안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
압축적 임보를 위한 긴 여정인
1탄에서는
임장지와 첫 인사를 나누는 지역개요, 인구, 생활권 분석을,
지난 2탄에서는
이 지역이 왜 선호되는지 확인하는 입지분석을 정리했습니다.
그리고 오늘은 드디어
“그래서 어디가 싼데?”
“어디를 매물임장 가야 하는데?”
“내 투자금으로 가장 좋은 단지는 어디인데?”
라는 질문에 답을 찾는 과정,
압축적 임보 3탄, 시세분석 편입니다.
저희가 임장보고서를 쓰는 이유, 즉 Why?는
“가치 대비 싼, 투자 대상을 선정하기 위함” 입니다.
그 중에서 시세분석 파트의 Why? 는
내 투자금에 맞는 가장 최상의 매물을 선정하는 것 입니다.
그럼, 한정 된 분량으로 최적의 투자처를 발견하는
시세 분석을 하는 방법에 대해 설명하겠습니다.
1단계 임장지 가격 수준
: 지금 이 지역은 비싼 구간인가? 싼 구간인가?
시세분석의 첫 번째 장표는
임장지 가격 수준입니다.
일전에 나눔글을 쓴 부분이라 이번에는 간략하게
설명하고 넘어 가겠습니다.
임장지 가격 수준, 저는 이렇게 확인 합니다 [해적왕]
저는 이 장표를
“임장지의 현재 가격 온도를 재는 장표”라고 생각합니다.
처음 임장지에 시세를 보면
그 지역 안의 단지들이 싼지? 비싼지? 감을 잡기 어렵습니다.
특히, 지난해 10.15대책 이후
서울 전역과 수도권 12개 지역이 토허제로 묶임에 따라서
투자가 가능한 비규제 지역의 가격 수준이 어떤지?
비규제 지역 중 현재 가격의 위상은 어떤지에 대한 부분을
정리하고 시세 분석을 하면,
시세 분석시 투자를 고려하는 다른 지역과의 비교를 바로 할 수 있습니다.
왜냐하면 가격은 항상
비교를 통해서만 의미가 생기기 때문입니다.
그래서 저는 먼저
내 앞마당과 임장지를 비교합니다.
이미 알고 있는 지역과 비교했을 때
이번 임장지의 가격대가 어느 정도인지,
입지 가치 대비 현재 가격이 높은 구간인지 낮은 구간인지
대략적인 감을 잡는 것이 중요합니다.
예를 들어 장표에서는
안양, 군포, 고양을 함께 비교했습니다.
인구, 위치, 강남 접근성, 교통, 소득, 평당가를 같이 놓고 보면
단순히 “안양이 비싸다”가 아니라
“수도권에서 수요는 인구 자체보다
직장과 주요 업무지구 접근성, 교통망에 의해 결정되는구나.”
“입지가치는 안양 > 군포 > 고양 순으로 보이는데,
현재 가격도 그 순서와 맞게 움직이고 있나?”
를 생각할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은
내가 정답을 맞히는 것이 아닙니다.
틀릴 수 있고 위에 제 생각이 정답이 아닙니다.
시세분석 초반에는
정확한 단지 결론보다 먼저,
“이 지역은 현재 비싼 구간인가?”
“싼 구간인가?”
“내가 아는 앞마당과 비교했을 때 어느 정도 레벨인가?”
라는 가격 감각을 잡는 것이 목적입니다.
2단계 랜드마크 분석
: 이 지역 사람들이 진짜 좋아하는 핵심 거주 요인은 무엇인가?
두 번째 장표는
랜드마크 흐름 분석입니다.
랜드마크를 보는 이유는 단순히
“제일 비싼 아파트가 어디지?”를 확인하기 위해서가 아닙니다.
랜드마크는
그 지역 사람들이 돈을 더 주고 선택한 결과입니다.
즉,
과거부터 현재까지 어떤 단지가 Top5였는지를 보면
이 지역의 핵심 거주 요인이 무엇인지 보입니다.
장표에서는 만안구의 랜드마크 변화를
5년으로 나누어 확인했습니다.
그 흐름을 보면
초기에는 안양역과 관악역 중심의 역세권 단지들이 강했고,
이후에는 석수역, 관악역 주변 단지들이 두각을 보이다가,
최근에는 신축 브랜드 대단지들이 강하게 올라옵니다.
여기서 저는 만안구의 핵심 거주 요인을 이렇게 정리했습니다.
#1호선 역세권
#연식
#신축 브랜드 대단지
#안양역 > 석수역 > 관악역
특히 만안구는
같은 생활권 안에서도 역 접근성과 연식에 따라
선호도가 크게 갈리는 지역이라는 생각이 들었습니다.
여기서 남겨야 하는 결론은
단순히 “어디가 1등이다”가 아닙니다.
“이 지역에서 사람들이 프리미엄을 주는 요소는 무엇인가?”
“과거에도 먹혔고, 지금도 먹히는 선호 요인은 무엇인가?”
“앞으로도 가격을 지탱할 핵심 요인은 무엇인가?”
입니다.
저는 이 장표를 통해
이후 시세지도와 단지 비교를 할 때
기준이 되는 나침반을 얻습니다.
예를 들어 만안구에서는
역세권과 연식이 핵심 요인이라는 것을 알았기 때문에,
단지 가격을 볼 때도
“싸다”만 보는 것이 아니라
“역세권인데 싼가?”
“신축인데 눌려 있는가?”
“연식은 아쉽지만 생활권 가치가 받쳐주는가?”
를 함께 보게 됩니다.
랜드마크 장표는
시세분석의 방향을 잡아주는 장표입니다.
3단계 시세지도
: 지도 위에서 가치와 가격의 왜곡! 저평가 단지를 찾는 과정
세 번째 장표는
시세지도입니다.
저는 시세분석에서
이 장표가 가장 중요하다고 생각합니다.
왜냐하면 시세지도는
단지별 가격을 단순히 표로 보는 것이 아니라
생활권 안의 입지가치와 실제 가격을 지도 위에서 동시에 보는 장표이기 때문입니다.
가격표만 보면
5억, 6억, 7억이라는 숫자만 보입니다.
그런데 지도 위에 올려놓으면
그 가격이 갑자기 다르게 보입니다.
역과 얼마나 가까운지,
언덕인지 평지인지,
상권과 학군은 어떤지,
생활권 중심부인지 외곽인지,
주변 단지와 가격 차이가 합리적인지
한눈에 들어오기 시작합니다.
이때부터 진짜 질문이 생깁니다.
“여기는 더 좋은 입지인데 왜 더 싸지?”
“저 단지는 비슷한 조건인데 왜 더 비싸지?”
“이 가격 차이는 연식 때문인가, 입지 때문인가, 아니면 시장의 왜곡인가?”
장표에서는 안양 생활권을 중심으로
단지별 가격, 연식, 평형, 전세가, 투자금 등을 함께 표시했습니다.
그리고 단순히 보기만 하는 것이 아니라
단지별 선호도와 선호 요인을 바로 정리했습니다.
시세지도에서 남겨야 할 것은 결국 이것입니다.
“이 지역에서 내가 투자할 만한 저평가 단지는 어디인가?”
저는 시세지도를 보면서
궁금한 단지가 생기면 바로 비교평가까지 진행합니다.
비슷한 가격대 단지끼리,
비슷한 연식끼리,
비슷한 생활권끼리 붙여보면서
“나라면 둘 중 어디를 선택할까?”
“실거주자는 어느 단지에 더 높은 가격을 줄까?”
“투자자 입장에서는 어느 단지가 더 안전하고 수익성이 좋을까?”
를 계속 질문합니다.
이렇게 하다 보면
단지들이 자연스럽게 걸러집니다.
그 결과
진짜 관심을 가져야 할 단지만 남습니다.
저는 이 단지들을
보물상자에 담는다고 표현합니다.
시세지도는
저평가 보물단지를 찾아 담는 장표입니다.
4단계 시세그룹핑
: 생활권별 수평 비교, 생활권 내 수직 비교
네 번째 장표는
시세그룹핑입니다.
시세지도에서 보물상자 후보를 담았다면,
시세그룹핑에서는 그 후보들이 정말 저평가인지
한 번 더 구조적으로 확인합니다.
저는 시세그룹핑의 핵심을
두 가지 비교라고 생각합니다.
첫째, 생활권별 수평적 비교
둘째, 생활권 내 수직적 비교
생활권별 수평적 비교는
안양, 석수, 관악, 박달 같은 생활권을 나란히 놓고
비슷한 가격대의 단지들이
어느 생활권에 분포하는지 확인하는 과정입니다.
예를 들어 같은 7억대 단지라고 해도
어떤 생활권에서는 중심급 단지일 수 있고,
어떤 생활권에서는 하위권 단지일 수 있습니다.
그렇다면 단순 가격만 보고 판단하면 안 됩니다.
“같은 7억이라면 어느 생활권의 7억이 더 가치 있는가?”
를 봐야 합니다.
반대로 생활권 내 수직적 비교는
한 생활권 안에서
상위 단지, 중위 단지, 하위 단지의 가격 질서를 확인하는 과정입니다.
예를 들어
같은 안양 생활권 안에서
상급 단지가 8억, 중급 단지가 6억, 하급 단지가 5억이라면
그 차이가 입지와 연식 차이에 비해 적정한지 봅니다.
여기서 가격 왜곡이 보입니다.
좋은 단지인데 가격 차이가 과하게 좁혀져 있거나,
비슷한 가치인데 한쪽만 덜 오른 경우,
생활권은 밀리지만 연식이나 상품성으로 보완되는 경우가 보입니다.
장표에서는
가격대별로 단지를 배치하고
생활권별로 수평 비교, 생활권 내 수직 비교를 통해
가격의 어긋남을 확인했습니다.
이 장표에서 가장 중요한 결론은 이것입니다.
“어떤 단지를 계속 시세트래킹할 것인가?”
모든 단지를 다 볼 수는 없습니다.
임보를 압축한다는 것은
중요하지 않은 것을 덜어내고
투자 판단에 필요한 것만 남기는 과정입니다.
그래서 시세그룹핑에서는
관심 단지를 더 압축합니다.
“이 단지는 가격이 움직이면 바로 봐야겠다.”
“이 단지는 전세가 붙으면 투자금이 맞겠다.”
“이 단지는 비교 대상 단지로 계속 봐야겠다.”
이렇게 시세트래킹 대상이 정해집니다.
시세그룹핑은
저평가 후보를 한 번 더 걸러내고
계속 추적할 단지를 정하는 장표입니다.
5단계 매임단지 선정
: 보물상자에서 매물임장 후보를 최종 압축한다
마지막 장표는
매임단지 선정입니다.
이 파트도
지난 나눔글에 남긴 적이 있어
간단하게 정리하고 가겠습니다.
인형 눈알 붙이는 것 같았던 시세지도!! 이렇게 하니 투자우선순위 단지가 뚝딱!(feat.우지공 튜터님)
사실 앞에서 시세지도와 시세그룹핑을 잘 해두었다면
마지막 장표는 자연스럽게 이어집니다.
시세지도에서 보물상자에 담은 단지들,
시세그룹핑에서 저평가 가능성이 높다고 본 단지들,
시세트래킹 대상으로 남긴 단지들을
이제 투자금과 가치 기준으로 다시 정리합니다.
여기서 중요한 것은
“좋은 단지”를 찾는 것이 아닙니다.
좋은 단지는 많습니다.
문제는,
“내 투자금으로 살 수 있는가?”
“현재 매물임장을 갈 만한가?”
“가치 대비 가격이 매력적인가?”
“다른 후보보다 우선순위가 높은가?”
입니다.
그래서 이 장표에서는
선호도, 가격대, 투자금, 가치 순서에 따라
단지들을 시각화합니다.
저는 이를 통해
최종적으로 매물임장을 갈 후보를 압축합니다.
예를 들어 투자금이 2억대라면
가치가 가장 좋은 신축 84㎡가 2억에 가능할 경우 최우선으로 봅니다.
1.5억~2억 미만이라면
투자금은 조금 낮지만 가치가 받쳐주는 단지를 봅니다.
1억~1.5억 미만이라면
가격은 매력적이지만 생활권이나 연식, 상품성에서 보완해야 할 부분이 있는 단지를 비교합니다.
결국 이 장표의 목적은 하나입니다.
“내가 실제로 매물임장을 갈 단지를 정하는 것”
“그리고 좋은 것부터 순서대로 갑니다”
“그러면 결국 이 과정에서 결론은 자연스럽게 끝”
시세분석은 책상 위에서 끝나면 의미가 없습니다.
시세분석의 결론은
현장으로 이어져야 합니다.
어떤 단지를 볼지,
어떤 매물을 확인할지,
어떤 가격이면 투자 가능한지,
어떤 단지는 가격이 더 내려오면 볼지
결정되어야 합니다.
그래서 마지막 장표는
시세분석의 종착지가 아니라
매물임장의 출발점입니다.
제가 생각하는 시세분석의 핵심
시세분석은
가격을 많이 아는 것이 아닙니다.
시세분석은
비교를 통해 가격의 의미를 해석하는 것입니다.
단지 가격 하나만 보면
싸다 비싸다를 알 수 없습니다.
하지만
앞마당과 비교하고,
랜드마크 흐름을 보고,
생활권 안에서 지도 위에 올려보고,
비슷한 단지와 그룹핑해서 비교하면
가격의 의미가 보이기 시작합니다.
그때 이런 단지가 눈에 들어옵니다.
“어? 이 단지는 입지 대비 싼데?”
“이 단지는 생활권 선호도에 비해 가격이 덜 갔는데?”
“이 단지는 전세만 받쳐주면 투자금이 맞겠는데?”
“이 단지는 매물임장 가서 꼭 확인해야겠다!”
이 순간이
시세분석을 하는 이유라고 생각합니다.
다시 한번 정리 하면!
1단계 임장지 가격 수준
앞마당과 비교해 현재 가격대가 비싼지 싼지 감을 잡는다.
2단계 랜드마크
과거부터 현재까지 Top 단지 흐름을 보며 핵심 거주 요인을 찾는다.
3단계 시세지도
생활권 지도 위에서 입지가치와 가격을 비교해 저평가 후보를 찾는다.
4단계 시세그룹핑
생활권별 수평 비교와 생활권 내 수직 비교로 가격 왜곡을 확인한다.
5단계 매입단지 선정
투자금과 가치 기준으로 최종 매물임장 후보를 압축한다.
이 흐름으로 정리하면
시세분석이 단순 가격 정리가 아니라
투자 결론으로 연결됩니다.
마무리하며
임장보고서를 쓰다 보면
장표를 채우는 데 집중하게 될 때가 많습니다.
하지만 중요한 것은
장표를 많이 만드는 것이 아니라
장표를 통해 결론을 내는 것입니다.
시세분석의 결론은 명확해야 합니다.
“이 지역에서 내가 투자할 만한 저평가 단지는 어디인가?”
“내 투자금으로 실제 매물임장을 갈 후보는 어디인가?”
저도 아직 부족하지만
압축적 임보를 쓰면서 가장 크게 느낀 것은
임보의 양이 중요한 것이 아닙니다!
적은 장표라도 어떤 내용이 담기냐가 중요합니다.
그리고 임장보고서의 목적!!!
결국 투자 결정을 돕는 도구라는 것입니다.
그럼 다음에는 단지분석으로 찾아 뵙겠습니다.
[해적왕의 압축적 임보 #1] 지역개요와 인구, 그리고 생활권 분석!
[해적왕의 압축적 임보 #2] 입지분석 편
