수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 프로참견러입니다 :)
최근 자산시장은 롤러코스터 그 자체인것 같습니다
오죽하면 ‘롤러코스피’라는 별칭이 붙을 정도로
급격한 상승과 하락을 반복하면서 요동치고 있는데요
최근 자산시장의 분위기를 보면 기시감이 드는 것 같습니다. 유동성의 증가로 자산이 상승했던 5년 전이 지금과 매우 비슷하다는 생각이 드는데요. 미래는 예측할 수 없지만 지금 우리가 어디쯤에 와 있는지는 과거를 통해 가늠해볼 수 있지 않을까요? 과거와 지금이 어떻게 닮아있는지 알아보겠습니다.
경계심이 사라진 자리, 다시 번지는 '빚투'
롤러코스터같은 시장을 보면서 사람들의 마음속에 ‘리스크’라는 단어가 지워진것은 아닐까란 생각이 들었습니다. 저는 주식을 하지 않고, 잘 모르지만 아래 상품이 워낙 핫해서 관심을 가지고 보았습니다.
쉽게 말해 주가가 +2% 오르면 이 ETF는 +4% 수익이 나고 반대로 -2% 주가가 떨어지면 이 ETF 는 -4% 손실이 나는, 적은 돈으로 수익을 극대화 할 수도 있고 또 반대로 주가가 예상과 반대로 움직일 경우 원금이 녹아내리는 속도도 2배 빨라지는 하이리스크 하이리턴의 상품으로 이해하고 있어요
개인 순매수 대금이 2조에 육박하다니… 조금 놀랐던게 사실입니다. 그리고 얼마 지나지 않아 최근에 이런 기사를 보게 됩니다.
부동산 대출 규제로 자본이 부동산시장으로 유입되는 건 막았지만, 주식시장에 유입되는 투자 혹은 투기 욕구는 방치되었습니다. 그 욕망이 담긴 자금은 고스란히 '신용대출'과 '마이너스 통장'을 타고 증시로 흘러 들어간듯 한데요
그런데 여기서 기시감이 들었습니다. 5년 전, 제가 자산시장에 참여하지 않았음에도 여기 저기 부동산이며, 주식이며 난리가 났던 기억이 있어요. 회사분 중 주식으로 대박나서 퇴사를 한다며 동기들이 축하 현수막을 걸어줄 정도로 자산시장은 뜨거웠던 기억이 납니다.
역대급 유동성 장으로 막대한 자금이 부동산과 주식시장에 몰렸고, 올라가는 자산 가격을 보면서 너도나도 불나방처럼 자산시장에 뛰어들던 5년 전. 그때의 분위기와 지금의 분위기가 다르지 않게 느껴집니다.
문이 닫히기 시작했다 (데칼코마니 규제)
가계부채가 증가되고 시장이 과열되니 금융당국은 조치를 내리기 시작했습니다. 신용대출에 제동이 걸리기 시작했습니다. 만기 연장시 한도도 감액될 수 있고, 연봉의 100% 신용대출을 내어주던 것에서 금액을 1억 또는 5천만원으로 한정한다는 기사입니다.
대출관리 강화. 이런 조치가 과연 처음일까요? 2020년, 2021년의 기사를 보니 정확히 5년전과 데칼코마니같은 상황이라는 생각이 듭니다. 신용대출에 절대적 상한선을 둔다는 것은 시장에 유동성 공급을 차단하겠다는 강력한 의지로 보여요.
폭탄의 도화선, ‘금리 인상’ 가능성
제가 생각하는 진짜 위험 요소는 바로 금리 인상인데요. 2021년 말 자산 시장을 한순간에 얼어붙게 만들었던 것이 바로 유동성을 회수하기 위한 ‘금리 인상’이었기 때문입니다. 그때와 지금은 다르다 라고 생각하시나요? 금리인상 압박이 다시 고개를 들고 있다는 점을 간과해서는 안된다고 생각해요
지난 4월 미국의 기준금리는 3연속 동결되었지만 한 가지 눈여겨 볼 점이 있었습니다. 이 동결 결정이 만장일치가 아닌 4명의 반대표가 나왔다는 것인데요. 34년만에 가장 큰 내부분열이라고 하더라구요. 뜯어보니 금리인상을 준비해야한다는 내부 의견이 고개를 들기 시작했다는 것이었습니다.
우리나라는 어떨까요?
2026년 6월 12일 한국은행 창립 기념사에서 벌써 세 번째 금리 인상을 예고하며, 늦지 않게 금리를 올려야 한다고 시장에 강한 경고를 날렸습니다.
만약 지금의 시장 상황에서 영끌과 빚투로 무방비하게 레버리지를 일으킨 사람들이 갑작스러운 금리 인상을 마주한다면 어떻게 될까요?
우리는 무엇을 준비해야 하는가
이제 곧 자산이 폭락할겁니다! 하는 이야기가 아닙니다. 지금 시장에 참여하는 대중이 상승에 취해 리스크를 전혀 두려워하지 않고 있다는 점에서 자산 시장이 지금 어디쯤에 와있나를 짚어보고 대비하자는 말씀을 드리고 싶습니다.
하워드 막스는 <투자에 대한 생각>에서 이렇게 경고합니다.
최근의 위기는 투자자들이 새롭고 복잡하고 위험한 것들을 전보다 훨씬 많이 시도한 데서 주로 발생했다. 투자자들은 지나치게 많은 레버리지를 이용하고, 너무 많은 자본을 유동성이 부족한 투자에 투입했다. 왜 이런일을 했을까? 이 모든것은 투자자들이 너무 믿기만 하고 걱정은 안 한 나머지, 지나치게 큰 리스크를 감수했기 때문에 일어난 것이다. 즉, 자신들이 리스크가 낮은 세상에 살고 있다고 믿었던 것이다. 리스크가 생기는 주요 원인은 리스크가 낮다거나 심지어 완전히 사라졌다는 믿음 때문이다. 그런 믿음 때문에 가격이 오르고 예상 수익이낮음에도 불구하고 위험한 행동을 하게 된다.
하워드막스는 시장에 존재하는 리스크의 정도는 참가자의 행동에 의해 결정되며 시장에는 ‘주기’가 있음을 기억해야 한다고 말합니다.
거의 모든 것에는 ‘주기’가 있음을 꼭 기억해야 한다. 그 어떤 것도 영원히 한 방향으로 움직이지 않는다. 그리고 현재 상황이 미래에도 계속 될 것이라고 굳게 믿는 거처럼 건전한 투자에 위험한 것은 없다.
거품은 스스로 발생할 수 있고, 꼭 폭락 때문에 생기는 것은 아닌 반면, 폭락은 언제나 거품 뒤에 온다는 것이다.
자산이 더 오를지 떨어질지 저는 예측할 수 없습니다. 과거가 그대로 반복되지 않을 수 있지만, 적어도 위험에 대비할 수는 있다고 생각합니다. 시장에 참여하되, 오래 지속할 수 있는 투자를 해 나가시기를 진심으로 응원합니다. 지금과 같은 시장에서 우리가 어떤 대비를 해야할지 알려주신 너나위님의 칼럼을 공유드리며 글 마치겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
너나위님, 부동산 주식 다 오를 때 주의해야 할 점
