“ 앞으로 대출 금리가 오를 수 있다는데, 제가 혹시 영끌인가요?"
최근 수강생과의 만남 자리에서 내집마련을 앞둔 분이 주신 질문입니다.
얼마 전 취임한 신현송 한은 총재가 “향후 적절한 시기에 기준금리를 인상할 필요가 있다” 며 사실상 금리 인상을 예고하자, 대출을 일으켜 집을 사는 분들의 걱정이 높아지고 있습니다.
지난 주 열린 금통위 회의 결과, 금리 인상에 대한 우려와는 다르게 우리나라 기준금리가 연 2.5%로 동결되었습니다. 하지만 앞으로의 상황은 달라질 수 있습니다. 6월에는 미 연준(FOMC) 회의가 있어 미국 금리의 향방에 따라 우리나라의 앞으로 금리 인상 시기도 달라질 수 있습니다
다시 켜진 인플레이션 경고등과 6월 FOMC 회의
:: 물가상승과 견고한 고용시장
미국 연방준비위원회(FOMC)는 금리, 통화정책을 통해 미국의 물가안정과 경제성장을 돕는 기구입니다.
통상 물가가 오르면(인플레이션) 돈의 가치가 떨어지기 때문에 연준은 금리 인상으로 소비와 투자를 위축시키고 물가안정을 유도합니다. 반대로, 경기가 불황이거나 실업률이 높다면 금리를 낮춰 시장에 돈을 풀고 소비, 투자를 하기 쉽게 만듭니다.
문제는 지난 4월 발표된 미국 소비자 물가지수(CPI) 입니다.
통상 연준의 물가상승 목표치는 2%정도로 잡습니다. 이번엔 이란 전쟁과 유가 급등으로 인해 예상 물가상승률을 이전보다 높은 3.7%정도로 예측했지만, 실제 발표된 CPI 지수는 이를 넘는 3.8%여서 많은 사람들이 놀랐습니다. 이렇게 물가가 높은 상황에서 정책당국은 금리 인상을 통해 물가의 고삐를 쥐도록 압박을 받습니다.
만약 이렇게 물가가 오르더라도 경기가 나쁘면 연준이 금리를 올리기 어렵지만, 현재 미국의 실업률은 4%대 초반으로 탄탄한 수준입니다. 소비와 고용이 무너지지 않고 버텨주고 있기 때문에, 연준 입장에서는 경기 침체를 크게 걱정하지 않고 '물가를 잡기 위해 금리를 더 올릴 수 있는 체력(여력)'이 있다고 판단할 수 있습니다.
이번 FOMC 회의는 신임 케빈 워시 의장 체제의 첫 회의입니다. 이번 연준의 선택이 우리나라의 금융시장, 나아가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요 ?
미국이 금리를 올리면
결국 우리나라도 따라 금리를 올릴 수밖에 없습니다.
현재 미국의 기준금리는 3.50~3.75%, 한국은 2.50% 입니다.
미국 금리가 우리나라보다 약 1% 이상 높은데, 사실 이건 이례적인 일입니다. 통상 한국 금리가 미국 금리보다 더 높은 경우가 훨씬 많습니다.
왜냐하면 한국과 미국의 금리가 똑같거나 한국 금리가 더 낮다면, 글로벌 투자자들은 굳이 위험을 감수하고 한국에 돈을 둘 이유가 없습니다. 다 돈을 빼서 가장 안전한 미국 자산(미국 국채 등)에 투자하기 때문입니다. 따라서 한국은 외국인 투자 자금이 밖으로 빠져나가지 못하도록 미국보다 조금 더 높은 이자(가산 금리)를 더 얹어 주는 경우가 대부분 입니다.
지금 우리나라 환율은 1달러당 1540원 정도로, 과거 2009년 글로벌 금융위기 때 최고 환율(1561원)에 육박할 정도로 높습니다. 현재도 달러 환율 비싸 수출입으로 먹고 사는 우리나라에 타격이 큰데, 여기에서 미국과의 금리 차이가 더 벌어지면 미국으로 돈을 옮기려는 수요가 많아지며 우리나라 원화 가치가 더 떨어집니다.
결국 미국이 이번 6월 FOMC회의 (현지시각 기준 6월 16~17일) 에서 금리를 올리게 되거나, 적어도 금리 인상 가능성을 시사한다면 현재도 금리 인상 카드를 만지작 거리고 있는 한국은행이 하반기 금리 인상을 본격화할 명분을 갖추게 됩니다. “주택 가격, 가계부채, 환율 등 모든 지표가 한 방향(=금리 인상)을 가리키고 있다”는 한은 총재 말의 배경엔 이런 상황이 있습니다.
물론 FOMC 회의 결과 금리가 오를지, 현재 수준으로 유지될지 알 수 없지만 각각의 경우에 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향이 있는지, 그리고 이럴 때 어떤 대응을 할 수 있을지 미리 생각해둘 필요는 있어 보입니다.
첫 번째 시나리오 :: 미국 금리 '동결'
객관적으로 봤을 때 미국과 한국 둘 다 금리를 낮출만한 명분은 거의 없어 보입니다. 미국은 물가상승이, 한국은 가계부채와 집값 문제로 골머리를 앓고 있는데 금리를 낮추는 건 이런 문제를 더욱 심화시키기 때문입니다.
결국 가장 낙관적인 결과는 미국 3.50~3.75%, 한국 2.50% 선에서 멈춰 서는 그림일 것입니다. 하지만 금리가 더 오르지 않는다는 안도감이 결코 앞으로의 낮은 이율을 보장하진 않습니다.
최근 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정형(5년 주기형) 금리 상단은 이미 연 7.1%를 돌파했습니다. 물론 각종 우대금리 등을 적용하면 대부분의 차주가 5% 전후의 이율로 대출을 일으키게 됩니다만, 시중 금리가 언제 더 올라갈지는 알 수 없습니다.
(이런 부분 때문에 최근 대출을 받으시는 분들은 금리가 5년마다 재조정 → 고정되는 [주기형] 대출을 많이 받으십니다. 앞으로 금리가 어찌 될지 모르는 상황에서 6개월마다 금리가 바뀔 수 있다는 변동형, 혼합형 대출은 어쩐지 불안하게 느껴지기 때문입니다)
또한, 한국과 미국의 금리가 하반기에도 현재 수준으로 동결된다면, 미국에 비해 한국의 기준금리가 낮은 “금리 역전 현상”이 해소되지 않습니다. 지금도 환율이 높아 불안한데, 이 역전 현상이 해소되지 않는다면 앞으로 환율 문제가 해결되기 어려울 수 있고, 수출입 의존도가 높은 우리나라의 산업경제에 영향을 줄 수 있습니다.
두 번째 시나리오 :: 미국 금리 '추가 인상' (2차 금리 쇼크)
두 번째 시나리오는 많은 분들이 걱정하시는 미국 금리인상 시나리오입니다. 그러면 한국은행도 환율 방어를 위해 억지로 금리를 인상할 수밖에 없게 됩니다. (즉시 올리지 않는다 해도, 어느정도 시차를 두고 미국 금리를 따라갈 수밖에 없습니다)
이 경우 가계대출 금리, 특히 주담대 금리가 지금보다 높아지며 무리한 대출을 일으킨 영끌족의 대출이자 부담이 가속화 됩니다.
얼핏 영끌족이 몸살을 앓는다면, 금리를 못 버티는 사람들이 급매로 집을 던질 수 있으니 기다려볼까 싶기도 하지만, 무주택자에게도 금리 인상기의 한파가 찾아옵니다. 전세대출 이자도 오르기 때문입니다.
가뜩이나 서울 수도권 지역은 아파트 공급이 거의 없어 전셋집 찾기가 하늘의 별따기인데, 전세대출 이자까지 오르면 무주택자들의 거주비용이 증가합니다. 또한, 이렇게 금리가 오르는 시기엔 집을 사겠다는 매수심리가 한결 차가워지고 많은 분들이 “일단 전세로 거주하며 시장 상황을 지켜보자”고 마음 먹게 됩니다. 안 그래도 전셋집이 부족한 상황에서, 전세 포지션을 택하는 사람들이 많아지면 전셋집의 경쟁이 더 심해질 수 있습니다.
안개 속 대한민국 부동산 시장,
나는 어떻게 해야 할까
위에 적어드린 내용을 보시면
금리가 동결되어도 문제, 올라도 문제로 보입니다.
최근 집값이 급격히 오른 것도 마음이 불편한데, 앞으로 금리와 집값의 향방도 알 수 없으니 집 매수를 앞둔 분들의 걱정이 더 커질 수 있습니다.
하지만 불안감에 가려 시장의 가장 본질적인 신호까지 놓쳐서는 안 됩니다. 지금 우리가 마주한 서울과 수도권 주택 시장의 상황은 앞으로 몇 년간 눈에 보이는 ‘공급 물량’이 절대적으로 부족하다는 점, 그리고 이로 인해 전세 매물이 부족해 지면서 무주택자의 거주 불안정이 금리 인상보다 훨씬 현실적인 위협이 된다는 점 입니다. 그렇다면 시장의 흐름을 정면으로 마주하고 ‘내 집 마련’을 통해 주거 안정이라는 단단한 닻을 내리는 것이 장기적으로 훨씬 안정적인 선택이 될 수 있습니다.
다만, 앞서 말씀드렸듯 하반기 이후 금리 동결 혹은 인상을 시사하는 상황들이 있기에 지금 시점의 내 집 마련은 무모한 투기가 아닌, '내가 감당할 수 있는 범위' 내에서 이루어져야 합니다.
감당 가능한 금액, 즉 영끌이 아닌 범위는
월 소득이 아닌,
월 저축액을 기준으로 합니다.
현실적으로 내가 원리감을 갚아나갈 수 있는 기준은 [월 저축액]이기 때문입니다.
따라서 매월 원리금에 쓸 수 있는 돈이 월 저축액의 60~80% 이내가 되도록 하고, 원리금 상환액 외에 '잉여 저축액'을 남겨 두어야 합니다. 향후 금리가 더 오르거나, 급한 목돈이 필요해지는 순간이 오더라도 원리금 상환에 지장이 생기지 않더라도 예비 버퍼를 만들어 두기 위해서 입니다.
8년차 투자자로서 제가 시장에서 배운 한 가지는
눈 앞의 상황이 혼란스러울수록 기본으로 돌아가야 한다는 점입니다.
집은 가격이 오르내리는 돈벌이 대상이기 전에 우리 가족의 삶을 담는 그릇입니다. 또한, 내 집이 없는 상황에서 무주택으로 전세금을 올려주며 살다 보면, 어느 순간 주변을 돌아봤을 때 자산이 오르는 시기 나만 소외된 것 같은 소외감을 느끼게 마련입니다.
금리가 오를까 무서워 매수 버튼을 누르지 못하기 보다는, 내가 감당 가능한 금액을 정확히 파악하고 여윳돈이라는 현실적인 대비책까지 계획하여 현재 상황에서 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하시길 응원드립니다.
