눈높이를 낮춰서라도 '4억 대 내집마련' 해야 하는 이유 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

요즘 전임, 매임하면서 수도권 외곽 지역의 분위기를 체크해 보셨나요?

정말 현장의 공기가 하루가 다르게 심상치 않습니다.

얼마전만 해도 서울의 토허제 지역인 서울 혹은 사람들이 좋아하는

수도권의 평촌, 수지 같은 수도권 핵심지를 거쳐 이제는 수도권의 외곽 지역까지

온기가 퍼져나가고 있는 것 같습니다.

현장에서 느껴지는 이 흐름은 단순한 반등이 아닙니다.

일부 지역에서는 이미 전세가 부족해 매매 수요로 전환되면서 거래량이 늘어나고

상승의 흐름을 타고 있는 모습으로 보입니다.

1. 지금 시장은 '실수요자 도미노'로 넘어가고 있습니다.

현재 서울 수도권의 규제 지역은 투자가 불가능하기 때문에,

시장을 밀어올리는 가장 강력한 동력은 '실수요자'입니다.

서울 수도권이 전체적으로 매물이 잠기고 있지만,

그중에서도 특히 과열되는 지역들의 공통점이 있습니다.

바로 '전월세 물량이 씨가 마른 곳'입니다.

전세가가 올랐다 수준이 아닌 매물 자체가 없다 보니,

선택지가 없는 세입자들은 이런 마음으로 매수를 결정하고 있는 상황인데요.

"이사갈 집이 없는데... 차라리 지금 매매를 해야할까?"

이처럼 전세난이 매매 수요를 게 떠밀고 있는 구조인데,

그 중심에 바로 '수원'이 있습니다.

최근 수원에 거래량이 엄청나게 늘었습니다.

수원의 핵심지역인 영통만 본다면, 올해부터 안양 동안구의 거래량을 초과했습니다.

현재 수원 현장에서는 전월세 매물이 자체가 없다며

부동산 사장님도 이참에 매수할 것을 권유하는 상황입니다.

결국 전세를 구하려다 지친 실수요자들이 매매로 전환되는 것이죠.

상황이 이렇다 보니, 선호도가 높으면서 가격이 비교적 저렴하게 나온 매물부터 빛의 속도로 거래되며 호가가 오르고 있습니다.

구축의 경우 4-6억대 구간은 신혼부부들이 쉽게 접근이 가능하기 때문에 괜찮다 싶으면 바로 매수를 결정하는 것이죠.

그렇기에 이미 수원에서 선호되는 영통의 역세권 구축들은 '상승세'로 인식을 하고 있습니다.

2. 경기남부에 4억대로 남은 곳은 이제 여기뿐입니다.

4억 중후반으로 수도권 내집마련 할 수 있을까요? (구해줘월부 사연)

며칠 전 구해줘월부를 보면서 가용 현금과 대출을 합쳐

4억-4.5억만원 정도 예산을 가진 분의 사연을 접했습니다.

"이 정도 돈으로 어디를 갈 수 있을까?"

"어디가 최선일까?"

아마 무주택인분들은 이 고민하시는 분들이 정말 많을 것 같습니다.

결국 이 돈으로 경기 남부권에서 내집마련을 하려면, 현실적으로 수원 영통, 망포, 청명 일대의 구축 아파트가

거의 유일한 대안이자, 마지막 선택지에 가깝습니다.

하지만 지금 현재도 입주가 가능한 4억대 매물은 빠르게 소진되고 있어,

너나위님도 빠르게 움직여야 함을 강조해주셨는데요.

그렇다면 여기서 포기해야 할까요? 아닙니다.

이 기회를 놓치기 전에 행동을 더 기민하게, 후보단지의 범위를 넓히는 '시야 확장'이 필요한 타이밍입니다.

확장 대안 : 수원의 장안, 산본 역세권 구축 눈여겨보기

만약 경기 남부권에서 살아야하는데,

수원의 영통 지역을 훑고 나서 "이미 날아갔다"는 생각이 든다면

장안 천천·정자 지구, 산본역 역세권까지 시야를 확장해보심이 필요합니다.

특히 장안구는 '신분당선 화서역 호재'로 주변 신축과 선호 구축들의 가격이 상당히 빠르게 날아갔습니다.

비록 화서역 초역세권은 아니더라도, 교통이 불편하지 않으면서 정주여건이 좋은 쾌적한 구축 중에서 아직 4억대 매물이 있습니다.

수원 외에도 4호선을 이용한 서울 접근성이 나쁘지 않으며 인프라가 잘 갖춰진

1기 신도시 '산본'을 반드시 확인해 보셔야 합니다.

실제로 산본역을 중심으로 정주 여건이 나쁘지 않은 입지에,

20평대를 4억 전후로 매수 가능한 단지들이 여전히 존재합니다.

3. 그럼에도 불구하고 아쉬운데, 내집마련을 하는 것이 맞을까요?

"다시 한번 말씀드리지만 집값이 올라갈 것이기 때문에 매수하라는 것이 아닙니다"

집을 사야 한다고 강력하게 말씀드리는 이유는,

집을 사서 돈을 벌자는 것보다 향후 다가올 역대급 전세난과 주거 불안정이라는 리스크로부터 나와 내 가족을 지키기 위함입니다.

물론 내 마음에 100% 드는 집은 아닐 수 있습니다.

지금 살고 있는 집보다 입지나 컨디션이 떨어질 수 있어요.

하지만 지금 아쉽다고 주저 앉으면 2년 뒤, 4년 뒤에는 아예 이 지역에서조차

밀려나 외곽으로 빠져나가야 할지도 모릅니다.

미래의 위험이 높은 확률로 예견되어 있기 때문에,

눈높이를 살짝 낮추더라도 무리하지 않는 선에서 현실적인 대안을 붙잡아야 합니다.

이렇게 강력하게 말씀드리는 근거는 앞으로 펼쳐질 '공급 가뭄'입니다.

금리가 어떻게 변동하더라도 전월세 매물이 부족한 것은 기정 사실화 되어있습니다.

지난 상승장에서도 서울과 경기 남부에 대규모 입주물량이 있었기 때문에 전세가를 눌러 주었습니다.

하지만 이번에는 다릅니다.

전례 없는 공급 소멸로 인해 들어올 신규 주택이 턱없이 부족하다는 것이 핵심입니다.

마치며 : 전세가가 밀어 올릴 시장, 당신의 선택은?

아직도 나는 갱신권이 살아있고 아직 전세 기간이 만료되지 않았는데, 

“전세가가 매매가를 밀어 올리는 것이 나랑 무슨 상관이냐”

라고 물으실 수 있습니다.

전세 물량이 없어 전세가가 오르면 자연스럽게 매매가가 올라갑니다.

만약 그런 시장이 왔을 때 갱신권을 쓰고 난 뒤 이사를 가야한다면?

2년, 4년 마다 수천만 원, 수억 원의 전세금을 올려주며 남의 집 자산을 키워주는 선택을 해야합니다.

정작 지금 내집마련하는 돈보다 훨씬 비싸진 가격을 보며 한숨 지을 수도 있습니다.

시장은 늘 우리가 완벽하게 준비될 때까지 기다려주지는 않더라구요.

내가 가진 종잣돈 1-2억으로 내집마련을 해야하는 분이라면 마지막 기회의 문이 닫히기 전,

이번 주말에는 꼭 현장에 가서 내집을 찾으셨으면 좋겠습니다.

여러분의 현명한 선택과 행복한 내집마련을 언제나 응원합니다😊