전세가 씨가 마른 요즘.. 임대인 우위 시장이라는데 나는 왜 인테리어를 하게 되었나? [김밍키]

안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)

최근에 “도배, 바닥, 필름, 조명”까지 부분수리를 하고 새로운 임차인을 들이게 되었는데요,

싱크대, 화장실, 샷시 등 큰 수리는 아니지만 꽤나 수리 기간이 소요되고

투자금도 많이 들어가는 작업을 진행하게 되었습니다..!

서울엔 전세가 씨가 말라 수리도 임차인이 하고 들어오는 추세라던데

저는 왜 굳이 부분수리를 진행하게 되었을까요?

환금성을 높이기 위해

사실 제가 보유한 아파트는 16년식으로 서울에서 이 정도면 나름 신축(?)에 들어가는 

연식이 많이 되지 않은 아파트에 속하기는 합니다.

그럼에도 수리를 진행한 이유는 환금성을 높이기 위해서였습니다.

저는 1호기를 세낀 집을 매수했기에 

이번에 새로 임차를 맞추는 과정이 투자 활동에서 전세를 맞추는 첫 경험이었습니다.

1000세대가 넘는 대단지에 전세 매물이 4-5개 정도뿐이라 

세대수 대비 매물이 적어 마음을 덜 졸여도 되는 상황이었지만

불과 전주에 한 개 밖에 없던 매물이 갑자기 쌓이는 상황에서 투자초보는 걱정이 되었습니다.

더불어 계속해서 전세 트레킹을 하는 와중

저보다 동이 더 좋지 않은데 

화이트톤 수리가 되어있는 매물이 먼저 나가는 것을 봅니다.

내 단지에 대한 메타인지

더불어 내 단지는 나중에 누가 사줄 것인가? 생각하고 고민하게 되었습니다.

(이 과정은 사실 환금성을 높이는 과정의 연장선이기는 합니다.)

• 교통입지보다는 환경입지가 좋은 아파트

  → 주변 환경과 단지 상품성이 중요하기에 매물 자체의 상품성을 높이는 것이 중요하다.

• 매매가에 비해 전세가가 높은 아파트

  → 투자수요보다는 실거주 만족도가 높다. 실거주가 매수해 줄 확률이 높다. 

   

이러한 생각 흐름으로 나중에 매도할 때나 역전세때에도 수리 상태를 높이는 것이 투자 운영에 훨씬 유리할 것이라고 생각했습니다.

더불어 전세 만기까지 두어달 정도 남은 상황으로 골든 타임이 흐르고 있었고 

이때 저는 전세금을 천만원 낮춰야하나 고민을 하게 되는데

이러한 메타인지와 생각의 과정으로 

그 돈으로 아파트를 깨끗하게 보이게 하는 도배, 바닥, 필름, 조명의 수리 조건을 걸고

현재의 전세가를 고수하게 됩니다.

천만원은 임차인에게 나중에 돌려줘야하는 돈이지만

그 돈으로 수리를 하게 되면 나중에 내 물건 상태가 좋아진다라는 판단을 했습니다. 

일반적으로 수리기간 나오기 힘듦

기존 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어올 때

보통은 원래 살던 분의 보증금을 새로운 임차인에게 받아 돌려주는 과정으로 진행됩니다.

그러기에 잔금을 다 친 상황에서 공실상태를 만들어 수리를 진행하는 것이 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

이 부분은 코크드림님의 인테리어 특강 라이브코칭에서 언급해주셨고, 

이런 기회가 흔치 않으니 할 수 있을 때 할 것을 추천하셨습니다. 

특히나 서울의 물건이라면 오래 보유할 것을 전제로 하기에 더더욱 추천하신 부분도 있습니다.

저는 운이 좋게도 신혼부부가 들어오게 되어 합가를 하는 상황이고, 

그분들의 자금의 여유가 되는 상황이었기에 

기존 임차인의 보증금의 새로운 임차인의 보증금으로 반환하고 공실을 만들어 수리를 진행할 수 있었습니다.

개인 자금 상황
 

결국 수리를 할지 말지,

수리부분을 얼마나 할지, 무엇을 어떻게 더 좋게 할지는 

개인 자금 상황에 따라 달라진다고 생각합니다.

수리를 하게 되면 당장의 투자금이 더 들기는 하지만 

그만큼 새로운 임차인을 구할때, 매도 시, 역전세를 맞았을 때 유리할 것이고 

수리를 하지 않거나 가성비로 하게 되면 당장의 투자금을 줄일 수 있는 장점이 있다고 생각합니다.

결국 내 물건이기에 개인이 자금상황, 개인의 판단에 의해 결정하면 된다고 생각합니다.
 

인테리어를 고민하는 분들께 제 경험이 도움이 되셨기를 바라며

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)