23년 분양 받은 3년차 2동탄 테라스 도시형생활주택입니다.
73세대이지만 지하주차장이 세대당 1.5대이고 방4개,화2개 84타입으로 길게 테라스가 있는 4층 중 1층 입니다.
앞에는 초등학교가 있고 옆으로는 숲이 있어 좋지만 교통이 불편한 위치에 있습니다.
이미 분양받고 월부를 들어서 좋은 물건이 아닌걸 알았습니다.
매도시점에 대해 고민하고 있었는데 월세 임차인이 만료기간 전에 사정이 있어 나가겠다고 얘기가 나온 상태입니다. (1년 거주)
(임차인이 다른 임차인이 계약하게 되면 복비는 주겠다고 했고, 월세 임차인과 계약시 특약으로 매도 시 집 잘 보여달라고 문구 넣고 월세 깎아줬습니다)
동탄에서 멀리 거주 중이라 실거주는 힘들거 같고, 거주 의무가 없는 주택이다 보니 전세,매도 쪽으로 생각하게 되더라구요.
실거주 부분도 헷갈리긴 합니다. 법무사랑 통화했을땐 분양 당시(2021년) 투기과열지구로 동탄이 묶여있었으나 입주시(2023년)는 해제되어 실거주 의무 없다고 들어서요..이게 맞는지도 문의드립니다.
전세로 내놓게 된다면 금방 나갈거 같긴 합니다. (부사님과 통화하고 전세매물이 없어서 금방 나갈거 같다고 들음)
현재 분양가 보다 낮게 해서 내놔야 매도 될까 말까 하는 상황이라 고민이 많습니다. 현재 15개 매물이 있고 집보러 오는 손님이 없어 더 고민이 되는 부분입니다 ㅠ
약 8천정도 손해 보더라도 다른 서울 매물로 갈아타는게 맞는건지…
지금 서울 부동산도 무섭게 오르고 있지만 공급이 부족하니 비싸더라도 선점 하는게 맞는지, 전세라도 맞춰놓고 시장상황을 보고 매도 계획을 다시 잡을지 고수님들 의견 듣고 싶습니다.
그리고 다른 대처방안이 있는지 의견 듣고 싶습니다.
매매금액은 부사님과 상의하여 올리긴 했으나 마지노선 잡고 협상 기술이 있다면 조언 구합니다.
꼭 댓글 달아주세요 ㅠㅠ
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댓글
지니로망님 안녕하세요!
분양받으신 동탄 도시형생활주택의 월세 만기가 다가오면서 매도냐 전세냐를 두고 고민이 정말 많으실 것 같습니다 🥹
8천만 원이라는 손실 금액을 마주하면 누구라도 심란하고 앞이 캄캄해지기 마련입니다.
질문하신 내용에 대해 조심스럽게 의견을 드립니다.
1. 실거주 의무 팩트 체크:
법무사님이 입주 시점에 규제지역이 해제되어 의무가 없다고 하셨는데, 사실 더 정확한 팩트는 '도시형생활주택'은 분양가상한제 적용 대상이 아니기 때문에 애초에 주택법상 실거주 의무 조항 자체가 없을 가능성이 높습니다.
하지만 '양도세 비과세' 조건은 법무사가 아닌 '세무사'에게 꼭 확인이 필요합니다.
주택법상 실거주 의무는 없더라도, 취득 시점(2023년)이나 분양 당시(2021년)의 규제지역 여부에 따라 '양도소득세 비과세나 감면을 받기 위한 2년 실거주 요건'은 세법상 따로 살아있을 수 있습니다. 세금 문제는 법무사가 아닌 반드시 부동산 전문 세무사에게 사전 상담을 받으셔서 매도 시 세금 폭탄 리스크가 없는지 확정 지으셔야 안전합니다.
2. 매도 여부의 핵심: "더 나은 자산으로 갈아탈 수 있는가?"
지금 8천만 원 손해를 보는 것에 매몰되기보다, 이 자금을 회수해서 지금 상승세인 '서울의 더 가치 있는 상급지 자산'으로 갈아타서 그 이상의 수익을 낼 수 있는가가 매도의 진짜 핵심 기준입니다. 묶여있는 돈을 굴려 더 큰 기회를 잡는 게 맞다면, 뼈아프더라도 지금 매도하는 것이 정답일 수 있습니다.
⭐️ 매도 특강 추천
현재 매물은 많고 보러 오는 손님은 없어 조급하시고, 막상 매도를 결심하더라도 부동산과의 협상 기술이나 가격 지지선을 잡는 기준이 없어서 많이 불안하실 듯 합니다.
저도 매도시 큰 도움이 되었던, "한가해보이님 매도 특강"을 꼭 들어보시길 강력히 추천해 드립니다! 시장이 어려울 때 내 물건을 돋보이게 만들어 매도 확률을 높이는 실전 협상 기술과 명확한 매도 기준을 세우는 데 정말 큰 무기가 될 청사진을 얻으실 수 있을 거 같습니다.
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화금성이 낮은 오피스텔, 단독주택 등에 대한 매도 방법도 알려주시니 도움이 꼭 되실거예요!
첫 자산이라 마음이 많이 쓰이시겠지만, 이번 기회를 발판 삼아 서울 상급지 갈아타기에 꼭 성공하시길 온 마음으로 응원하겠습니다. 힘내세요! 🫶
안녕하세요 지니로망님 도시형주택 매도에 대해서 고민이신 것 같군요 우선 일반적으로 도시형주택은 아파트보다 환금성과 수익률이 부족하고 동탄에서 외곽으로 교통이 불편하다고 해서 입지적으로도 좋지 못한 곳으로 보입니다. 우선 세입자가 나가고 잔금이 될 수 있을 것 같은데 잔금이 되먼 다음 세를 주는 것 보다 매도를 고려해볼 것 같고 분양가 8천정도 싸게 내 놓아야 한다고 했는데 그만큼 손해를 보더라도 더 좋는 자산을 가질 수 있는지 확인을 해봐야합니다. 만약 방향성이 어려우시다면 월부에서 투자코칭과 매물코칭을 하고 있는데 전문가와 상담을 받고 결정을 해보시면 좋을 것 같습니다. 실거주 부분은 법무사 분께서 말씀 하신게 맞을 것 같지만 혹시 모르니 전문 세무사분께 다시 확인하시면 좋을 것 같습니다. 응원드립니다!!
지니로망님 안녕하세요! 보유한 주택에 대해 어떻게 운용하실지 고민중이시군요 우선 조정지역일 때 취득하면 조정지역이 해제되어도 실거주 의무는 있기 때문에 이 부분은 세무사님과 직접 상담이 필요할 것으로 사료됩니다. (법무사는 등기이전 등의 업무를 주로 하며 세금 관련은 세무사와 상담하셔야 합니다.) 또한, 매도를 할 경우 내 주택을 매수할 수 있는 사람이 다양하면 그 만큼 매도가 쉬운데 전세 세팅을 해 버리면 투자자에게 말고는 팔 수가 없기 때문에 이 부분도 참조해 주시면 좋을 것 같습니다. 이런 저런 모든게 막막하시다면 월부의 투자코칭을 받으셔서 방향성을 잡아보시는 것을 추천드립니다. 그럼 지니로망님 자산 운용 화이팅입니다!
