[50기 13조 사린] 1주차 후기 : 뿌리깊은 투자자가 보여준 투자기준

1주차 강의는 권유디님께서 해주셨습니다

현재 시장상황을 서울&지방 모두 알려주시고 독서에 대해서도 어떻게 해야하는지 알려주신 강의였습니다

많은 이야기들을 나눠주셨는데

저 - 환 - 수 - 원 - 리

그래서 투자기준에 부합하는가?

투자 대상을 찾을 때는 설레는 마음으로

투자를 한 이후에는 기계적인 행동으로

독-강-임-투 최소량의 법칙

원칙은 감정이 들어가지 않는다.

하지만 투자는 사람이 하는 것이기 때문에 감정이 들어간다.

그렇기 때문에 기계처럼 투자기준을 준수할 수 있어야 한다.

Q. 내가 매수한 1호기는 수도권 중하위입지 : 조건부로 매수가능

• 내가 매수한 1호기는 심한언덕, 먼 학교 등의 단점은 없지만 브랜드가 밀리고 지역이 다른 곳에 비해 급지가 낮음
  • 강의를 듣고 생각해 본 결과 조건에 부합하기 때문에 매수해도 됨
  • 다만, 갈아타기 준비는 해야함
• 이전 서투기 때는 수도권에 있는 모든 “아파트”는 오른다고 들었던 것같음
  • 하지만 이번 강의에서는 “조건부”로 매수가 가능하다고 하셨음
    • 그 시간동안 시장이 바뀐걸까?
    • 아니면 내가 잘못 이해하고 있는걸까?

환금성의 진정한 의미 : 팔아야 할 때 팔 수 있는가?

• 어떻게든 손절하면 매도가 가능한 주식과 달리 부동산의 가장 큰 약점 중 하나인 환금성
  • 그래서 환금성을 챙겨야 함을 느낌
  • 특히 매수자 우위 시장에서 1등 물건으로 만들기 위해 노력을 해도 매도되지 않는다면..?

원금보존 : 전세가율에 집착하는 것이 아니라, “보존”에 집중하기

리스크 : “투자자가 리스크를 점검하는 5Q”

•  Q. 수도권에서도 가능한 방법일까?
  • 싱글투자자인 나는 거의 100%의 확률로 수도권에 있는 단지는 잔금을 치룰 수 없음
  • 그렇다고 임차인 승계 / 주인전세만 고집하면 좋은 매물을 잡을 수 없음
    • 실제 투자할 당시엔 매매가와 가치에 집중했고 이후에 전세를 생각했음
    • 욕심부리지 않은 전세가격 + 더 좋은 수리상태 + 일잘러 부사님 덕분에 전세를 맞춤
      • 이것은 리스크를 무시한 행동이었을까?
• 전세 상승분 5%이내 투자
  • 사실 1호기 전세 상승분의 5%면 기대했던 만큼의 큰 돈은 아니다
  • 2년을 기다렸는데…? 라고 생각되기도 하는 금액. 물론 연봉 +@ 라는 개념에서 배불러터진 소리지만.
    • 하지만 그럼에도 불구하고 강의에서 말씀하신 것처럼 투자는 “선”을 그리는 행위이며,
    • 점과 달리 선은 잘못된 방향으로 그리면 되돌리기 어렵다. 명심하기

심화과정 : 투자범위지역 설정

• 내 투자 범위에는 ~까지만 넣겠어!
  • 투자금이 적어 모든 것이 예쁜 단지는 매수할 수 없는 입장에서 내 투자범위를 설정한다는 것은 정말 고수의 영역인듯 하다

협상과정 : 월부은에서 말한 WIN-WIN 전략의 실제 사례

• 내가 ~를 양보할테니 당신은 돈을 양보하세요 라고 말하려면 설득력이 있어야 함
• 나의 1호기는 그다지 설득력이 있지 않았던 것같다. 아니면 내가 매도자에 비해 내가 더 호구처럼 보였거나
  • 내가 더 초보자이고, 매수자보다 매도자가 부동산 사장님에게는 더 중요할테니 그 땐 어쩔 수 없었을듯
• 하지만 협상을 제안하는 건 나의 몫 + 들어주는 건 상대의 몫
  • 부사님 선에서 컷당했다면 다른 방법은 없었을까?
  • 내가 매수하기 전 셀프인테리어의 단점을 알았다면 더 협상의 설득력이 있지 않았을까?
  • 매물털기 중 발견한 4층 물건이 있을 때 1호기 물건에 대해 협상을 던졌지만 꼭 그 부사님일 필요가 있었을까?

모의투자하기

결국 해내는 사람들의 원칙 책 : 

10번을 두드려서 9번을 거절당하더라도 1번만 성공하면 되는 게임

투자도 연애도 마찬가지 아닐까… 아직 투자도 연애도 온전히 체득하지 못했지만.

실제투자사례

• 나였다면 권유디님처럼 할 수 있었을까?
  • 이미 계약이 만료됐고, 이사갈 집을 구하는 것은 임차인의 영역
  • 집을 보여주지 않는 명확한 이유도 없음
  • 심지어 권유디님이 매물을 찾아서 보내줘도 시큰둥했던 반응
    • 게다가 이렇게까지 했음에도 결국 이사비까지 받고자 했던 문자들

투자는 기계처럼 한다는 것이 간단한 1개의 문장이지만 결코 쉽지 않음을 느낄 수 있는 사례였다

정말 이성적으로 생각한다면 임차인이 비협조적인 반응을 보인다고 하더라도

매도가 되는 것이 우선이기 때문에 무리하지 않는 범위라면 최대한 수용해주는 것이 더 합리적임

하지만 직접 겪었을 때 나의 감정이 “아 이건 비합리적이야”라는 걸 인지하고 차분할 수 있을까?

투자자가 되는 길은 쉽지 않은듯 하다

• 나는 임장을 제대로 하지 않은듯…
  • 서울 매수 당시 “이전에 임장했던 부동산들”에서 연락이 왔다고 하심
  • 나는 연락 온 적이 없는데… 갈 길이 멀다

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• 투자 당시 앞마당에서 최선이었나?
  • 투자 당시엔 최선이라고 생각했음.
    • 1호기는 현재 매매가/전세가 : 7 / 4.8
    • 비교단지는 현재 7.5 / 6.0 (전세가격 이게 맞냐?)
    • 또 다른 비교단지는 현재 8.5 / 4.8
  • 비교단지가 수지였기 때문에 더 빨리 오른 상태
    • 내가 직장의 영향력을 무시한 것일까? 하는 의문이 있음
• 현재 기준 앞마당을 기준으로 투자당시로 돌아간다면?
  • 산본에서 조금 더 찾아볼 것같음
    • 최종적으로는 다시 TOP3를 뽑아서 비교해보겠지만 다시 돌아간다고 해도 현재 1호기가 5위권 밖으로 나갈 정도로 아쉬운 선택이라고 생각하지 않음
      • 다만, 산본 / 구리 / 구로가 없었기에 매물털기 단계까지 가지 못한 점이 아쉬움 (지역만 앎)
      • 또한, 같은 부천에서도 “지금 당장 사야한다”에 목 매여있지 않았다면 더 나은 것을 살 수 있지 않았을까?
• 적용점
  • 역시 앞마당이 많아야 한다. 그것도 선명한.
  • 시세트래킹이 필요하다. 진짜로. 그랬다면 “이제서야 찾는” 것이 아니라 “이제부터 고르는” 것이 되었겠지

마인드

• 살면서 가장 행복했던 날도 24시간 동안 행복하진 않았다. 그 날도 행복, 고민, 힘들었던 순간이 있었을 것.
• 성공한 사람들은 목표에 집중함
  • 성공하지 못한 사람들은 문제에 집중함
• 이렇게까지 해야하나? 생각이 든다면 이렇게까지 하려고 했던 목표에 대해 생각해볼 때.

• 각 영역은 모 / 도 의 영역이 아님
  • 윷 판에 도. 개. 걸. 윷. 모 5가지 걸음이 있듯, 각 영역에도 0 / 100이 아닌 중간 단계로 넣을 수 있음
  • 연애를 한다는 이유로 투자를 0으로 놓았던 것 아닐까
    • 아직 어떻게 분배해야 할 지 명확하진 않지만 차차 연습해나가기
• 가장 크고 가슴 뛰는 목표를 세우기
  • 내가 적은 비전보드의 40억은 열반스쿨 기초반 과제 제출용 금액이 아님

적용할 점 

• 시세트레킹 ㄹㅇ 진짜로 정말정말로 이제는 더이상 미루지 않고 정말 진짜로 하기 (부천 1개라도 넣기)
• 각 영역을 숫자를 매기고 데드라인과 목표를 정하기
• 책 읽자