중구라

물리적 입지는 성북구에서 가장 매력적이다.

그러나 아직 재개발이 진행 중인 창신동이 붙어 있고,

지역 전체가 언덕으로 이루어져 있어

상권과 교통이 아쉽다.

다만 환경적 단점은 시간이 지나면 개선될 수 있다.

입지를 감안하면 현재 구축 84㎡ 9~10억대 가격은

충분히 매력적이다.

3순위 — 장위

솔직히 분위기만 보면

길음보다 더 살고 싶었던 곳이다.

신축 대단지들이 균질하게 들어서 있고,

전 지역이 평지다.

푸르지오 등 추가 입주 예정 단지들이 있어

균질성은 더 높아질 전망이다.

단점은 입지다.

서울 중심에서 물리적으로 많이 떨어져 있고,

대장인 장위자이레디언트를 제외하면

역세권이라 부를 만한 단지가 없다.

지금은 신축 프리미엄으로 가격이 높지만,

연식이 쌓이면 도심 구축들과의 경쟁에서

밀릴 수 있다는 점이 우려된다.

그럼에도 대장 장위자이레디언트 84㎡는 현재 18억. 18억이면 성북구 내 길음 신축을 보거나,

그것도 비싸다면 다른 선택지를 찾게 되는 가격대다.

4순위 — 종암·월곡

위치 자체는 매력적이고,

구축 단지들의 균질성도 나쁘지 않다.

다만 단지에 따라 언덕이 있고,

6호선이 지나가지만 대부분 단지에서

역까지 접근성이 아쉽다.

현재 구축 84㎡ 기준 9~10억대 가격은

괜찮다고 생각한다.

5순위 — 정릉

정릉은 두 구역으로 나눠서 봐야 한다.

미아뉴타운 쪽에 붙은 정릉은

서울 내에서도 선호도가 많이 떨어지는 편이다.

반면 돈암 쪽에 붙은 정릉은

노선이 아쉽지만 물리적 위치 자체는 매력적이다.

84㎡ 기준 7억대 단지도 아직 있다.

가격만 놓고 보면 상당히 흥미로운 지역이다.

9억대라면?

성북구 임장에서 가장 눈에 들어온 단지는

한신한진이었다.

장단점이 선명한 단지다.

장점은 입지다. 종로를 바로 옆에 두고 있어

도심 직장 접근성이 뛰어나다.

4,500세대가 넘는 대단지라

수요가 탄탄하고 관리도 안정적이다.

단점은 지형이다.

언덕 위에 위치해 있어 동별로 가치 차이가 크고,

지도상으로는 역이 가까워 보이지만

실제 체감 접근성은 떨어진다.

평지 역세권과는 다른 느낌이다.

현재 84㎡ 매매가 9.7억.

서울에서 요즘 보기 드문 84㎡ 9억대 단지다.

임장을 다니며

봐온 앞마당 단지들과

나란히 놓고 비교해봤다.

셋 중 e편한백련산이 가장 아쉬웠다.

신축이라는 점은 매력적이지만,

세대수가 적고 역 접근성도 떨어진다.

같은 가격대에서 선택지가 충분히 있다.

한신한진 vs 개봉현대가 진짜 고민이었다.

임장 당시에는 한신한진이 더 매력적이라고 느꼈다.

종로 바로 옆이라는 입지가 강하게 끌렸기 때문이다.

그런데 주변 동료들과 얘기하고,

스펙을 나란히 써놓고 다시 보니 생각이 조금 바뀌었다.

교통으로 따지면 강남 접근성에서

개봉현대가 확실히 앞선다.

환승 횟수도 1회 적고, 소요시간도 15분 짧다.

이정도 차이라면 개봉현대의 입지가

조금 더 좋겠다는 생각이 들었다.

지난 상승장에서는 한신한진이 셋 중 가장 많이 올랐다.

이번 장에서는 어떤 흐름을 보여줄지,

계속 지켜볼 생각이다.

'26년 5월의 복기

'26.5월에는 총 123.5시간의 투자시간을 가졌다.

목표했던 100시간은 달성.

다만 확실히 100시간으로 낮추니

임장보고서나 임장지의 이해도는 떨어지는 느낌이다.

임장보고서에 대한 시간이 확 주니 그런 것 같다.

다음 달에는 조금 더 임장보고서를 잘 써봐야겠다는

생각이 든다.

지출은 조정하려고 했지만,

어버이날도 있었고 일시적인 비용들이 많았다.

생각해보니 매달마다 생각지 못하는

일시적인 비용들이 나오는 상황이다.

일시적인 비용을 제외한다면

그렇게 과소비했다는 생각이 안 들긴 한다.

지난달에 세웠던 정성적인 목표들은

아래와 같다.

- '26.05월은 서울시 성북구

- 임보(50장)

- 매임까지

- 앞마당 정리하기

이 중 지킨 것은 2개

성북구 앞마당 마무리 했다는점

그리고 임장은 무사히 마쳤다는 점.

임보50장이 왜이렇게 어려워보이지.

매임도 조금 더 확실하게 하자.

'26년 5월 OKR

아쉬웠던 점들을 보니

독서후기 4번 = 0회

밤 12시 이전 취침 = 40%

자산점검/kb시세확인/임장보고서완성 = 0%

권투출석 = 33%

대림역계단 = 10%

야식금지 = 27%

데미안이라는 평상시 읽던 책과

다른 성격의 책을 읽게되니 독서를 아예 안했구나.

빨리 데미안 6월 첫째중에 마무리 짓고

다음 책으로 넘어가야겠다는 생각이 든다.

권투나 대림역 야식금지 등 건강과 관련된 것들은

쉽게 바뀌지 않는 습관들이네.

6월에는 조금 더 충실히 하는 수밖에.

'26년 투자시간

100시간은 그래도 채워주고 있구나

올해는 이정도 수준으로 계속 유지해봐야겠다

컥 이번달 들어서 정확히 1만시간을 채웠네

생각보다 허무하다.

앞으로 양적인 시간보다는 질적인 시간을

잘 채워나가는 것을 목표로.

'26.6월 목표

- '26.06월은 서울시 강북구

- 임보(50장)

- 매임까지

- 앞마당 정리하기

'26년 6월도 5월과 비슷한 목표!

이번달은 정말 오랜만에 혼자 임장하러 간다.

포기하지 않고 한 지역 잘 마무리 짓기!

최근 들어 많이 오르는 강북구.

왜 그렇게 많이 오르는지 생각해보기!

길음과 연결된 강북 미아뉴타운의 가치는

어떨지 생각해보기