지난주 이재명 대통령이 취임 1주년 기자간담회를 열었다. 아무래도 다른 내용들 보다는 부동산 관련 내용에 관심이 가서 이를 발췌하고 해당 내용에 대한 의견을 정리해보았다.
"부동산은 묘하게 소위 개혁 정부가 들어서면 올라간다. 보수 정부에서 집권하면 부동산 값을 올리려고 고사를 지내는데도 안 올라간다. 다 풀어주고 이자율도 낮추고 빚 내서 집 사라고 고사를 지내고. 그런데 안 오른다. 안 오르고 있다가 그게 몇 년 동안 쌓이고 쌓여서 개혁 정부가 들어서면 그때 팍 올라간다."
그래서 정권별 KB부동산 매매 지수 상승률을 알아봤다. 일단 이재명 대통령이 언급한대로 보수 정부때는 부동산이 별로 안 오르다가 진보 정부때 많이 오른 건 사실이다. 그러나 요(要)는 그 이유에 있다.
이재명 대통령은 보수 정부때는 아무리 부양책을 써도 집값이 안 오르다가 이게 쌓여서 진보가 정권을 잡을 때 터져서 부동산이 급등한다고 언급했다.
글쎄다. 그런 식으로 따지자면 이명박 정부때 썼던 부양책들이 박근혜 정부때 터져서 급등했어야 옳지 않은가. 왜 박근혜 정부는 건너뛰고 문재인 정부때 급등했을까.
이재명 대통령의 발언은 진보 정부의 집값 급등 책임을 회피하고 있다는 데에 문제의 심각성이 있다. 왜 진보 정부때 유독 집값이 더 오르고 특히 서울이 올랐을까. 각 정권별 M2 통화량 증가율을 보면 더 기이하다. M2 통화량 증가율은 노무현 정부 +35%, 이명박 정부 +52%, 박근혜 정부 +33%, 문재인 정부 +51%, 윤석열 정부 +11%로, 노무현 정부와 박근혜 정부의 증가율이 비슷했고, 이명박 정부와 문재인 정부의 증가율이 비슷했다. 그런데 부동산 상승율은 판이하게 다르다.
노무현 정부와 박근혜 정부의 유동성 증가폭이 비슷했는데 부동산은 노무현 정부때 훨씬 폭등했고, 이명박 정부와 문재인 정부의 유동성 증가폭이 비슷했는데 부동산은 문재인 정부때 훨씬 폭등한 것은 다른 이유가 있다고 볼 수밖에 없다.
결국 답은 "유통 매물"이다.
다주택자 양도세를 중과한 시기의 상승률이 어땠고, 중과를 유예했던 시기의 상승률이 어땠는지를 확인해본다면 더 명확한 구분이 가능하리라 본다. 1주택자가 무주택자로 돌아가는 선택을 하기는 어렵다고 볼 때, 결국 시장에 영향을 주는 매물은 다주택자로부터 나와야 한다. 그런데 다주택자 양도세 중과로 매물을 틀어잠금으로써 같은 규모의 돈이 풀려도 진보 정부때 집값이 더 많이 오르는 단초를 제공했던 것이 사실이다.
그런데 이러한 상황을 두고 보수 정부의 부양책이 진보 정부때 부메랑으로 돌아와 집값 급등으로 이어졌다는 인식을 대통령이 갖고 있다니 답답한 노릇이다. "묘하게" 진보 정부가 들어서면 오른 게 아니다. 진보 정부가 오를 만 하게 만들어서 오른 것이다.
"투기, 투자 목적으로 가지고 있는 거주용이 아닌 주택에 부담을 매기자. 팔아서 시장에 나오게 하자. (중략) 거주하기 위해서 거주용으로 주택을 가지고 있는 것은 보호해야 한다. 부담이 너무 커지면 안 되니까. 그런데 그게 거의 사치품화돼 있다. 그러면 서구 선진국이 하는 것만큼의 보유 부담을 갖게 하는 게 맞겠다."
5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전후로 매매 매물의 감소는 현실화되고 있다. 즉, 유통 매물의 감소가 이뤄지고 있는 것인데 대통령도 이를 인식한 것인지, 대선 후보때의 발언("세금으로 집값 잡지 않겠다")을 번복하고 7월 세제 개편 시 증세를 발표할 태세다. 이날 기자간담회 발언뿐 아니라 그동안의 발언을 종합해보면 다음과 같은 개편안을 내세울 것으로 예상된다.
① 다주택자, 비거주 1주택자, 고가 1주택자에 대한 증세
② 장기보유특별공제 개편
③ 등록임대사업자에 대한 양도세 중과 혜택 배제
역시 관심을 끄는 것은 증세폭이다. 지금까지 이재명 대통령이 SNS에서 언급한 워딩을 감안하면 증세폭은 상당한 수준이 될 것으로 예상된다. 그러나 증세로 인한 매물 증가폭은 가늠하기 힘들다.
우선 다주택자들 중에서 향후 예상되는 증세가 두렵거나 견디기 어렵다고 생각한 사람들은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전까지 최대한 매도를 했을 것이다. 돌려 말하면, 지금 남아있는 다주택자들 중 상당수는 증세가 두렵지 않거나 견딜 수 있다고 생각하는 사람들일 것이다. 물론 이들의 예상을 뛰어넘는 증세가 이뤄질 수 있다. 그러나 또 하나의 문제는 지금이 극도의 "임대인 우위 시장"이라는 점이다.
전세수급지수는 0~200이 범위이고 100을 넘어가서 200에 가까울 수록 공급 부족이 심한 것으로 간주되는데, 현재 전세수급지수는 서울 183, 경기 179, 6대 광역시 169, 지방 168일 정도로 전국이 공급 부족 상황이다. 이러한 상황에서 다주택자들에 대한 보유세를 강하게 인상할 경우 임차인에 대한 조세 전가 역시 강도를 더할 것이 예상된다.
장기보유특별공제는 보유 기간에 대한 공제 규모는 축소 또는 폐지되고 그만큼 거주 기간에 대한 공제 규모가 늘어날 것이 예상된다. 즉, 1주택 실거주자는 기존의 장기보유특별공제 수준을 누릴 수 있을 것이다. 문제는 비거주 1주택자다. 장기보유특별공제에서 보유 기간에 대한 공제 규모를 없애고 비거주 1주택자에 대해 증세까지 진행될 경우 상당수 비거주 1주택자들은 세금 경감을 위해 자가로 돌아갈 것이다. 이 경우 추가적인 임대 매물 감소가 예상된다. 구체적인 메커니즘에 대해서는 이 글 말미에 다시 설명드리고자 한다.
마지막으로 고가 1주택자에 대한 증세 규모다. 아마도 정부가 가장 골머리를 앓고 있는 대목일 수도 있다.
이재명 대통령은 지난 20대 대선에서 윤석열 후보에게 25만표 차이로 석패했을 때 서울에서 31만표 차이로 진 것을 뼈아프게 생각하고 있을 것이다. 19대 대선에서 서울에서만 140만표 차이로 문재인 후보가 이겼던 전력가지 감안한다면 그 5년 뒤인 20대 대선에서 서울의 패배는 더욱 뼈아팠을 것이다. 서울에서 동률만 기록했어도 20대 대통령은 윤석열 후보가 아니라 이재명 후보의 차지였을 것이기 때문이다.
그런데 이번 지방선거에서도 유리한 선거 지형이었음에도 서울시장 탈환에 실패한 것은 대통령, 그리고 민주당의 고민을 더욱 깊게 할 것이다. 문재인 정부의 보유세 증세가 지난 대선에서 서울의 민심 이반을 불러왔듯이, 이번에 2027년 보유세를 인상한다면 2028년 총선에 대한 영향을 걱정하지 않을 수 없기 때문이다.
그래서 이번 지방선거 결과를 두고 평당 6000만원을 넘는 곳에서 대부분 오세훈 후보가 이겼다는 분석 결과는 흥미롭다. 보유세를 증세하더라도 다음 총선에 대한 영향을 최소화해야 하는 집권 여당 입장에서는 이 결과를 보고 어떤 생각을 할까. 다음 총선에서 서울에서 승리하려면 이번 지방선거보다 더 많은 표를 가져와야 하므로 평당 6000만원 내외의 곳에서도 다시 표를 뺏어와야 한다는 생각을 해봄직 하다. 그렇다면 보유세 증세도 실제적으로는 평당 7000만원 이상인 곳들부터 부과될 가능성이 높아보인다. 즉, 국평 25억 이상 지역들에 대한 핀셋 증세 가능성이 가장 높지 않을까 생각해본다. (어차피 보유세 증세하지 않아도 민주당을 찍을 가능성이 높지 않은 곳들이므로)
"부동산 가격은 이미 서울의 주요 의제다. 그리고 저는 상승 압력을 나름 잘 막아왔다고 생각한다. 부동산 정책에 대해서는 언제나 욕을 먹었는데 그래도 50%는 잘한다는 평가를 받을 정도이기 때문에 부동산 가격이 선거에 나쁜 영향보다 좋은 영향을 더 미치지 않았을까 싶다. 1월부터 소위 말하는 구두 개입을 통해서 눌러놓지 않았으면 엄청 폭등했을 것이다."
이재명 대통령은 취임 1년간 서울 집값이 별로 오르지 않았다고 생각하는 거 같다. 문재인 정부 시절 김현미 국토교통부 장관이 2017년 5월부터 2021년 1월까지 서울 아파트값이 +17%만 올랐다고 주장한 내용이 오버랩되는 건 나만의 착시일까. 그런데 정말 이재명 대통령 취임 1년간 서울 집값은 별로 오르지 않았을까.
KB부동산에 따르면 취임 1년간 각 정부의 서울 매매 지수 상승률은 다음과 같다.
노무현 정부 (2003년 1월 ~ 2004년 1월) +11.7%
이명박 정부 (2008년 1월 ~ 2009년 1월) +1.8%
박근혜 정부 (2013년 1월 ~ 2014년 1월) -1.4%
문재인 정부 (2017년 4월 ~ 2018년 4월) +9.4%
윤석열 정부 (2022년 4월 ~ 2023년 4월) -8.6%
이재명 정부 (2025년 5월 ~ 2026년 5월) +14.7%
이런. 오히려 역대 정부 취임 1년간 상승률에서 이재명 정부가 1등이다. 그럼에도 불구하고 이재명 대통령은 서울이 마치 폭등하지 않고 잘 눌러왔다고 평가한 이유는 무엇일까.
추정컨대, 이재명 대통령이 말하는 서울 집값은 강남ㆍ서초구를 위시한 핵심지를 대상으로 언급한 것으로 보인다. 실제 이재명 대통령이 SNS에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 강한 규제를 시사하기 시작한 것이 1월인데 실제 서울 상위 0~20% 아파트 매매가는 1월 34억 6,593만원에서 5월 34억 3,919만원으로 소폭 하락했기 때문이다. 이는 "서울 외곽 14개 구의 경우 가격이 큰 폭으로 오르고 있다. 15억원 이하는 젊은 세대의 실수요라서, 여기서 가격이 오르는 부분은 부동산 시장이 걱정할 부분은 아니다" 라고 언급한 김용범 정책실장의 발언과 그 궤를 함께 한다. 상급지 외 지역의 급등은 개의치 않겠다는 것이다.
그러나 서울 부동산은 상위 20% 아파트로만 구성된 것이 아니다. 올해 1월부터 5월까지 매매가 변동폭을 보면 서울 상위 20~40% 아파트는 17억 1,911만원에서 17억 9,598만원으로, 상위 40~60% 아파트는 11억 3,681만원에서 12억 4,489만원으로, 상위 60~80% 아파트는 7억 9,902만원에서 8억 5,569만원으로 급등했음을 감안한다면 서울 부동산이 폭등하지 않았다는 말은 현실과 먼 인식이라고 말하지 않을 수 없다.
어찌 되었든 청와대의 이러한 인식들로 볼 때, 서울 상급지 외 지역에 대해서는 규제를 들이밀 생각이 없는 것으로 보인다. 돌려 말하면 하급지에서 중급지로 갈아타는 것을 망설일 필요가 없다는 의미다. 규제를 들이밀 가능성이 낮아보이는데다 공급 부족과 유동성 증가의 콜라보가 눈앞에 다가오고 있기 때문이다.
"전세 물량이 주는 것은 당연하다. 왜냐하면 다주택자들의 양도세 유예를 끝내고 그 기간 안에 팔아라, 그래서 많이 팔지 않았나. 원래 세 주던 건데 팔았으니 세 물량이 준다. 그래서 전세가가 폭등이 왔느냐, 그거는 아니다. 세 사는 사람들, 즉 무주택자가 그 집에 들어가서 살기 위해서 산 것이다. 수요가 그만큼 줄었다. 그래서 그것 때문에 전세 물량이 부족해서 폭등했다는 사실은 원하는 그런 상황을 원하는 사람들이 만든 논리다. 이것도 정상화 과정 중의 일부다. 전세 상승률에 대한 통계를 보면 물론 전세 체감 많이 오른 것은 사실인 것 같다. 물량이 줄었으니까. 그러나 통계적으로 보면 대폭등하거나 그런 건 아니다. 잘했다는 이야기는 아니고 정상화 과정이다."
전세가가 폭등이 오지 않았다고 하여, 위와 마찬가지로 취임 1년간 각 정부의 서울 전세 지수 상승률을 알아봤다.
노무현 정부 (2003년 1월 ~ 2004년 1월) -3.2%
이명박 정부 (2008년 1월 ~ 2009년 1월) -3.4%
박근혜 정부 (2013년 1월 ~ 2014년 1월) +9.5%
문재인 정부 (2017년 4월 ~ 2018년 4월) +2.3%
윤석열 정부 (2022년 4월 ~ 2023년 4월) -14.7%
이재명 정부 (2025년 5월 ~ 2026년 5월) +6.8%
전세가는 매매가와 달리 보수와 진보 정권을 관통하는 트렌드는 없다. 그러나 이재명 정부 취임 1년간의 전세가 상승률이 최근 6개 정부 중 2위라는 사실은 "전세가가 폭등이 왔느냐, 그거는 아니다"라고 쉽게 치부할 수 있는 상황이 아님을 보여준다.
그렇다면 왜 이재명 대통령은 전세가도 폭등이 온 게 아니라고 한 건가. 결국 매매가와 마찬가지다. 상급지 전세가는 별로 오르지 않았기 때문이다. 올해 1월부터 5월까지 서울 전세가 변동폭을 보자.
상위 0~20% 아파트 : 12억 7,995만원 → 12억 8,861만원 (+1%)
상위 20~40% 아파트 : 7억 4,653만원 → 7억 6,709만원 (+3%)
상위 40~60% 아파트 : 5억 8,245만원 → 6억 546만원 (+4%)
상위 60~80% 아파트 : 4억 5,429만원 → 4억 7,312만원 (+4%)
상위 80~100% 아파트 : 2억 8,725만원 → 2억 9,839만원 (+4%)
이쯤 되면 이재명 대통령은 상급지 매매가와 전세가만 바라보고 있는 것이 아닌가 하는 의구심을 가지게 된다. 그러나 대다수 시민들은 상급지에 살고 있지 않다. 상급지 데이터만 바라보면서 정책 효과를 거뒀다고 자평해서는 안되는 이유다. 오히려 상위 0~20% 아파트를 제외하고는 매매가와 전세가 모두 급등하고 있다는 것이 올바른 현실 인식이다.
혹시 상급지 부동산을 잡으면 중급지와 하급지 부동산도 자연스레 잡힐 것이라고 생각한다면 그것은 오산이다. 상급지에 대한 매매가 상승 억제에만 매달려서 중급지와 하급지의 급등을 방치한다면, 종국에는 중ㆍ하급지의 상승이 상급지를 밀어올리는 것은 시간 문제다. 더 나은 곳으로의 주거 이전을 바라는 것은 대부분 가구의 기본적인 욕구이기 때문이다. 달리 인간 생활의 기본 요소를 일컫는 의식주에 주(住)가 들어가는 것이 아니다.
P.S)
지금 정부의 규제는 상급지의 매매가 상승 억제에 집중하고 있으나, 규제의 부작용인 "임대 매물 감소"가 그 심각성을 더해갈 것으로 보인다.
이재명 대통령과 진보쪽 인플루언서, 전문가 등에 따르면 다주택자가 감소해서 임대 매물이 감소해도 이를 매입한 무주택자, 즉 임대 수요도 동수로 감소하기 때문에 문제될 것이 없다고 이야기한다. 그러나 실상은 그렇게 산수하듯 간단하지 않다.
(이전에도 설명한 바 있지만) 다주택자가 보유한 임대주택이 100채이고 임대수요가 150명이면 전세 경쟁율은 1.5대1이고 전세가는 이러한 경쟁율이 반영되어 책정된다. 그런데 다주택자 규제 강화로 다주택자가 보유한 임대주택 100채 중에 50채를 매도해서 무주택자(임대수요)가 50채를 구입하면 임대주택은 100채에서 50채로 줄어들고 임대수요는 150명에서 100명으로 줄어들면서 전세 경쟁율은 1.5대1에서 2대1로 확대된다. 당연히 경쟁율 상승으로 전세가도 더욱 올라가게 된다.
비거주 1주택자가 감소해도 마찬가지다.
A는 B가 소유하는 집에 살고, B는 A가 소유하는 집에 살고 있다고 가정하자. 그런데 비거주 1주택자에 대한 증세 및 장기보유특별공제 축소로 A와 B는 각각 자기가 소유하는 집으로 돌아가기로 한다. 이 경우 임대주택은 2채에서 0채가 되나, 임대수요도 0이 되므로 쌤쌤이라고 볼 수 있다.
그러나 이를 시장 전체로 확대해서 생각해보자. 가령 집 10채가 있는 시장이다. 10채 중에 5채는 실거주 1주택자가 살고 있고 2채는 비거주 1주택자인 A와 B가 서로의 집을 교환해서 살고 있으며 3채는 다주택자가 갖고 있다고 치자. 그리고 다주택자가 갖고 있는 3채에 대한 임대수요는 4명이라고 치자. 그러면 임대주택은 5채(A와 B가 세놓은 2채 + 다주택자 보유 3채)가 있고 임대수요는 6명(A + B + 3채에 대한 임대수요 4명)이 있다. 전세 경쟁율은 1.2대1이다.
그런데 A와 B가 각자 세입자 생활을 청산하고 각자 자가로 돌아간다. 그렇게 되면 임대주택은 3채, 임대수요는 4명으로 줄어든다. 전세 경쟁율은 1.33대1로 올라간다. 역시 전세가는 올라간다.
이렇듯 다주택자에 대한 규제뿐 아니라 비거주 1주택자에 대한 규제 역시 임대 매물을 줄임으로써 전월세가 상승을 초래하게 된다. 정부는 일개 부동산 글쓴이도 생각할 만한 내용을 과연 알고 있는 것일까 모르는 것일까. 알고 있다면 임대 매물 감소에 따른 세입자 처지는 고려할 가치가 없다고 생각하는 것일까. 그것도 "정상화 과정"이라고 치부할 수 있는 것일까.
