수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 윤이짜장입니다.
최근 유주택자는
대출 및 세금 규제로 취득 및 보유비용이 증가하면서
주택수를 늘려가는 것에 대해 보수적인 분위기가 형성되어있습니다.
(무주택자라면, 더 자산 격차가 커지기 전에 집을 마련하는 것이 필요한 시기이기도 합니다.)
그러면서 진짜 투자를 할 수 있는 기회가 줄고
치열한 투자과정에서 배울 수 있는 시간이 줄어들다 보니
과거만큼이나 투자 인사이트를 채워가기가 사실상 불가능해보이기도 합니다.
그렇다면 앞으로 이런 투자 공백기간동안에 어떻게 인사이트를 채워갈 수 있을까요?
이미 우리가 투자한 단지의 발자취와,
내가 투자한 단지 뿐만 아니라 투자 직전 검토했던 단지들의 흐름을 돌아보고
분기별 또는 연간 재채점을 해보며,
그때 내 판단이 아직도 유효한지 점검해보며 투자 판단을 업그레이드 해나갈 수 있습니다.
특히 ‘가격이 (호가) 이만큼 올랐네? 음 좋은 결정이었다!’ 로 끝내는 ‘결과복기’가 아닌
투자 당시의 가치판단이 지금도 유효하고, 옳은 판단이었는지, 내가 놓친 것은 무엇이었는지를 점검하는 ‘가치복기’를 해야 합니다.
벌써 투자한지 1년이 다되어가는,
25년 투자를 돌아보며 다음에 더 나은 결정을 위해 복기를 해보았습니다.
1) 가격대/전고점이 높다고 더 좋은 단지인가?
같은 투자금이라면 무조건 가격대가 높은 단지를 골라야 할까요?
당시, 굉장히 고민이 됐던 부분이었는데요,
다음 세 단지는 같은 투자금으로 투자할 수 있는 단지였고
A단지는 2등 생활권 선호 단지 9억대
B단지는 1등 생활권 후순위 8억대
C단지는 3등 생활권 중위 단지 7억대 였습니다.
A단지가 생활권 내 선호단지이기도 하고, 전고점이 다른 단지들보다 높아서 고민이 많이 되었습니다.
만약 선택해야 한다면, 이 중에서 어떤 단지를 선택하고 싶으신가요?
결론 부터 말씀드리면,
매매가가 A단지는 2.5억 상승, B단지는 3.1억 상승, C단지는 2억 상승.
전세가는 A단지 0.5억 상승, B단지는 1.1억 상승, C단지는 1.7억 상승.
현재까지 결과는 선호생활권 후순위 단지(B단지)가 매매가는 가장많이 올랐고, 전세가는 나름 살기좋은 C단지가 가장 많이 올랐습니다.
특히, A단지는 2등생활권 선호단지에 1000세대나 되는 단지이지만, 물건이 많이 나오지 않는 단지로 실거래가 잘 찍히지 않는 단지였고, 따라서 시세형성이 잘 되지 않는 단지였습니다.
이런 단지의 특성은 매도 시 주변 시세만큼 가격을 올리기 어려울 수 있고, 흐름이 늦을 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
체크 point
- 가격대와 전고점 보다는, 사람들이 살고 싶어하는 동네인지 (생활권), 환금성이 좋은 단지인지가 중요.
- 선호도가 있더라도 거래가 활발하지 않은 단지는 원하는 시세대로 매도하기 어려울 수 있다.
2) 가격이 너무 싼 것에 매몰되지 않았나? 레버리지를 풀로 써서 좀 더 돈을 주고라도 조금이라도 더 좋은단지에 투자했다면?
당시 투자금을 마련하며 고민했던 것은, 남편의 주식과 내 주식을 모두 팔고 쓸 수 있는 대출을 모두 써서 투자할까 였습니다.
수리비와 취득세까지 계산해서, 모든 레버리지를 다 사용다면 3.5억까지 가능했지만,
당시에는 매도 시 들어가는 비용 등 계산해서 결국 3억이 되지 않는 선까지만 투자금을 마련했습니다.
물론 전수조사 후 투자금 2.5~3.5억으로 필터링하여 투자 단지를 골라냈지만,
투자금 3.5억까지 가지고 있는 돈을 전부 쓰는 것은 도무지 무리라고 생각하고 선택하지 않았습니다.
그렇다면 결과는 어땠을까요?
AB단지는 투자금 3.5억, CD단지는 투자금 2.5억 정도가 필요한 단지였습니다.
A, B단지는 각 생활권에서 최상위는 아니지만 중위 정도 되는 단지였고 C, D보다 단지 가치가 높은 단지였습니다.
당시 A, B를 할 수 없음에 아쉬웠고, 할 수 있는 대로 매물 코칭 최종 후보로 C, D단지를 올렸었는데요,
결과는 놀랍게도 현재까지는 C, D단지가 더 많이 올랐습니다.
투자 시점에 A, B 단지가 훨씬 선호단지였음으로 흐름이 더 빨리 왔기 때문이라는 생각도 들고,
아직 C단지는 호가만큼이나 실거래가 찍히고 있지는 않습니다.
하지만, 투자 시점에 가지고 있는 돈으로 충분히 저평가된 단지를 골라내어 거기서 가격조정까지 가능했다면 수익과 수익률 모두 좋은 결과를 낼 수 있다는 걸 알 수 있었습니다.
물론, 시장이 지나가봐야 압니다. 다음 시장에서는 결국 더 좋은 가치의 자산인 A와 B단지가 또 더 큰 격차를 만들며 올라갈 수 있지만,
- 충분히 저평가
- 시세보다 싸게
매수 한다면 하방을 다지고 좋은 수익과 수익률을 볼 수 있다는 것도 배울 수 있었습니다.
체크 point
- 충분히, 시세보다 싸게 샀는가에 따라 결과가 달라질 수 있다.
- 적은 투자금이더라도 사람들의 수요가 있는 곳이라면 그곳에서 더 벌 수 있다.
3) 서울이 무조건 더 오르는가?
투자 당시, 5개의 앞마당 중 3개가 서울 4급지, 2개가 경기도 선호 지역이었습니다.
당시 첫투자이기도 하고 너무 많은 앞마당을 비교하여 투자하면 투자가 계속 늦어질까봐,
서울 앞마당 3개만 비교해서 투자하기로 결심하게 됩니다.
하지만, 투자 이후에 비교평가에서 배제했던 다른 두 지역도 같이 비교했으면 어땠을까? 하는 후회가 남았는데요,
그때 시점으로 비슷한 매매가와 투자금이었던 단지들을 현시점에서 다시 붙여보았습니다.
단지 선호도는 조금씩 다르지만, 크게 차이나지 않는다고 했을 때,
같은 투자금 같은 가격대였지만 서울이 매매가와 전세가 상승에서 좀 더 나은 성적을 보여주었습니다.
물론 서울이라고 무조건 오르는 것은 아니지만,
4급지 이상이라면 ‘서울’이라는 메리트가 아직은 있다는 것을 알 수 있었습니다.
여러 주요 업무지구로의 접근성 그리고 교통때문이라고 생각합니다.
하지만 용인 수지구 등 사람들의 수요가 몰리는 수도권 핵심지나 선호하는 지역을 보면, 수도권이라고 무조건 덜 오른다고 단정지을 수는 없습니다.
결국, 이 또한 단지 대 단지로 봐야하며, 주변 직장의 규모, 주 업무지구로의 교통, 살고싶은 환경, 괜찮은 학군이라는 입지 기준에 따라 선택해야 합니다.
체크 point
- 4급지 이상에서는 서울이라는 메리트가 남아있다
- 하지만 직교환학이라는 입지기준을 잃고 무조건 서울이라고 생각하면, 결과는 만족스럽지 못할 수 있다.
투자 직후 복기를 하고 나서 해 본 첫 복기였는데요,
그동안은 가격만 트래킹 해오면서
‘가격 올랐으니까 됐어!’ 라는 생각만 했다보니
제 투자에서 배운 점을 다른 투자에 적용하기가 어려웠습니다.
하지만 투자 당시 아쉬웠던 점과 궁금증이 풀리지 않았던 부분들을 복기하면서,
또 새로운 것들이 보이고, 저만의 투자 기준을 세워볼 수 있었습니다.
이 판단 역시 다음 시장에서는 또 바뀔 수도 있습니다.
하지만 그때나 지금이나 변하지 않는 투자기준이 있다면, 직장교통환경학군일 것입니다.
변하지 않는 기준 위에, 변하는 시장 속에서 사람들의 수요가 어디에 몰리는지를 현장에서 파악하고 다음투자에 접목한다면 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 것입니다.
(많은 일자리가 들어오는 지역,
뉴타운과 같이 환경이 확 바뀌는 지역,
교통 호재가 여럿 겹쳐 수혜를 받는 지역 등)
이제는 부동산 채수를 늘려가며 투자하기 어려운 시장이 되었습니다.
이런 시장에서 지난 나의 투자를 복기하며 나만의 투자기준을 세워나가는 것이 무엇보다 중요해졌음을 느낍니다.
조금 여유가 생겼을 때, 내가 한 투자를 돌아보며 나만의 투자기준을 세워보는 건 어떨까요?
투자가 힘든 시기에 함께 인사이트를 길러 나가는 동료분들 모두를 응원합니다!
글 읽어 주셔서 감사합니다.
