안녕하세요.
언제 어디서든
여러분과 함께 반짝이고픈
럭셔리초이 입니다.
부동산 공부를 어느 정도 하다 보면,
내가 생각하는 입지 기준에 어울리지 않는
가격을 가지고 있어서 ‘이게 말이 돼?’ 싶은
알쏭달쏭한 단지를 만날 때가 있습니다.
이럴 때, 흔히 하기 쉬운 실수가..
"여긴 비역세권이라 안 돼."
"역세권이긴 한데, 주변이 너무 별로야."
"수도권 외곽이라 땅의 가치가 애매해."
이렇게 편견 가득한 생각에 해당 단지는
선택지에서 아예 삭제해버리는 것입니다.
물론, 이런 생각들이 아예 틀린 말은 아닙니다.
투자 우선순위를 세울 때,
이런 기준이 분명히 필요한 순간들이 있으니까요~
하지만 이렇게 편견에 사로잡히면,
좋은 투자기회를 놓칠 수 있습니다.
사례를 한 번 살펴보겠습니다.
아래 단지는 부천시 소사구에 위치한
비역세권 단지입니다.
부천 내에서 상대적으로 덜 선호하는
1호선 라인에 위치해 있으면서
역까지 거리도 무려 3km 가까이 떨어진
비역세권 단지, 강남까지 1시간 이상 걸리지만,
지난 상승장에 전고점을 10억 넘게 찍었습니다.
구로구 개봉생활권의
사람들이 좋아하는 00y 구축 대단지인
개봉현대보다도 고점이 더 높았습니다.
"수도권 외곽 비역세권 단지가
10억이 넘게 거래가 됐었다고???
역시 연식인가???"
라는 생각이 드시나요?
이럴 때, ‘그냥 연식때문에 그랬나보다’
하고 넘기기 보다는 실수요자의 관점에서
질문을 해보아야 합니다.
"도대체 누가, 왜, 이 가격을 지불했을까?"
부천은 1기신도시,
구축의 비중이 굉장히 높은 지역입니다.
인접한 구로구에도 비균질한 환경의
구축단지들이 꽤 있구요.
그래서 신축에 택지느낌을 주고,
스타필드 상권까지 갖춘 이 단지의
매력도가 꽤나 높았을 겁니다.
"아.. 주변에 구축이 많아서
쾌적한 환경 + 대단지에 대한
니즈가 있는 사람들은 비역세권이라도
이런 단지를 좋아하는구나~"
이렇게 수요를 이해하려 노력하는 사람에게는
더 많은 기회를 더 잘 볼 수 있는 눈이 생깁니다.
이번에는 역세권이지만
강남 접근성이 애매한데다
주변에 아파트가 거의 없는
비균질한 환경의 단지 사례입니다.
역곡역 북쪽은 재래시장과 빌라가 있는
비균질한 환경이라 역곡역e편한세상은
당시 나홀로 신축이었던 곳인데요.
"잉? 아무리 역세권이라도
외곽에 위치한 나홀로 단지가
9억 가까이 거래됐다고?"
라고만 생각하면,
스스로 기회를 닫아버리는 셈입니다.
"그래도 1호선 역세권에 연식 좋은 단지는
주변 환경이 많이 아쉽더라도
이 정도 가격을 받아주는구나..
수도권 외곽에서는 역접근성을
필요로하는 수요가 꽤 많이 있구나~"
이런 식으로
사람들이 왜 약점이 있음에도
이런 단지들을 선택하는지
거주 수요에 대한 이해를 해보려는
노력이 정말 중요합니다.
👉 지금까지 두 가지 사례를 살펴봤는데요,
두 단지 모두 외부 투자자의 눈에는
약점이 먼저 보이는 단지들이었습니다.
하지만 실수요자들에게는
그 약점을 충분히 감수할 나름의 이유가
있는 단지이기도 했습니다.
여기서 제가 강조하고 싶은 건
약점이 있는 단지를 볼 때, 편견보다는
열린 마음으로 수요를 이해하려는
태도가 필요하다는 점입니다.
"이 단지는 별로야"라는 판단을 내리기 전에,
먼저 이렇게 질문해 보세요.
"이 단지를 선택한 사람들은 어떤 사람들일까?
그들에게 이 단지의 어떤 점이 매력적이었을까?"
이렇게 수요를 이해하려는 열린 태도가
투자자로서의 시야를 넓혀줍니다.
💡그리고, 한 가지 더 !!!
꼭 기억하셔야 할 것이 있는데요~
수요를 이해하는 것과,
투자 우선순위를 정하는 것은
완전히 별개의 이야기입니다.
"아, 이 단지의 수요를 이해했으니까
여기에 투자해도 되겠다"는 뜻이 아니에요.
“가격이 높게 거래된다고
가치도 높다”는 뜻도 아닙니다.
가격은 가치가 아니라,
해당 시기, 부동산 시장에서
사람들의 수요가 받아준 수준입니다.
그리고, 그 수요가 꾸준하면
장기적으로 우상향하는 가치를
갖게 되는 거구요.
그래서 수요를 이해하는 것이
정말 중요합니다.
수요를 이해한 뒤에 생각해보세요.
투자 우선순위를 검토해보세요.
같은 예산 안에서
장기적으로 보유할만큼
더 수요가 높은 단지는 없는지,
약점은 있지만 중단기로 보유하면서
나의 부족한 종잣돈을 불릴 수 있는
수요를 가지고 있는 단지인지,
수요를 바탕으로 생각해보면,
내 투자금에 맞는 최선의 선택이 무엇인지
조금은 더 선명해 질테니까요.
편견 없이 수요를 이해하려는 열린 마음,
그리고 그 안에서 기준을 가지고
우선순위를 판단할 수 있는 실력!!
이 두 가지가 함께 갖춰질 때,
비로소 더 벌 수 있는 투자를 할 수 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 😊
