안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕 입니다😁
지난 1탄(입지분석 편)에 이어,
[해적왕의 압축적 임보 시리즈 2탄 - 입지분석 편]으로 다시 찾아왔습니다!
임장 보고서를 쓰면서 가장 에너지가 많이 들고,
때로는 '내가 지금 장표만 채우고 있나?' 미궁에 빠지기 쉬운 구간이 바로 입지분석 입니다.
특히, 50장으로 줄어든 임보에 가설검증까지 어떻게 할지 고민이기도 합니다!
이번엔 수도권 비규제 지역 중 한 곳인
만안구의 장표를 순서대로 가볍게 설명해 보겠습니다!
입지분석의 출발 “직장”
: 고소득 일자리로 수요를 끌어 들이는 지역인가?
입지분석의 가장 첫 단추는
바로 이 지역에 아파트 수요를 얼마나 끌어들이는 지에 대한
수요를 확인하는 ‘직장 분석’입니다.
지역의 가치를 결정하는 가장 강력한 수요는
결국 '양질의 일자리'에서 나옵니다!
월부닷컴 등에서 확인 할 수 있는 직장 데이터를 통해
임장지의 종사자 수와 사업체수를 통해 정량적 수요를 확인하고,
원천징수 기준 연봉과 주소지 기준의 연봉을 확인해서
임장지가 배드타운인지 직장을 가지고 있는 지역인지를 확인합니다!
수도권의 경우 하나의 광역망으로 연결이 되어있어
지도로 올려서 데이터를 확인 하는 것이 중요합니다.
(감사합니다🙏🏻)
단순히 "여기 일자리가 많다"가 아니라,
"종사자 수가 OO만 명이고,
평균 소득이 OO만 원 선이므로 배후 수요로서
아파트 매매·전세가를 지탱해 줄 기초 체력이 단단한 지역이구나!"
라는 결론을 명확하게 도출하는 것이 핵심입니다.
수도권 입지가치의 핵심 “교통”
: 주요 업무지구까지의 접근성이 좋아 수요를 끄는가?
직장이 지역 수요의 내부 원천이라면,
‘교통’은 외부의 거대한 일자리와 지역을 연결해 주는
시공간적 접근성을 찾는 과정입니다.
우리가 수도권에서 가장 중요하게 보는 가치는
강남 접근성!!
강남까지 1시간 이내에 접근 할 수 있는 단지라면
아무리 그 외형적 모습이 별로 일지라도
가치가 있는 자산입니다!
< 유디 튜터님 >
장표에 시각화된 지하철 노선도와
주요 업무지구별 소요 시간(예: 강남역까지 40분, 여의도까지 50분 등)을 분석 합니다.
그리고 지하철역에 아침 출근시간(07~09) 승하차 인원 수를 통해
해당역 인근이 직장지역인지? 주거지역인지?를 확인 합니다.
당연히 출근시간
승차인원이 많다면? 👉🏻 주거지역
하차인원이 많다면? 👉🏻 업무지구
일 가능성이 높습니다.
이와 관련 저의 스승님
가 더 유용할거라 공유 드립니다.
여기서 남겨야 할 진짜 결론은
"이 지역은 지하철 O호선 등을 통해
강남등 주요 업무지구 접근성와의 접근성을
정량적으로 확인하여
지역의 수요를 확인하는 것입니다“
특히, 지하철 신설 등 호재에 대해서는 간단한 가설 검증을 통해
호재의 가치를 확인 하는 것도 놓치지 않습니다!
교통호재는
통상 예타통과로 “확정” 단계와 “공사착공” 단계,
그리고 “개통” 후 가격이 반영 됩니다!
상기와 같이!
호재 반영전 가치가 비슷하지만
호재가 반영된 단지와 아닌 단지를 가져와서
간단하게 비교함으로써 호재 영향을 검증합니다!
삶의 만족도를 올려주는 “환경”
: 있을게 있고! 없을게 없는지?
교통을 타고 퇴근한 주민들이
저녁과 주말을 보내는 공간, 바로 ‘환경 분석’ 단계입니다.
“환경 분석의 핵심은
있어야 할 것이 있는지?
없어야 할 것이 없는지?
에 대한 것이 핵심입니다.”
[나위님 내마실 강의 중]
우리가 강의를 통해 배운!
백화점(현대, 롯데, 신세계 등)과
대형마트(이마트, 홈플러스 등),
리고 대형 상권의 분포를 지도로 매핑한 장표입니다.
여기서는 균형 있는 인프라가 갖춰진 곳과
그렇지 않은 소외 지역을 분리해 내야 합니다.
그리고 통계청의 <생활업종 통계지도> 서비스를 통해
“없어야 할 것이 없는지”를 체크해봅니다!
그리고, 이는 반드시 현장에서 눈으로 확인해서
얼마나 수요에 악영향을 미칠지를 확인하셔야 합니다.
가족 단위 정주 여건의 핵심 “학군”
: 학군으로 수요를 당기는 지역인가?
하락장에서도 가격을 가장 단단하게 지켜내고,
전세 수요에도 영향을 미치는 ‘학군’입니다. 🎓
"우수한 중·고등학교 학업성취도와 거대한 학원가는
전세가를 밀어 올리고 실거주를 붙잡아두는 록인(Lock-in) 효과를 만듭니다."
특목고 진학률, 중학교 학업성취도 평가 데이터,
그리고 지도상에 빽빽하게 밀집된 학원가를 분석하는 장표입니다.
우선 지도에
초등학교별 학급당 학생수 / 총학생수 👉🏻 가족단위 수요 확인
중학교별 학업성취도 / 특목고 진학률 👉🏻 학군의 질 확인
을 올려서 어디가 뾰족한 수요가 있는지를 확인 합니다!
그리고
“생각하는 황소” “기파랑문해원” 👉🏻 전국구 프랜차이즈 수학/국어 학원
“폴리어학원” 👉🏻 달 100만원 이상 영유 프랜차이즈로 수준 확인
를 네이버 등에서 확인해서 지도에 올립니다!
결론적으로
임장지에서 학군으로 수요를 당기는 지역을 확인하는 것이
이 장표의 목적입니다!!
이를 위해서 네이버 등 지역 커뮤니티에서
선호되는 학교를 검색하여 임보에 바로 올리기도 합니다!
그리고 전임을 통해 확인한 내용을
임보에 올려서 기록으로 남깁니다!
결론적으로 학군 장표에서 뽑아내야 할 내용은
"이 지역은 중학교 학업성취도 OO% 이상의
명문 학군과 대형 학원가가 결합되어 있어,
아이를 키우는 학부모 세대가 지역 내에서
절대 이탈하지 않는 강력한 고정 수요층을 형성하고 있구나!"
와 같은 확신입니다.
연식이 오래된 아파트라도 학군지 중심에
있다면 가격이 비싼 이유를 증명하는 구간이죠!
[추가] 공급 : 리스크 예방의 열쇠
입지분석이 '가치'를 찾는 과정이었다면,
'공급 분석' 장표는 내 자산을 위협할 리스크를 예방하는 가장 중요한 방패입니다!
"공급(입주물량)은 단기적으로 전세가를 뒤흔드는 가장 강력한 변수이며,
전세가의 흔들림은 곧 예상치 못한 투자금 상승의 리스크!
또는 역전세의 리스크를 동반하게 됩니다."
우선 임장지와
인구이동 TOP3 지역의 공급 그래프와
공급캘린더를 확인해서
전세 세팅에 유의해야할 년월을 확인합니다!!
공급 그래프는
제 동료 무한한상상님의 공급 대쉬보드를 활용합니다!!
무한님 최고!❤️🔥
그리고
실제 공급 현황을 지도에 올려서
공급이 예상되는 단지의 위치와 입지가치를 다시 확인합니다!
이렇게 확인한 위치에
우리가 투자 우선순위로 꼽은 후보 단지들과
가격과 가치를 비교하여 내 투자에 있을 리스크를 미리 확인 합니다!
그리고
공급 예상지역에 과거 유사 공급물량에 따른
전세가격 흐름을 확인하여
역전세 등이 얼마나 있었는지 확인하는 작업을 아래와 같이
간단하게 해봅니다!
결론적으로 이 장표에서는
✔️ 이 지역은 향후 2~3년간 적정 수요를 초과하는 과잉 공급이 예정되어 있는지?
✔️ 전세 셋팅 시점에 전세가 하락과 역전세 리스크는 없는지?
등의 결론을 꼭 도출하셔야 합니다.
글을 마치며..
최근 임장보고서 페이지가 줄면서
입지분석과 가설검증 등을 제대로 못해
내 투자에 확신이 없어지진 않을까? 라는 고민들을 많이 하게 되었습니다.
그럴 때일수록 단순한 숫자와 그래프의 나열에 그치지 말고,
이 장표가 내 투자에 정말 도움이 되는지!
내가 돈을 버는데 꼭 필요한 정보인지를
끊임없이 질문해 보셨으면 좋겠습니다.
오늘 작성하는 입지분석 장표 한 장이 훗날 나에게 수천만 원,
수억 원의 자산으로 돌아올 귀한 나침반이라는 믿음을 가지고,
장표 한 장 한 장에 고민을 담으시길 응원합니다 ❤️🔥
그럼 다음 3탄 시세편에서 인사드리겠습니다!!
[해적왕의 압축적 임보 #1] 지역개요와 인구, 그리고 생활권 분석!
