질문 남깁니다. 현재 부모님 집에 거주중이며, 작년 6월경에 지방 1호기 매수하엿습니다. 우선 저는 종잣돈을 만들어서 올해 안에 실거주생각으로 비규제 지역에 세안고 물건을 고려중입니다.(입주는 내년에 해도 괜찮습니다)지방1호기는 내년 세낀물건으로 매도 계획중이며 일시적 1가구 2주택을 이용해보려합니다.
질문0. 비규제지역 매수할 때,작년지방 물건 등기치고 1년 지난 시점이 비규제지역 등기치는 날 기준으로 1년이 넘으면 되나요? 제기준으로 6월경으로 등기치면 안전한지.
질문1. 올해 안에 비규제지역 세안고 물건으로 매수할 경우, 세금이 걱정됩니다. 매수할 때 세금, 비규제 매수 후에 내년에 지방 물건 매도할 때 세금(2년 지나 비과세 혜택받은 상태), 월세로 거주분리 할 때 비규제 지역 매수하기 전에 꼭 거주분리를 해야되는 건지 아니면 내년 지방 매도하기 전에만 거주분리해도 세금문제로 안전한지?(원래 계획은 올해 10월부터 알아볼 예정입니다)
질문3.비규제지역에서 세안고 물건 매수할 경우 전세대출이 들어가잇으면, 제가 정부대출 이용안하고 매전갭만 고려하면 되는지
질문4. 비규제지역 4-5억이하 매수 고려시에도 정부 대출중 보금자리론대출 이용하여 매수방법도 고려하는지??
제 상황이 현재 신용대출이 잇어서 dti로는 가능하고, dsr은 나오지않는상태입니다.
선배님들 튜터님들 질문이 너무 우왕좌왕하지만 현명한 답변 미리 감사드립니다!! 오늘도 좋은 하루되세요:)
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안녕하세요 아찌님 :) 작년 25.06월에 지방 1호기를 매수하셨고 올해 비규제지역에 세안고 2호기 매수를 계획하되 일시적1가구2주택 혜택을 받으시려고 하시는 것 같아요. 0. 네 맞습니다. 1호기 취득일 기준 1년이 지나고 2호기를 매수하시면 일시적1가구2주택 혜택을 받으실 수 있습니다. 1.현재 부모님께서 주택을 이미 소유하고 계신다면 다주택세대가 되어 나중에 일시적1가구2주택 혜택을 못받으실 수 있습니다. 그래서 안전하게 비과세혜택을 계획한다면 매수시점에 미리 세대분리를 해두시는게 좋습니다. 2호기를 매수하신 후 나중에 분리하려면 매수시점에 일시적2주택요건이 입증되기가 어려울 수 있어서 그 전에 해두시는게 안전할 것 같고 정확한 내용은 네이버엑스퍼트를 통해 전문 세무사님의 상담을 한번 더 받아보시는게 좋을 것 같습니다. 3.네, 이미 전세대출을 받은 세입자를 끼고 매수하신다는 말씀이시죠? 매-전 차이만큼의 현금만 있으시면 매수가능합니다. 4.세끼고 매수하는 경우 보금자리론은 이용하실 수 없고, 실거주를 하신다면 고려해볼 수 있을 것 같습니다. 다만 현재 대출상황이 dsr 초과상황이라면 보금자리론도 얼마나 대출을 받을 수 있는지는 한번 계산해보셔야 할 것 같습니다. 전세 보증금 만큼의 대출이 나온다면 실거주를 고려해볼 수 있으나 그게 아니라면 전세끼고 매수하는것이 아찌님께 조금 더 유리하지 않을까 싶습니다. 현재 7월에 개편될 세금정책이 정확하게 나오지 않았고, 오히려 세대분리를 해야하는 상황이시라면 지방 1호기까지 매도 후에 실거주를 하는 방향이 더 나을 수도 있고, 추가투자를 하시더라도 다양한 포트폴리오를 고려해볼 수 있으니 가급적이면 투자전에 투자코칭을 통해 아찌님 투자 방향성에 대한 조언을 다시 한번 받아보시는 것도 추천드리고 싶어요~! 아찌님 화이팅입니다^^
안녕하세요 아찌님! 이런저런 고민과 함께 투자물건 알아보고 계시는군요, 행동하시는 모습 멋집니다! 우선 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 적용 시점은 '잔금일과 등기이전일 중 빠른날' 을 기준으로 하고 이 때 단독세대(30세 이상의 경우이거나, 30세 미만이라면 직장이 있는 경우)이면 1세대 1주택 규정을 적용할 수 있습니다. 다만, 잔금일 직전까지 동일세대 였다가 잔금일 임박해서 세대분리를 하면 국세청에서 해명자료를 요구할 수 있기 때문에 넉넉히 최소 계약일 전에는 세대분리 해 두실 것을 권합니다. 세 끼고 매수의 경우는 전세레버리지를 일으키기 때문에 매매과 전세의 차이 만큼과 등기비용 및 중개비 등 기타 수수료만 있으면 매수가능하십니다. 이정도 아웃라인을 잡고 월부 투자코칭 등을 이용해서 전무가 상담을 받아보시길 추천드립니다. 그럼 아찌님 투자생활 화이팅이에요!
안녕하세요 아찌님 :) 일시적 1가구 2주택의 조건은 아래와 같습니다. 기존주택 잔금 후 1년 뒤 두번째 주택 매수 기존주택 2년 보유 두번째 주택 매수후 3년이내 기존주택 매도 그런데 지금 부모님집이 자가인 상태이시고 세대분리가 되어있지 않은상태로 1호기 투자를 하셨는데, 명의가 아찌님이라면 지방주택은 일시적 1가구 2주택에 해당하지 않습니다. 명의분리가 안된 상태라면 1가구 = 아찌님+부모님인 상태이기 때문에 기존주택은 지방에 투자하신 물건이 아닌 부모님의 집이 기존 주택이 되기 때문이에요 (부모님 집이 자가시라면요) 지방투자 (1호기) 를 하시기 전에 세대분리를 하시고 아찌님 명의로 1호기 투자를 하셨어야, 그 지방물건이 1주택인 상태가 되는겁니다. 상황에 부모님 집이 자가인지 아닌지가 없지만 혹시 부모님명의 집에 한 가구로 들어가계신거면 제가 말씀드린 상황이 맞을거에요 부모님댁이 자가가 아니시라면 말씀하신 것 처럼 비규제 매수하실 때 지방물건 잔금 후 1년이 지난 시점에 2호기를 매수하시면 지방 1호기가 일시적 1가구 2주택 태상이 될수있습니다. 그리고 만2년을 보유하셔야 하고, 2호기 잔금후 3년 이내에 매도하시면 비과세가 되어요 정책대출은 서민실수요를 위한 대출이므로 대체로 실거주의무가 있습니다. 때문에 정책대출을 이용해 투자하는건 불가능하고 실거주를 알아보신다면 기존주택 매도조건 등이 있을 수 있으니 반드시 사전에 상담을 꼭 받아보시면 좋겠습니다 그리고 지금 상황에 정책과 대출규제 등에 대해 좀더 알아보시고 공부해보시면 좋겠어요 매수를 하는 것만이 투자는 아니더라구요 응원합니다!
