안녕하세요.
섬세한 투자자 Delicate입니다.
드디어 내집마련을 성공하게 되어, 후기를 남깁니다.
섬세한 투자자라고 했지만, 1호기 다 보니 놓치는 부분도 많았습니다.
그래서 혹시 월부에 다른 분들은 저와 같은 실수를 하지 않을 수 있도록, 상세히 적었습니다.
그러다보니 글이 너무 길어져서 바쁘신 분을 위해 5줄 요약으로 시작합니다!
[5줄 요약]
1. 22년 말부터 월부 강의를 들으며 앞마당을 늘렸지만, 마음에 들었던 단지를 놓치며 실행의 중요성을 크게 느꼈습니다.
2. 실준반을 계기로 실거주도 투자 후보에 넣게 되었고, 이번에는 완벽한 타이밍보다 제가 감당 가능한 선택을 하기로 했습니다.
3. 매물을 볼 때는 가격뿐 아니라 권리관계, 매도자 사정, 잔금일, 대출 가능 여부까지 함께 봐야 한다는 걸 배웠습니다.
4. 1호기를 준비하신다면 가계약 전에 중개수수료, 특약, 총 필요 현금, 월 상환액은 꼭 미리 정리해두시면 좋겠습니다.
5. 이 과정에서 임장 루트와 매물임장 기록은 제가 만든 ‘살동네’로 정리했는데, 내집마련이나 투자 준비하시는 분들께도 이 앱이 도움될 것 같아 함께 소개드립니다.
[복기]
월부강의를 처음 들었던 게 ‘22년 말이었습니다.
어렴풋한 기억에는 그때 둔촌주공 5단지가 미달이 나네 마네,
앞단지랑 부엌창문으로 뽀뽀도 할 수 있을 정도로 가까운데, 84가 13억이라니 미쳤다.
이런 말이 나올 때였습니다.
2000년대 후반부터 주식을 해온 터라, ‘22년 말, ‘23년 초가 부동산 하락장이 분명했고,
그래서 천천히 공부하면서 주식에서 부동산 투자로 넘어가야겠다는 생각으로 월부 강의를 꽤 꾸준히 들었습니다.
앞마당을 하나하나 늘려가는 재미도 있었습니다.
월부에서는 보통 1년 안에 1호기를 하라고 했었지만, 저는 그러지 못했습니다.
변명을 하자면, 직장으로 인해 지방에 살다가 서울로 올라와서 앞마당이 비교가 잘 안되는 상황이었죠.
당시에는 앞마당 10개까지 늘리고 최선의 선택을 하고 싶었거든요…
일단 서울로 올라온 24년부터는 서울에 투자로 접근하려 했습니다.
송파구, 동작구, 성동구, 광진구, 강동구, 동대문구 하나하나 늘려가면서
동작구의 노량진쌍용예가에 사랑에 빠지게 됩니다…ㅎㅎ
이만한 매물이 없더군요.
24년 중반이었고, 당시 4억 정도 갭이면 살 수 있었습니다.
모은 돈, 불린 돈, 대출을 다 고려했을 때 약간 모자랐습니다.
이때 선택지는 두 개였습니다.
조금 더 빠지는 단지지만 할 수 있는 걸 찾느냐,
혹은 주식으로 좀 더 불리고, 좀 더 모아보느냐.
아마 제가 어떤 선택을 했을지 예상하실 수 있겠지만…
저는 이미 사랑에 빠진 상태였습니다..
당시를 생각해보면 동작구보다 상급지인 성동구, 광진구에서 조금 빠지는 단지도 할 수 있었고,
강동구, 동대문구에서 신축까진 아니어도 나름 괜찮은 입지의 00년대식 정도까지도 할 수 있었던 것 같습니다.
하지만, 좀만 모아서 쌍용예가를 사자.
5년 뒤에 노량진이 좋아지면 이건 20억은 간다..
라는 판단을 했습니다.
결과는 아시다시피… 제가 모으는 속도보다 쌍용예가가 올라가는 속도가 더 빨라버렸습니다..하하..
놓치게 되니 부동산 투자를 잠시 잊고 살았습니다.
간간히 앞마당 단지들 시세트래킹만 하는 수준이었죠..
근데 투자 가능한 단지들은 점점 사라지고, 아직까지도 쌍용예가의 여운이 남아
다른 단지는 좋아 보이지가 않았습니다.
그만큼 좋지는 않더라도 2~3억은 벌어줄 수 있는 단지였겠지만요..
그러던 중 ‘25.10.15에 사단이 납니다.
서울 갭투자가 막혀버린거죠…
이때 저는 그냥 주식 비중을 높였습니다.
물론 결과론적으로 나쁘지 않은 선택이긴 했습니다.
당시 실거주 생각을 전혀 하고 있지 않았기 때문에, 서울 중하급지가 오른 만큼은 벌었습니다.
다만, 이때 실거주를 바로 들어갔다면… 더 좋은 급지를 할 수 있었을 거라 그게 더 좋은 선택이었을 것 같아요.
그러다 오랜만에 월부 강의를 다시 들었습니다.
(25년에도 1개는 들으려 했다가 못 들었는데, 그때 들었다면 실거주를 생각했을까요..ㅠ)
실준반이었고, 이제 수도권에서 투자가 가능한 지역이 부천, 산본이더군요. 구리도 이미 올랐다면서…
이때 생각이 바뀌었습니다.
‘아..! 실거주 해야겠다..’
마침 임장지도 구성남이었습니다.
가급적 서울 동남쪽으로 하고 싶었고, 동작, 송파, 강동 다음으로 근처에 붙어 있는 데는
수정구, 중원구다 보니 구성남으로 선택한 거였는데, 좋은 선택이었던 것 같습니다.
(이것도 25년에 했다면… 진짜 더 싸게 샀을 건데..!)
물론 여전히 주식에서도 기회가 있었고, 아파트도 투자가 되는 지역도 있었죠..
그래서 저는 선택지가 많다고 생각했습니다.
근데 같은 조원이신 목부장님께서 1채 해놓고 주식하는 게 낫지 않냐는 얘기를 하셨고,
너나위님도 강의에서 그런 말씀을 하시더군요..!
그것도 또 맞는 말이라고 생각했습니다.
그래서 또 한 번
‘아..! 실거주 해야겠다..’
라는 생각을 하게 됩니다.
위에서 ‘아..! 실거주 해야겠다..’는 그냥 돈 버는 선택지 중에 주식, 아파트 투자, 실거주라는
투자 후보를 늘렸다는 의미였습니다만,
아래에서 ‘아..! 실거주 해야겠다..’는 진짜 행동을 해야겠다는 의미가 됐습니다.
이미 단지임장까지는 했으니, 구성남에서 제 자금으로 고를 수 있는 최선의 단지는 정해져 있었습니다.
그리고 바로 제 앞마당에 있는 친구들 시세를 땄죠.
전수까지는 아니고, 저는 단지 보석함을 만들어놔서,
좋은 단지들과 제가 할 수 있는 단지들을 보석함 엑셀로 관리하고 있었습니다.
이 친구들만 시세를 땄습니다.
예상할 수 있듯이, 동대문구 입지 안 좋은 구축 외에는 구성남 단지들만 걸리더군요…
더 생각할 것도 없었습니다.
‘아..! 그냥 이번 임장지에서 제일 좋은 거 하자.’
[실행]
매임을 하면서 제가 유리한 점들을 정리해나갔습니다.
저는 당장 입주를 해야 하는 상황은 아니었기 때문에 잔금일을 어느 정도 맞춰드릴 수 있었고,
실거주 목적이었기 때문에 규제지역에서도 진행 가능성이 높은 매수자라고 생각했습니다.
그래서 처음에는 매도자 상황에 따라 가격 조정 여지가 있는 매물들도 함께 검토했습니다.
실제로 잔금 조건이나 매도자 사정 때문에 가격 협상이 가능해 보이는 매물도 있었고,
숫자로만 보면 꽤 매력적인 선택지도 있었습니다.
하지만 막상 하나씩 따져보니 가격만 보고 접근할 수는 없었습니다.
일부 매물은 대출 조건이 맞지 않았고,
일부 매물은 권리관계나 진행 과정에서 제가 감당해야 할 변수가 있었습니다.
특히 처음 1호기를 하는 입장에서는 “싸게 사는 것”만큼이나
“문제없이 잔금까지 갈 수 있는 것”도 중요하다고 느꼈습니다.
그중에는 가격이 꽤 매력적인 매물도 있었습니다.
예산 안에서 더 여유 있게 맞출 수 있는 물건이었고,
숫자로만 보면 “이걸 해야겠다!” 싶은 생각도 들었습니다.
하지만 형제들 간 분쟁 이슈가 있는 물건이었습니다.
가격은 좋았지만, 계약 과정에서 제가 감당해야 할 변수가 있을 수 있었고,
처음 하는 1호기로 가져가기에는 마음이 편하지 않았습니다.
혼자 판단했다면 가격에 흔들렸을 수도 있었을 것 같습니다.
그래서 월부 선배님들께 조언을 구했고,
첫 투자인 만큼 불확실성이 큰 매물보다는 일반적인 매물로 안전하게 진행하는 게 낫겠다는 판단을 하게 됐습니다.
결국 조금 더 싸게 사는 것보다,
무사히 계약하고 잔금까지 치르는 것이 더 중요하다고 보고 일반 매물로 진행했습니다.
그렇게 방향을 정하고 나니, 그다음부터는 정말 실전이었습니다.
매물을 고르는 것까지는 그래도 제가 통제할 수 있는 영역이라고 생각했는데,
계약으로 넘어가니 확인해야 할 것들이 한꺼번에 몰려왔습니다.
계약금, 중도금, 잔금일, 특약, 중개수수료, 세금 정산, 대출 가능 여부까지.
강의에서 배울 때는 하나하나 체크하면 된다고 생각했는데,
막상 제 일이 되니 생각보다 정신이 없었습니다.
특히 대출이 가장 큰 변수였습니다.
가격만 놓고 보면 “살 수 있다”와 “없다”가 어느 정도 계산되는 것 같지만,
실제로는 어떤 금융기관에서 얼마까지 나오는지,
금리는 어느 정도인지,
상환 방식에 따라 월 부담이 얼마나 달라지는지를 계속 확인해야 했습니다.
처음에는 매수가격만 맞추면 된다고 생각했는데,
계약을 앞두고 보니 진짜 중요한 건 그 이후였습니다.
잔금을 치를 수 있는지,
잔금 이후에도 버틸 수 있는지,
매달 원리금을 내면서 생활이 가능한지.
이걸 계산하면서 “아, 집을 산다는 건 매수가 끝이 아니라 시작이구나”라는 생각이 들었습니다.
월 상환액을 계산해보고, 관리비와 생활비까지 넣어보니 마음이 아주 편하진 않았지만,
그래도 감당이 가능한 수준이었습니다.
그래서 계약을 진행했습니다.
다만, 계약 과정에서 아쉬운 점도 있었습니다.
제 글을 보시는 분들은 저와 같은 실수를 하지 않길 바라는 마음에, 몇 가지는 꼭 적어두고 싶습니다.
첫 번째는 중개수수료입니다.
저는 가계약 이후에 중개수수료를 협의하면 된다고 생각했습니다.
그런데 막상 계약이 진행되고 나니 협상력이 많이 줄어들었습니다.
이미 매수 의사를 명확히 보였고,
계약을 진행하는 분위기에서는 수수료 이야기를 꺼내기가 생각보다 쉽지 않았습니다.
다음에 다시 한다면 가계약금을 보내기 전에 중개수수료를 먼저 확인하고,
가능하면 문자나 카톡으로 남겨둘 것 같습니다.
두 번째는 특약입니다.
계약서에 들어갈 내용은 계약 당일에 생각하면 늦습니다.
계약 당일에는 분위기도 있고, 확인해야 할 것도 많아서 생각보다 정신이 없습니다.
그래서 미리 제가 원하는 특약을 정리해두고,
중개사분께 사전에 전달하는 것이 좋겠다고 느꼈습니다.
특히 잔금일, 옵션, 하자, 세금 정산, 대출 불가 시 처리 방식처럼
돈과 일정에 영향을 주는 부분은 미리 문장으로 정리해가는 게 좋을 것 같습니다.
세 번째는 세금과 비용입니다.
매수가격만 보고 “이 정도면 가능하겠다”고 생각하면 안 되더군요.
취득세, 중개수수료, 등기비, 이사비, 대출 관련 비용,
잔금 전후 관리비나 재산세 정산까지 생각해야 했습니다.
저도 계산은 했다고 생각했는데,
막상 계약 단계에 들어가니 자잘한 비용들이 계속 보였습니다.
1호기를 준비하시는 분들은 매수가격이 아니라 ‘총 필요 현금’을 기준으로 계산하시는 게 좋을 것 같습니다.
네 번째는 대출입니다.
대출은 단순히 “얼마까지 나온다”만 보면 안 됐습니다.
금리, 상환 방식, 실행 가능 시점, 금융기관별 한도, 잔금일과의 관계까지 같이 봐야 했습니다.
같은 금액을 빌리더라도 원리금균등인지, 원금균등인지에 따라 월 부담이 달랐고,
금리가 조금만 달라져도 체감되는 금액이 꽤 컸습니다.
특히 잔금일이 정해져 있는 상태에서는
“대출이 나올 것 같다”가 아니라 “잔금일에 맞춰 실행 가능한지”가 중요했습니다.
이번 경험을 통해 느낀 것은,
1호기에서는 ‘좋은 단지를 고르는 것’만큼이나 ‘좋은 거래를 만드는 것’이 중요하다는 점이었습니다.
좋은 거래는 단순히 싸게 사는 거래가 아니었습니다.
내 자금으로 감당 가능하고,
대출 실행에 무리가 없고,
계약 조건이 명확하고,
잔금까지 갈 수 있는 거래여야 했습니다.
저처럼 1호기를 준비하시는 분들이 있다면,
매물 보기 전에 아래 내용은 꼭 미리 정리해보시면 좋겠습니다.
내가 쓸 수 있는 총 현금은 얼마인지.
대출은 어디서, 얼마까지, 어떤 조건으로 가능한지.
월 상환액을 감당할 수 있는지.
가계약 전에 중개수수료를 협의했는지.
계약서에 넣고 싶은 특약을 미리 정리했는지.
리스크 있는 매물을 내가 정말 감당할 수 있는지.
저는 이걸 계약 과정에서 하나씩 배웠지만,
미리 준비했다면 훨씬 덜 흔들렸을 것 같습니다.
그래도 이번에는 끝까지 진행했습니다.
완벽한 매수였다고 말하기는 어렵습니다.
하지만 적어도 이번 경험을 통해 다음 거래에서는 무엇을 먼저 확인해야 하는지,
어떤 부분에서 협상력을 잃지 말아야 하는지,
어떤 리스크는 피해야 하는지를 배웠습니다.
저에게 이번 1호기는 단순히 집을 샀다는 의미보다,
부동산 투자가 실제로 어떻게 진행되는지 몸으로 배운 경험에 더 가깝습니다.
공부할 때는 가격과 입지가 가장 중요해 보였는데,
실제로 해보니 자금, 대출, 계약 조건, 리스크 관리까지 모두 합쳐져야 진짜 매수가 되더군요.
그래서 이번 복기의 결론은 이렇게 정리하고 싶습니다.
1호기는 완벽한 매수를 하는 과정이라기보다,
내가 감당할 수 있는 좋은 거래를 끝까지 완주해보는 과정이었습니다.
그리고 그 경험을 했다는 것만으로도, 다음 선택은 분명히 더 나아질 것 같습니다.
그리고 마지막으로, 이번 1호기 매수를 위해 사용했던 앱도 소개합니다.
제가 월부에서 배웠던 방식으로 만든거라 확실히 도움이 많이 됐습니다.
여러분들께서도 내집마련 또는 아파트 투자를 하실 때 사용해 보시면 좋을 것 같습니다.
이전에 제가 올린 글들을 참고해주세요!
1. 임장 전부터 임장까지, 여기저기 보던 걸 하나로 모으다 보니 결국 앱을 만들게 됐습니다!
https://weolbu.com/s/MOs92hEE3u
2. 분위기 임장 루트 그리기(feat. 살동네)
https://weolbu.com/s/MOtIzSIN00
3. [Delicate] 구성남 분위기 임장 후기(feat. 살동네)
https://weolbu.com/s/MSeL4nAtt2
4. [Delicate] 단지임장 루트 그리기(feat. 살동네)
https://weolbu.com/s/MaQ9Y84rpm
5. [Delicate] 단지임장 기록하기(feat. 살동네)
https://weolbu.com/s/MmijRQilcU
6. [Delicate] 매물임장 기록하기(feat. 살동네)
https://weolbu.com/s/MmkXw94kXO
다만 업데이트를 많이 하면서 예전 글에 있는 화면과 지금 UI/UX는 조금 달라졌습니다..ㅎㅎ
앱에서 임장 기록을 남기고, 웹에서 다시 정리해보시면 꽤 편하게 활용하실 수 있을 것 같습니다.
특히 매물임장의 경우 엑셀 다운로드도 가능해서, 여러 매물을 비교할 때 도움이 됩니다.
웹 페이지는
입니다!
출퇴근값(단지에서 직장까지 실제 소요시간)으로 살 동네 찾는 것도 되니까 이사 고민 중이신 분들도 써보세요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
