어설픈 4년차 투자자의 4년 부동산 시장 복기(지금 집보기 어렵지 않으신가요?)[룰루랄라7]

최근 비규제 지역 임장을 다니다 보면 

과거 상승장에서 보던 

장면들이 반복되고 있습니다.

예약이 어렵습니다.

겨우 잡은 매임도 그 사이 계약됩니다.

집주인은 매물을 거둡니다.

세입자는 집을 보여주기 싫어합니다.

인기 단지는 한 번에 여러 팀이 동시에 방문합니다.

많은 분들이 지금 시장을 보며 

"왜 이런 현상이 나타나는 걸까?"를 

궁금해하실 것 같습니다.

4년 동안 시장을 경험하며 느낀 것은 하나입니다.

시장은 항상 같은 방식으로 움직이지는 않지만, 비슷한 원리로 움직입니다.

2022년 하락장부터 현재 비규제 지역 등 경기도 외곽까지 흐름을 복기해 보았습니다.

1. 시장은 항상 가장 좋은 곳부터 움직인다

2022년 하락장은 금리 인상이 만든 전형적인 유동성 축소 국면이었습니다.

매수자는 사라졌고 거래량은 급감했습니다.

그러나 하락장에서도 

사람들의 선호는 사라지지 않습니다.

잠시 구매력이 부족했을 뿐입니다.

2024년 상반기 신생아 특례대출을 비롯한 정책 대출이 등장하면서 시장은 첫 번째 변곡점을 맞이합니다.

구매력이 회복되자 가장 먼저 반응한 곳은 1,2급지였습니다.

당시 뉴스에서는 

‘거래량 꿈틀하기 시작'이라고 표현 했지만 

2급지 성동구 시장은 뜨거워지고 있었습니다.

그 이유는

사람들이 원래 가고 싶었던 곳이기 때문입니다.

시장은 언제나 수요가 가장 많은 곳부터 거래가 살아납니다.

2급지 가격이 반응하기 시작하자 

일부 수요는 자연스럽게 3급지로도 퍼졌습니다.

그 결과 2024년 중반에는 이미 3급지까지 거래량과 가격 흐름이 확산되었습니다.

당시 시장을 돌아보면 

9억 이하 단지들이 빠르게 거래되기 시작했고, 

상급지의  실수요 갈아타기 수요가 움직이기 시작했던 것이었습니다. 

2. 가격이 오르면 수요는 대체재를 찾는다

2025년 상반기는 이번 사이클의 가장 강력한 변곡점이었습니다.

잠실·삼성·대치·청담에 대한 토지거래허가구역이 해제되면서 

시장은 예상보다 훨씬 강하게 반응했습니다.

많은 사람들이 강남을 바라봤지만 

실제로는 강남만큼 

그 주변 시장의 변화가 더 흥미로웠습니다.

상급지 가격이 움직이기 시작하자 

수요는 빠르게 대체재를 찾기 시작했습니다.

강남을 사기 어려운 사람은 2급지로,

2급지가 부담스러워진 사람은 3급지로,

3급지가 오른 뒤에는 4급지 신축으로 이동했습니다.

풍선효과는 생각보다 빠르게 확산됐습니다.

당시 3급지 중구에 위치한  남산타운 

같은 인기 단지에서는

“보고 나서 고민한다”가 아니라

아침 9시에 보고 나오자마자 

매수 의사를 밝히는 일까지 발생했습니다.

(실제로 겪었던 일입니다) 

하지만 시장의 열기가 예상보다 강해지자 

정부는 다시 규제 카드를 꺼냈습니다.

결국 잠삼대청 해제 이후 얼마 지나지 않아 

강남3구와 용산구가 

다시 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

돌이켜보면 이 모습은 매우 상징적이었습니다.

정부는 가격을 잡으려 했지만,

이미 움직이기 

시작한 수요 자체를 멈추지는 못했습니다.

상급지를 향하던 수요는 방향을 틀어 

다른 지역으로 이동했습니다.

결국 시장의 열기는 사라진 것이 아니라 이동했습니다.

3. 이번 26년 상승장의 본질은 전세 부족이었다

많은 분들이 정책을 이야기합니다.

물론 정책은 중요합니다.

하지만 지금 시장을 설명하는 

가장 강력한 변수는 전세라고 생각합니다.

2025년 하반기 이후 전세 물건이 빠르게 줄어들기 시작했습니다.

세입자 입장에서 선택지는 두 가지입니다.

더 비싼 전세를 구하거나

매수로 전환하거나

전세 공급이 줄어들수록 

일부 수요는 자연스럽게 매수시장으로 이동합니다.

이번 시장은 이 현상이 매우 강하게 나타났습니다.

그래서 10.15 대책 이후에도 주춤하는 듯하더니

시장이 완전히 꺼지지 않았습니다.

정책은 수요를 늦출 수는 있어도 

주거 수요 자체를 없애지는 못하기 때문입니다.

4. 지금 비규제 지역에서 벌어지는 일

현재 비규제 지역에서 나타나는 현상은 

첫째, 매물이 잠깁니다.

집주인 역시 시장 참여자입니다.

본인이 갈아탈 집 가격이 오르면 

현재 집을 쉽게 팔지 않습니다.

둘째, 세입자가 불안해집니다.

주변에 전월세가 부족하기 때문입니다.

예전에는 집이 팔려도 옮길 곳이 있었지만 

지금은 그렇지 않습니다.

셋째, 거래 속도가 빨라집니다.

좋은 물건은 여러 사람이 동시에 달려듭니다.

시장이 상승할수록 매수 결정 시간은 짧아집니다.

최근 비규제 지역에서 예약 자체가 어려워지는 현상도 같은 맥락입니다.

5. 이번 사이클에서 가장 인상 깊었던 것

이번 시장(23년~26년)을 보며 가장 흥미로웠던 것은

2급지에서 시작된 흐름이 

결국 비규제 지역까지 도달했다는 점입니다.

돌이켜보면 시장은 늘 상급지부터 움직였습니다.

사람들의 선호는 상급지에 있습니다.

하지만 가격이 올라갈수록 선택 가능한 지역은 점점 아래로 확산됩니다.

25년 하반기~지금까지 시장을 복기하며 

가장 인상 깊었던 것은 의외로 강남이 아닙니다.

오히려 4~5급지 시장이었습니다.

과거에는 상급지가 움직여도 하급지는 상대적으로 조용한 경우가 많았습니다.

하지만 이번에는 달랐습니다.

전세 물건이 급격히 줄어들면서 실수요자들의 선택지가 사라지기 시작했습니다.

예전에는 “전세로 2년 더 살자.” 가 가능했습니다.

하지만 지금은

"전세 구하기도 어렵고 가격도 너무 비싸다."

라는 상황이 되었습니다.

결국 많은 사람들이 매수로 방향을 틀기 시작했습니다.

특히 비규제 지역은 또 다른 특징이 있었습니다.

상대적으로 대출이 자유롭습니다.

실거주 목적의 매수자 입장에서는 자금 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다.

그래서 최근 임장을 다니다 보면 투자자보다 실수요자가 더 많다고 느껴질 정도입니다.

전세를 찾다가 결국 매수로 전환한 사례도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

흥미로운 점은 여기서 끝나지 않았다는 것입니다.

실거주 수요가 먼저 움직이자 

투자자들도 비규제 지역으로 들어오기 시작했습니다.

실거주 수요가 받쳐주는 시장은 가격 하방이 상대적으로 안정적이라고 판단하기 때문입니다.

결국 현재 비규제 지역 시장은

실거주 수요,투자 수요,부족한 전세 공급

이 세 가지가 동시에 작용했습니다.

그래서 최근 현장에서 보는 모습은 

매우 독특합니다.

매물은 없습니다.

예약은 어렵습니다.

겨우 예약하면 계약됩니다.

집주인은 매물을 거둡니다.

세입자는 집을 보여주기 불안해합니다.

인기 단지는 여러 팀이 동시에 집을 봅니다.

이런 현상들이 단순한 분위기가 아니라

전세 부족 → 실거주 매수 전환 + 투자자 유입 → 매물 잠김

이라는 하나의 흐름으로 연결되어 있다는 점이 이번 사이클에서 가장 인상 깊었습니다.

마치며

이번 4년은 시장이 어떻게 움직이는지를 

몸으로 배운 시간이었습니다.

하락장에서 시작해

2급지가 움직이고,

3급지로 확산되고,

4급지 신축과 구축을 거쳐,

결국 비규제 지역까지 

수요가 전이되는 과정을 직접 경험했습니다.

그래서 지금 제가 가장 궁금한 것은 

현재 가격이 아닙니다.

"지금 시장은 사이클의 어디쯤 와 있는가?"

투자자는 미래를 맞히는 사람이 아니라,

현재 위치를 가장 정확하게 파악하는 사람이라고 생각합니다.

4년 간의 복기를 남기는 이유도 

결국 그것 때문입니다. 

지금을 알아야 다음을 준비할 수 있으니까요.