수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 가애나애입니다!
최근 부동산 시장을 보면 흥미로운 현상이 관찰됩니다.
정부의 강력한 대출 규제와 세금 압박으로
다주택자나 기존 주택 소유자들의 발이 묶인 사이,
시장의 '큰 손'으로 떠오른 이들은
다름 아닌 생애 최초 매수자들입니다.
실제로 최근 뉴스 기사에 따르면
‘올해 서울 아파트 매수자 10명 중
4명 이상(약 45~46%)이 생애 첫 집 구매자’이며,
특히 그중 30대 비중이 사상 처음으로
과반(56.1%)을 돌파했다고 합니다.
무주택자에게 부여되는 대출 이점을 활용하여
내 집 마련에 나서는 분들이 많아졌다는 뜻입니다.
하지만 여전히 많은 초보 매수자들은
계약서 도장을 찍기 직전에 발길을 돌립니다.
"자금이 부족해서"라는 표면적인 이유 뒤에는,
초보자가 빠지기 쉬운 3가지 '함정'이 숨어 있습니다.
요즘 생애 최초 매수자들이
집을 사지 못하는 진짜 속사정을 짚어봤습니다.
1. 내 예산에 맞는 집은
항상 마음에 안 듭니다.
네이버 부동산을 켜고 예산 필터를 맞춘 뒤,
매물들을 보면 한숨부터 나옵니다.
내 예산에 맞는 집들은 예외 없이
아래의 이유로 마음에 들지 않기 때문입니다.
- 위치가 너무 애매하거나
- 연식이 너무 오래됐거나
- 구조나 내부 상태가 마음에 들지 않습니다.
‘내 돈으로 이런 집밖에 못 사나?’라는 실망감에
‘돈을 더 모아서 좀 더 좋은 집을 사야지’라며
매수를 미루곤 합니다.
더군다나 예산을 책정할 때에도
LTV(주택담보대출비율)만 고려하여,
‘생애최초는 LTV를 80%까지 허용해준다’고
알고 계산하는 경우가 많은데요.
막상 대출 상담을 받아보면 현실은 다릅니다.
바로 DSR(총부채원리금상환비율) 때문입니다.
LTV 기준으로 계산한 예산은
내 소득을 기반으로 한 DSR을 적용하는 순간,
실제로 대출 가능한 한도가 훨씬 낮아지기도 합니다.
이해를 돕기 위해 연 소득 5천만원인
직장인 A씨의 예시를 들어보겠습니다.
A씨가 생각한 예산 (LTV 80%만 고려)
- 주택 가격 : 6억원
- LTV 80% 적용시 대출 한도 : 6억 x 0.8 = 4.8억원
- 필요 현금 : 1.2억원
은행 창구에서 마주한 현실(DSR 40% 적용시)
- A씨의 연소득 : 5천만원
DSR 40% 기준 연간 최대 원리금 상환액
: 5천만원 x 0.4 = 2천만원
(즉, 1년에 갚는 돈이 총 2천만원을 넘으면 안됨.)
- 실제 최대 대출액 : 약 3.5억원
- 실제 매수 가능한 매매가 : 약 4.7억원
이에 따라 매수 가능한 매매가 역시 낮아지며,
실제로 내 돈으로 살 수 있는 집은
더욱이 내 눈에 차지 않는 경우가 많습니다.
2. 타이밍을 계속 재다가 놓칩니다.
요즘 많은 분들께서 갖고 있는 고민입니다.
- “기다렸다가 금리 떨어지면 살까?”
- “집값 더 떨어질 수도 있지 않나?”
- “이미 1억 올랐는데 지금 사면 늦은 거 아냐?”
이러한 생각들의 가장 큰 문제는
결정을 계속 미루게 만든다는 점입니다.
결론부터 말하자면 지나간 시기는 되돌릴 수 없고,
지금 할 수 있는 최선의 선택을 해야 합니다.
특히 최근처럼 전세 물량이 부족하고
전셋값이 지속적으로 치솟는 시기에는
'투자 수익률'로서의 매수가 아니라,
주거 안정을 위한 '생존 매수' 관점으로 접근해야 합니다.
과거, 같은 시기에 내집마련을 고민했던
두 사람이 있다고 가정해보겠습니다.
A는 전세를 선택합니다.(보증금 3억)
B는 매수를 선택합니다.(매매가 6억)
4년 뒤 상황은 이렇게 갈립니다.
A는 전세 시세가 3억 → 4억이 되어
추가로 현금 1억을 더 마련해야 합니다.
내 돈으로 매수할 수 있는 지역과
단지의 수준은 더 낮아졌습니다.
B는 집값이 6억 → 7.5억이 되면서
자산이 1.5억 증가합니다.
결과는 명확합니다.
A는 내집마련이 더 어려워졌고,
B는 매매 상승분과 4년치 저축액을 더해
상급지로의 갈아타기를 도모할 수 있습니다.
물론 내집마련을 1-2년 더 빨리 했다면,
같은 예산으로 더 좋은 집을 샀을지도 모릅니다.
하지만 지나간 과거를 아쉬워할 필요는 없습니다.
많은 분들께서 ‘이미 올랐는데 괜찮을까..’라며 망설였던
2019년에도 용기를 내어 매수한 분들은
지나고 보면 돈을 벌었습니다.
중요한 것은 지나간 시기를 돌아보며
아쉬워하는 것이 아니라,
지금이라도 주거 안정과 자산 방어를 위해
실행에 나서는 것입니다.
3. 무엇을 먼저 해야 하는지 모릅니다.
생애최초 매수자들이 가장 많이 하는 실수입니다.
많은 분들께서 아래와 같은
‘답답한 도돌이표’를 반복하곤 합니다.
집부터 본다.
→ 가격을 보고 좌절한다.
→ 이왕 사는거 대출을 좀 더 받을까?
→ 원리금이 너무 부담되는데..
→ 결정을 미룬다.
→ 시일이 지나 다시 알아보고 오른 가격에 놀란다.
이 방식으로는 매수까지 이어지기가 어렵습니다.
기준 없이 집을 보고 있기 때문입니다.
이제는 아래의 순서로 검토해야 합니다.(금액은 예시)
1. 내 진짜 대출 한도 확인하기
ex)연봉 6천만원 기준, 대출 가능한 금액은 2.5억~3억
- LTV 및 DSR 한도 모두 계산해보기
- 내 소득 기준, 일반대출보다 유리한 정책대출을 활용할 수 있는지 확인
- 매월 내야 하는 원리금이 내 고정지출 상 감당 가능한지 확인
2. 가용 가능한 현금 정리하기
- 예적금, 주식 등 총합 = 1억
3. 총 구매 가능한 총 매매가 설정하기
- 대출 한도 3억 + 가용 현금 1억 = 4억
4. 예산 범위 안에서 단지 추리기
이 과정을 거치지 않으면
계속 5-6억 집만 보게 되고,
계속 좌절하게 됩니다.
결국 중요한 것은 내가 살 수 있는
‘실제 금액’을 먼저 아는 것입니다.
완벽한 타이밍과 100% 마음에 드는 집은
처음부터 존재하지 않습니다.
첫 집은 내 인생의 종착역이 아니라,
다음 단계로 가기 위해 타야 하는 ‘첫 차’일 뿐입니다.
비록 지금은 조금 낡고 마음에 안 들더라도,
내 예산의 테두리 안에서 내린 이성적인 결정이
결국 4년 뒤, 5년 뒤에 상급지로 나아갈 수 있는
가장 단단한 디딤돌이 될 것입니다.
내 소득으로 가능한 진짜 대출 한도
당장 동원할 수 있는 가용 현금
두 가지를 정확하게 계산해보십시오.
그것이 불안한 전세 시장의 리스크에서 벗어나
진짜 ‘내 집’을 갖는 시작입니다.
여러분의 소중한 내집마련을 응원합니다🍀
