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재건축·재개발, 부산 사례로 쉽게 끝내기 (입문편) [김작심]
지난 글에서 재건축과 재개발에 대해 알아보았는데
오늘은 재건축·재개발의 본질에 대해 알아보겠습니다.
최근 정비사업 속도를 높이겠다고 발표하면서 재건축과 재개발에 관한 관심이 커지고 있는데 같은 재건축 예정 단지라고 하더라도 그 속도는 다르게 흘러갑니다.
"어떤 곳은 사업이 빨리 진행되고, 어떤 곳은 왜 멈춰 있을까?"
차이를 이해할 수 있도록 하나씩 살펴보겠습니다.
재건축·재개발은 사업 입니다.
재건축과 재개발은 사업입니다.
단순히 새 아파트로 변화하는 것을 넘어 돈이 남아야 합니다.
예를 들어,
1천 세대 아파트를 짓는데 사업비가 총 1조 원이 들어갔다고 가정해보겠습니다.
그런데 분양하고 나니 예상 수입이 1조에 미치지 않는 금액이라면 어떻게 될까요?
사업을 진행할 수록 손해가 나기 때문에 조합원들은 사업을 추진하기 어렵습니다.
반대로
사업비가 총 1조 원인데 예상 수입이 1조를 넘는 금액이라면 조합원들에게 돌아갈 이익이 생기면서 반기게 됩니다.
그렇기 때문에 아파트 연식을 고려하여 재건축·재개발을 진행하려 하지 않고
“얼마나 사업성이 있는지”를 따져야 합니다.
사업성을 결정하는 대표적인 요소 3가지
1. 용적률
재건축 사업에서는 현재 용적률이 낮을수록 유리한 경우가 많습니다.
왜냐하면 앞으로 더 많은 세대를 지을 수 있기 때문입니다.
세대 수가 늘어나면 일반분양 물량도 증가하고,
그만큼 사업 수익도 커질 가능성이 높아집니다.
예시로,
서울 노원구의 일부 재건축 단지들은 용적률이 100% 안팎으로 매우 낮은데 예시로 가져온 단지의 용적률이 93%로 엄청 낮은 수치입니다.
또한 *조립식 공법으로 지어진 단지의 경우
리모델링 추진이 안되기 때문에 재건축으로 할지 리모델링으로 할지 갈등하지 않아도 되어 다른 단지들에 비해 더욱 빠르게 재건축을 진행 할 수 있습니다.
(*조립식 공법 : 건축·토목 부재를 공장 등에서 미리 제작한 뒤 현장으로 운반해 ‘조립’ 중심으로 시공하는 방식)
2. 입지
아무리 좋은 아파트를 지어도
사람들이 살고 싶어 하지 않는 곳이라면 비싸게 팔 수 없어 사업성이 떨어질 수밖에 없습니다.
결국 재건축·재개발도 시장의 평가를 받을 수 밖에 없기 때문에
직장, 교통, 환경, 학군, 생활 인프라 등
거주하기 좋은 요소가 있는 입지가 매우 중요합니다.
예를 들어,
성수동 재정비구역은 서울 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어나고
강남과도 가까워 높은 선호도를 보이고 있습니다.
반면 같은 재건축 사업이라 하더라도
지역 내에서 선호도가 낮거나 생활 인프라가 부족한 곳은 사업성 뿐만 아니라
청약경쟁률을 통해 거주민들의 선택에 있어서도 선호가 떨어지는 모습을 볼 수 있습니다.
3. 추가 분담금
재건축,재개발이 진행 된다고 해서
모든 조합원이 만족하는 것은 아닙니다.
사업비가 증가하면 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액도 늘어나기 때문입니다.
특히 최근에는 공사비 상승으로 인해
예상보다 많은 추가 분담금이 발생하는 사례가 늘어나고 있습니다.
따라서 투자로 접근 한 단지라면 “새 아파트가 된다.” 만 볼 것이 아니라,
“나는 앞으로 얼마를 더 부담해야 하는가?” 도 함께 확인해보시면 좋겠습니다.
재건축·재개발이 된다는 믿음 하나로 매수하기 보다
사업의 핵심은 결국 사업성 이기 때문에
“사업성이 충분해서 새 아파트가 될 수 있는 곳인지” 따져보면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 🤓
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