수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
최근 주식시장이 뜨겁습니다.
직장을 가도 친구들을 만나도
다들 주식이야기를 먼저하고 주식이야기가 꼭 빼놓을 수 없는
주제가 된 것 같습니다.
나혼자 FOMO가 된건 아닌지
걱정이 되기도 하고
나빼고 다 부자가 되면 어떡하지
라는 생각도 드실거라 생각됩니다.
저 역시 이전 21년에
패닉바잉으로 집을 매수한 적이 있었던
사람이라 그 마음을 너무나 잘 알것 같습니다.
하지만 투자 시장에서 계속 상승할 수 있는
자산은 없다고 생각됩니다.
영영 떨어지지 않을것만 같던 21년도 상승장도
결국 하락장을 맞이했고
이후 다시 상승한 것처럼
영원한 상승과 하락은 없기에
여러분들에게도 분명 기회가 올거라고 생각됩니다.
저 또한 그런 마음으로 목표를 향해 나아가고 있구요.
주식시장이 뜨겁지만
서울수도권 부동산 시장도 만만치 않게
뜨거운 것 알고 계신가요?
지방선거 전후로 잠깐 주춤하긴 했지만
다시금 서울수도권 시장이 움직이려고 하고 있다는
내용의 기사를 심심치않게 찾아볼 수 있습니다.
하지만 집값의 수준이 너무 많이 올라간 상태이고
현재 대출도 많이 나오지 않아
상대적으로 박탈감을 느끼시는 분들도 있으실거라 생각됩니다.
그러나 이럴때일수록
‘내가 할 수 있는 것 무엇인지’에
집중해야되는 시기라고 생각됩니다.
서울수도권에 내집마련을 할 수 있는 상황이라면
다음 스텝을 밝기 위한 무리되지 않는 선에서
내집마련을 해야되는 시기라고 생각되고
서울수도권에 실거주를 할 수 없고
종잣돈이 많지 않은 사람이라면
투자를 염두해보는 것도 나쁘지 않은 시기라고 생각합니다.
그렇다면 현재 투자가 가능한 지역은
어디일까요?
수도권 비규제 지역과 지방은
현재 투자가 가능합니다.
그래서 많은 분들이
둘중 어디가 더 투자하기 좋을지
어떤 아파트를 더 가치있다고 봐야하는지에
대해 고민을 많이 하시는 모습들을 많이 볼 수 있었습니다.
저 또한 두 선택지를 두고
치열하게 고민했던터라
누구보다 그 고민에 대해 잘알고 있습니다.
그럼 수도권 비규제 투자가 좋을지
지방광역시 투자가 좋을지
도대체 어디가 더 좋은것인지 한번 알아보시죠.
비교평가가 불가능하다
사실 수도권 비규제 아파트 투자와
지방광역시 아파트 투자는
비교가 불가능합니다.
그 이유는 두 시장은
‘사이클’이 다르기 때문이죠.
지방은 대부분 ‘공급’에 인해 가격이 움직이는 시장인데
서울수도권은 공급 이외 금융시장상황, 거시경제, 규제 등
복합적인 상황에 따라 움직이는 경향이 많아서 입니다.
즉, 수요층이 다르기 때문이죠.
21년 대세 상승장
22년 후반 대세 하락장 이외에는
‘디커플링’이 발생하여 서로 다른 흐름의
시장을 보여줍니다.
서울수도권은 사실 ‘한판’에 그려볼 수 있습니다.
그 이유는 서울에서 집값이 상승하기 시작하면
서울에서 집을 구할 수 없는 사람들이
조금씩 외곽쪽으로 눈을 돌려 자신이 살 수 있는
아파트를 찾고 그러다보면 흐름은 늦게와도
수요가 꾸준하기에 흐름은 늦게와도 결국 상승할 수 없기에
전체 시장의 흐름이 한판으로 움직인다고 생각합니다.
반면, 지방은 서울경기도에 내집마련을 못한사람이
부산에 내집마련을 고려하지 않기에
그 수요층이 달라 서로 다른 시장의 흐름을 띈다고
생각하면 좋을것 같습니다.
두 시장은 결국 ‘수요’가 다르기에
비교가 불가능하다는 것을 알고 계셔야 합니다.
결국 ‘장단점'을 비교해야 한다.
그렇다면 각기 다른 시장흐름을 가진
수도권 비규제 아파트와
지방 아파트를 어떻게 비교해야 할까요?
사실 두 지역 내 있는 단지들의
가치를 두고 비교하는 것은
불가능에 가깝습니다.
위에서 설명했듯이
수요가 다르고 수도권과 다르게
지방은 ‘공급’에 인해 시장의 움직임이
각기 지방마다 다르게 움직이기에
가치를 비교하기는 어려울 수 있습니다.
그렇기에 수도권 비규제 아파트와
지방 아파트의 ‘장단점’을 비교
하고 자신에 상황에 맞는 투자를 해야됩니다.
그럼 수도권 비규제 아파트의 장단점은
무엇일까요?
수도권 비규제 지역의 아파트는
장점
1.비교적 안정적이게 전세상승분을 기대할 수 있다.
2.전세가율이 높기에 잃지 않는 투자 가능성이 높다
단점
1.(서울 및 중심 수도권에 비해) 상승흐름이 늦게올 수 있다.
2.기대수익이 크지 못하다.
지방광역시 아파트 투자는
장점
1.공급이 없다면 상승흐름이 수도권 외곽보다 일찍 올 수 있는 가능성이 높다
2.기대수익이 수도권외곽보다는 높을 가능성이 있다.
단점
1.매도에 난이도가 있다.
2.공급리스크가 있어 역전세 위험이 있다.
수도권 비규제 지역 아파트는
서울 및 중심 수도권보다 먼저 찾는 곳이 아니기에
상승흐름이 늦게 올 수 있지만,
역전세에 대한 리스크가 적고 비교적 안정적이게 운영이 가능합니다.
강남 1시간 이내 접근가능한 곳이라면
꾸준한 수요가 있기 때문이죠.
그러나 사람들이 먼저 찾는 곳은 아니기에
기대수익이 크지 않고 상승흐름 또한 느릴 수 있다고 단점이 있습니다.
반면, 지방광역시 아파트는
공급이 예정되어 있지 않은 시장이라면
보다 빠르게 수익를 기대할 수 있습니다.
이유는 지방은 공급의 영향을 많이 받기때문에
전세가 부족하면 전세가격을 상승시키고
전세가격이 오르면 매매가격까지 덩달아 올라기기 때문입니다.
대신 숨은 공급이 있을수도 있고
갑작스러운 공급으로 인하여 ‘역전세’에 대한
리스크가 분명 존재하고, 그러다보면 ‘매도’가 쉽지 않은
단점이 있습니다.
수도권 비규제, 지방 아파트 장단점이 명확하기에
이를 잘알고 자신에 상황에 맞는 선택을 해야됩니다.
수도권 비규제는 쉽게 말해
Low Risk, Low Retune 이고
지방아파트는
Middle Risk, Middle Retune이
될 수 있다는 것이죠.
안정적이지만 기대 수익은 크지 않은 투자를 원하는지
조금은 리스크를 안고 조금 더 많은 기대 수익을 원하는 투자를 원하는지
자신이 어떤 성향의 투자를 원하지를 잘 들여댜보고
투자하셨으면 좋겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
