요즘 전월세 가격은 오르고, 정부에서 비거주 주택에 대한 규제이야기가 계속해서 나오고 있습니다.
그러다보니, 이런 이야기 하시는 분들 만날 때가 있습니다.
“집 한채 투자용으로 샀는데 내가 거주하는 전월세도 너무 올라서 집구하기 어려워요”
“비거주 1주택 보유세 부과한다던데요”
“이럴거면 그냥 투자하지 말고 실거주집이나 살걸 그랬나봐요"
그러면 투자를 잘못한걸까요? 실거주를 했어야 할까요?
많은 분들이 이 질문을 '어느 쪽이 더 수익률이 높냐'로 해석합니다.
그런데 저는 그 질문 자체가 틀렸다고 생각합니다. 수익률을 따지기 전에, 먼저 확인해야 할 게 있거든요. 그게 뭔지는, 제가 직접 겪고 많은 분들을 만나고 나서야 알았습니다.
사실 가장 중요한 건 내 성향입니다
먼저 짚어야 할 게 있습니다. 투자를 선택하는 순간, 리스크가 0일 수는 없습니다.
지금처럼 비거주 주택 규제 이야기가 나오면 그것에 대응해야 하고, 전월세로 살면서 생기는 거주 불안정함도 감내해야 합니다.
이 부분은 매수하기 전부터 잘 생각해보시고 결정하셔야 합니다. 그런데 매수할때는 괜찮을 것 같았는데 막상 매수하니 달라지는 경우도 있습니다.
2년마다 이사 걱정, 전셋값 오를 때마다 느끼는 불안감, 이런 것들이 다른 사람들에 비해 크고 일상에 치명적인 지장을 줄 정도라면 내 투자성향이 ‘보수적’이라는 것을 깨닫게 됩니다.
내가 투자에 보수적인 성향이라면, 설령 투자가 더 좋은 자산을 만들어주는 선택이라 해도 그 사람에게는 실거주가 더 나을 수 있습니다. 숫자상 유리한 선택이 내 삶에 맞는 선택은 아닐 수 있기 때문입니다.
이 경우에는 한 가지를 손에서 놓아야 합니다. 실거주를 선택했다면, 투자로 돈 버는 주변 사람을 보며 부러워할 필요가 없습니다. 애초에 나에게 맞지 않는 투자였기 때문입니다. 내 성향상 감당할 수 없었던 리스크를 다른 사람이 감당하면서 얻은 결과를 부러워하는 건, 비교 자체가 맞지 않습니다.
저는 이사를 하거나 오래된 구축 아파트에 사는 것을 감당할 준비가 되어 있었고 정부규제에도 내 선택을 후회하지 않고 버텨나갈 마음의 준비가 되어 있었습니다. 그런데 저의 친언니나 동생은 그렇지 않았기에 현재 실거주를 하고 있습니다.
정답이 있는 게 아닙니다. 내가 얼마나 감당할 준비가 되어 있느냐가 선택의 기준입니다.
리스크를 감당할 수 있다면, 그 다음 기준은 자산 가치입니다
어느 정도 리스크를 감당할 수 있는 분이라면, 다음 질문으로 넘어가야 합니다.
실거주냐 투자냐 자체보다, 어느 쪽이 더 좋은 자산을 가질 수 있는 선택인가가 핵심입니다.
비교 기준은 이렇게 보시면 됩니다.
구분 | 실거주 선택 시 | 투자 선택 시 |
|---|---|---|
보유 자산 | 실거주 아파트 1채 | 투자 아파트 1채 |
거주 형태 | 내 집 거주 | 전월세 거주 |
핵심 질문 | 이 집이 얼마나 좋은 자산인가 | 투자 아파트가 실거주 대비 더 좋은 자산인가 |
예를 들어보겠습니다. 같은 5억 원으로 선택할 수 있는 두 가지 상황이 있다고 해보겠습니다.(물론 지금은 규제지역은 투자가 불가능합니다)
- A: 내가 거주할 수 있는 수도권 아파트, 입지 평범
B: 투자용 수도권 아파트, 입지 좋음, 전세 끼고 보유, 내 거주는 전월세
이 경우 B가 더 좋은 자산이라면 투자가 더 나은 선택지입니다. 반대로 A가 더 좋은 자산이라면, 굳이 전월세 불안정을 감수하며 투자할 이유가 없습니다.
실거주냐 투자냐로 나눠서 볼 게 아니라, 내가 가질 수 있는 자산의 질을 비교하는 것이 맞습니다.
경험은 나침반이 되어 줍니다
제가 해보니, 내가 리스크를 감당할 수 있는 사람인지는 직접 겪어보기 전에는 알기 어려운 분들도 있고, 실제로 부동산에 경험이 적으면 잘 모르기 때문에 막연히 불안해하시는 분들도 많았습니다.
투자를 하신 분들은 지금 느끼는 불편함이 어디에서 오는 것인지(경험부족, 매수시 리스크검토 미흡 등) 또 어느정도 수준인지 스스로 체크해보세요.
- 전월세 계약 만료가 다가올 때 불안한 정도 → 감당 가능
- 규제 뉴스가 나올 때마다 스트레스를 받는 정도 → 감당 가능
잠을 못 자거나, 일상 집중이 안 되는 수준 → 감당 어려움
내 불안함의 원인이 무엇인지 알아야 다음 선택을 좀 더 잘 할 수 있습니다. 경험부족에서 오는 것이라면 선배투자자들의 경험을 레버리지하고 쌓아나가면 됩니다. 그런데 나의 성향과 가족상황이 원인이라면 실거주가 꼭 필요한 분일 수도 있습니다. 이런 분이라면규제 뉴스가 나올 때마다 극도로 불안해하고, 계약 만료가 다가올 때마다 잠을 설칠 수 있습니다. 수익이 나고 있어도 그 시간 내내 불안 속에서 보내야 한다면, 그게 과연 좋은 투자인지 생각해볼 필요가 있습니다.
이번 경험에서 내가 어떤 사람인지를 확인했다면, 그게 다음 선택과 행동의 현실적인 기준이 되어줄 것입니다.
