안녕하세요 월부를 통해 행복한 경제적 자유를 이루게 될 행루다 입니다:)
저는 2024년 제주바다님께 첫 투자코칭을 받았고 작년에 서울에 2호기를 한 이후 달라진 상황들 속에서 앞으로 어떻게 나아가야 하는지에 대한 방향성에 대한 튜터님의 인사이트를 얻고 싶어 투자코칭을 신청하게 되었습니다.
연초에 올해의 계획을 세울때 2월에 투자코칭을 받는 것이 계획이였는데 매번 광클을 실패하다가 지난달 남편의 도움으로 드디어 투자코칭을 받을 수 있었습니다.
2번째 코칭이긴 했지만 너무나 오랜만이여서 그런지 저와 남편 모두 밤잠을 설쳐 제대로 잠을 자지 못한 상황으로 남편이 코칭 들어가기 전 졸면 어쩌지.. 라는 걱정을 하며 입장했습니다.
하지만 튜터님의 명쾌한 설명을 들으면서 저보다 더 신난 남편은 중간중간
“선생님, 제가 부동산 공부를 하지 않아 선생님께서 말씀하신 부분을 이해하지 못했는데
왜 하락장에 갈아타기를 해야하는 거죠?”
라며 질문도 하고 적극적인 모습을 보이고 코칭을 마치고 나오자마자 저에게 “정말 너무 좋았어!!!” 라고 말하는데 남편의 말투와 목소리에서 진심이 느껴져서 저 또한 함께 행복했습니다.
저희 부부에게 많은 도움을 주시고 앞으로 어떻게 해야 하는지 너무나 명확하게 일러주신
잔쟈니 튜터님 너무너무 감사합니다💕
1호기 매도?보유?실거주?
저는 2024년 수지구에 1호기를 매수했습니다. 아이의 초등학교 입학 시점 실거주를 염두하고 매수한 집 이였으나 공부를 할수록 뭔가 제대로된 선택을 하지 못한 아쉬움이 남아 일시적 1가구2주택 혜택을 보고 매도를 해야 하나 항상 고민하고 있었습니다.
이번 투자코칭의 핵심 질문이기도 했던 1호기의 방향성에 대한 튜터님의 답변은
“1호기에 실거주 하는 것은 매우 좋은 선택이다” 였습니다.
현재 저희의 상황은 1,2호기가 모두 규제 지역에 있는 상황으로 다주택자에 대한 강도 높은 세제가 예고되고 있는 상황이기에 이에 대한 대응과 준비가 필요하다고 하셨습니다.
이러한 세금 대응을 위해 현금 흐름이 중요하며, 내가 전월세를 거주하다 보면 지금과 같이 불안정한 전월세 시장 상황에서 현금 대응하기에 한계가 있어 불안감이 생길 수 있다고 말씀해주셨으며,
그렇기에 내 집에 들어가서 안정적으로 거주하면서 현금 대응하는 것은 지금 시장에서 매우 장점이 크다고 말씀 주셨습니다.
현금이 녹는다?
1호기에 거주를 하게 되면 다주택자로 대출이 나오지 않는 상황으로 모든 현금 자산이 1호기에 묶이는 상황이 되며, 자산이 이렇게 풀리며 돈의 가치가 하락하는 시기인데 1호기에 깔고 앉는게 맞는 건지 걱정이 되었습니다.
튜터님께서는 1호기에 돈을 묻어 놓는 것이 내가 모든 현금을 깔고 앉는 것처럼 보일 수 있겠지만 사실은 현금이 아니라 ‘자산’에 묻어 놓은 것이기 때문이며 1호기라는 자산이 시장 평균 이상으로 자산 상승이 있을 수 있는 곳이므로 현금처럼 녹아내린다고 생각하지 않는다고 말씀 주셨습니다.
또한, 이렇게 1호기에 실거주하고 있으면 언젠가 오게 될 다음 하락장에 유연하게 대응할 수 있다고 하셨습니다.
투자한 단지에 들어가서 거주한다는 것은 돈을 깔고 앉는 거고 그것은 현금이 녹아내리는 거라는 단순한 생각을 했었는데 내가 보유 하는 것은 현금 이라는 것이 아닌 아파트 라는 ‘자산’에 묻어 놓은 것이기 때문에 녹아내리는 것이 아니라는 말씀이 크게 와닿았습니다.
1호기 실거주를 위한 준비
현재 전세 거주 중인 단지의 집주인이 개인회생을 신청했었으며, 집 담보로 대출이 있는 상황으로 전세 보증금을 안전하게 받는 것이 1순위로 가장 중요하다고 하셨습니다.
현재 전세금이 내가 계약한 시기보다 올랐으므로 다른 임차인을 구해 보증금을 받는 것이 우리에게 가장 안전한 상황이지만 그렇지 못할 경우도 대비하여 구상권 청구를 위해 계약 만료 시 퇴거할 예정이라는 문자를 보내고 확인했다는 답장까지 꼭 받아 놓도록 당부하셨습니다.
또한, 1호기에 거주중인 임차인에게 실거주를 위해 퇴거 날짜를 조율하여 이사 날짜를 맞추고
현재 전세 보증금과 1호기 입주를 위해 필요한 갭 만큼 현금을 어떻게 확보 할지에 대해 구체적으로 설명해주셨습니다.
남편과 저 둘다 청약에 꽤 많은 금액이 들어있는데 이제 더이상 청약을 사용할 일 없을 거라는 생각에 해지할 생각만 했었는데 신용 등급에도 영향이 없고 중도 상환 수수료도 없는 청약 증거금을 담보로 대출을 받을 수 있다는 새로운 방법을 알게 되었습니다.
다주택 운용 원칙! 가치있는 집을 매도하는 시기는 더 좋은걸 살때이다!
2028년 5월, 2호기 전세가 만기 되는 시점에 1호기와 2호기 2개 다 매도 후 어느 정도 나오는지 확인하여 갈아 끼울 수 있는 것을 찾아 봐야하며, 이때 2개 매도 후 더 좋은 걸로 갈 수 있다면 매도하지만 그렇지 않다면 하락장까지 끌고 가야 한다고 말씀하셨습니다(섣불리 매도하지 않기!)
그러기 위해 기존의 앞마당의 꾸준한 시세 트래킹과 상급지 앞마당을 만들어 나가는 것이 중요하며,
1,2급지를 하나도 빠짐없이 다 하는 것보다 그 중 절반만 앞마당을 만들더라도 깊이 있게 만드는 것이 훨씬 중요하다고 강조하셨습니다.
✅실행할 부분
- 현재 살고있는 전세집 집주인에게 퇴거 문제 보내고 확인답장 받기
- 2028년 5월까지 1,2급지 앞마당 깊이있게 만들기
- 공제회 최소구좌로 변경하고 ISA를 통한 ETF 적립식 투자
- 자녀 계좌 10년마다 2천만원씩 지수 투자
