수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
요즘 부동산 뉴스를 보면 한 가지 공통된 메시지가 반복되고 있습니다.
"실거주자는 보호하고, 그렇지 않은 보유자는 부담을 늘리겠다."
대통령을 비롯한 주요 관계자들은 최근
"1주택도 나름이다."
"사놓고 살지 않는 사람과 실제 거주한 사람은 달리 봐야 한다."
"다주택자는 잘 생각해야 한다."
와 같은 발언을 연이어 내놓고 있습니다.
이 때문에 시장에서는 오는 7월 세제 개편안에 상당한 변화가 담길 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
오늘 월부TV '구해줘월부'에서 너나위님께서도 이 내용을 아주 깊이 있게 다뤄주셨는데요.
유튜브 내용을 바탕으로 최근 논의되고 있는 세제 개편 시나리오를 정리해보고,
투자자 입장에서 진짜 중요하게 봐야 할 것이 무엇인지 이야기해보겠습니다.
1. 예상 시나리오 1 : 다주택자 보유세 강화
현재 정부가 활용할 수 있는 세금 카드는 사실상 많지 않습니다.
취득세와 양도세(중과 유예 중단)는 이미 조절되어 정부에 남은 카드는 보유세(재산세·종부세)뿐입니다.
모든 주택에 부과되어 서민 부담이 큰 재산세 증세는 정부 입장에서도 큰 부담이기에 ,
결국 종부세(종합부동산세) 중심의 규제 강화가 유력합니다.
정부가 시장의 눈치를 보며 처음에는 예상 가능한 수준의 1차 정책을 낸 후,
상황에 따라 2차, 3차 정책을 출현시킬 가능성이 높습니다.
*참고 (현행 종부세 계산식)
종부세 = (공시가격-9억) × 공정시장가액비율 × 세율
(현재 2주택 이하 최고 2.7%, 3주택 이상 최고 5%)
1. 종부세 상향 조정안
공정시장가액비율 상향
: 현재 60% 수준인 비율을 대통령령을 통해 최대 80%~100%까지 인상할 수 있습니다.
다주택 기준 및 세율 상향
: 현재는 2주택자까지 세 부담이 같지만,
과거 문재인 정부 시절처럼 2주택자부터 다주택자 규제를 적용하고,
최고 세율을 기존 2.7~5%에서 3~6% 수준으로 상향할 가능성이 존재합니다.
2. 임대사업자 혜택 단계적 폐지
시장 내 매물 출회를 강력하게 유도하기 위해,
의무 임대 기간을 채운 민간 임대사업자들의 양도세 중과 배제 혜택을 단계적으로 폐지할 가능성도 열려 있습니다.
→ 정부는 보유세를 높이면 다주택자가 매물을 내놓을 것이라 기대하겠지만,
정작 다주택자들은 높은 양도세 부담 등으로 인해
"팔지 않고 버티기"를 선택할 확률이 50% 이상으로 매우 높습니다.
결국 시장에 매물이 나오기보다 오히려 매물 잠김 현상이 심해질 수 있습니다.
2. 예상 시나리오 2 : 1주택자 세제 강화 (거주 vs 비거주 차등)
최근 기사들을 보면 정부가 가장 강조하는 키워드는 단연 '실거주'입니다.
대통령의 "사놓고 살지 않는 사람과 실제 거주한 사람은 달리 취급해야 공정하다"는 발언을 반영한 시나리오입니다.
단, 이 정책은 주로 양도가액 12억 원을 초과하는 고가 주택에 적용될 가능성이 높아 보입니다.
12억 원 이하 1주택자는 큰 영향이 없을 수 있습니다.
1) 장기보유특별공제(장특공) 밸런스 조정
- 현행: 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4% = 최대 80% 공제.
변경 예상
: 최대 공제율 80%는 유지하되,
보유 공제를 연 2%로 줄이고 거주 공제를 연 6%로 늘리는 방식이 유력합니다.
실제 계산 예시 (10년 보유, 4년 거주 시)
- 기존 세법: 보유 40% + 거주 16% = 56% 공제
- 변경 세법: 보유 20% + 거주 24% = 44% 공제 (기존 대비 공제율 12% 하락)
2) 예상되는 부작용
일부 실수요자 및 실거주자들의 강력한 반발이 예상됩니다.
세금을 줄이기 위해 집주인이 직접 전입하는 사례가 늘어날 수 있습니다.
문제는 그 과정에서 기존 임차인이 이사를 해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점입니다.
결국 전월세 시장의 수급 불균형을 더욱 심화시키는 부작용으로 이어질 수 있습니다.
3. 집값보다 더 중요한 문제, 결국은 공급입니다
많은 전문가들이 지적하는 부동산 시장의 가장 근본적인 문제는
세금이 아니라 '수급(수요와 공급)'입니다.
정부가 세금 카드로 매물을 유도하려 하겠지만,
본질적인 공급 대책이 없다면 시장 상황은 크게 변하지 않습니다.
1. 구조적 공급 부족 (역대 최악)
서울 아파트의 적정 입주 물량은 연간 3만 호 이상입니다.
하지만 2026년 이후 예상 입주 물량은 이 기준을 크게 밑도는, 역대 최악의 '공급 가뭄' 상태입니다.
재개발·재건축 등 정비사업 활성화가 절실한 상황입니다.
2. 보유세의 임차인 전가
이전 보유세 강화 시기(공급 물량이 많았던 시절)와 달리, 지금은 공급 자체가 부족한 상태입니다.
임대인에게 수천만 원의 고지서가 날아들면,
이는 곧바로 전세금 인상이나 월세 전환 등 임차인에게 고스란히 전가되는 환경이 조성되어 있습니다.
3. 피로도 및 분쟁 급증
다주택자 규제가 강화될수록 전월세 시장의 혼란이 가중되어,
종부세 전가 문제나 계약 갱신 등을 둘러싼
임대인과 임차인 간의 법적 분쟁 및 피로도가 극에 달할 수 있습니다.
4. 우리가 취해야 할 생존 전략
우리가 절대 잊지 말아야 할 사실이 있습니다.
정부의 이번 7월 세제 개편 의도는 근본적인 공급 해결이 아니라,
'다주택자와 비거주 1주택자의 물건을 임시로 쥐어짜 내 매매 물건을 늘려보겠다'는
임시방편에만 집중하고 있다는 점입니다.
문제 해결에 필요한 진짜 '공급 확대 의지'가 보이지 않는다면 시장 상황에 큰 변화를 기대하기 어렵습니다.
✔ 내집마련을 고민하는 무주택자라면?
지금 타이밍에서 가장 눈여겨보아야 할 핵심 지표는 "임대차 시장이 안정될 기미가 보이는가"입니다.
전월세 매물이 씨가 마르고 주거비 인플레이션이 가파른 상황에서 임대차 시장마저 불안하다면,
내집마련타이밍을 막연하게 뒤로 미루지 않는 것이 현명한 전략입니다.
물론 아직은 확정된 정책이 아니라 다양한 시나리오가 거론되는 단계입니다.
따라서 뉴스 한 줄에 흔들리기보다 정부의 공식 발표 내용을 차분하게 확인하는 것이 중요합니다.
다만, 정부의 공식 발표가 나왔을 때
'정비사업 활성화와 공급 부족을 해결하겠다는 진짜 의지'가 포함되어 있는지를
냉정하게 살펴보시기 바랍니다.
