재건축·재개발 단계별 특징과 소요 기간 (2) [김작심]

안녕하세요

함께 하는 동료들과 꾸준함으로 목표를 달성 할

김작심 입니다. 💪🏻🤓

재건축·재개발 단계별 특징과 소요 기간 (1)

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지난 번 재건축,재건축 단계별 특징과 소요 기간에 대해서 1단계에서 5단계 까지 정리 해보았었는데요.

오늘은 6단계에서 마지막 끝단계 까지 정리해보도록 하겠습니다.

6단계. 사업시행 인가

어떤 아파트를 지을지 구체적인 사업계획이 확정되는 단계입니다.

건축 규모, 세대수, 용적률, 평형 구성 등이 결정되며 사업성이 보다 명확하게 드러나기 시작합니다.

✅예상 소요 기간 : 2~4년

☑️ 투자자 체크포인트
: 일반분양 물량과 용적률을 통해 사업성을 판단해볼 수 있는 중요한 시기 !

예시로 부천시 오정구 원종동을 가져왔습니다.

서해선이 지나는 원종역을 중심으로 좌,우로 6단계 사업시행인가인 모습을 볼 수 있는데요.

부천시에 7호선과 거리가 멀어 거주민들의 선호가 비교적 낮은 곳이었는데

새아파트로 바뀐다면 교통은 조금 불편하겠지만 자차 이동으로 목동과도 가깝고 한강도 꽤 가까운 거리여서 지금보다도 나아질 수 있을 거라는 생각을 해보았지만,

규모가 크지 않다는 점이 아쉽긴 한 것 같습니다.

7단계. 관리처분 인가

조합원들의 권리가액과 분양 계획, 추가 분담금 등이 확정되는 단계입니다.

사업의 수익성과 조합원의 부담이 보다 구체적으로 드러나기 때문에 재건축 사업의 핵심 단계로 꼽힙니다.

✅예상 소요 기간 : 1~2년

☑️투자자 체크포인트
: "재건축이 된다"보다 "얼마를 더 부담해야 하는가"가 중요해지는 시점

6단계에서 살펴 보았었던 부천 입니다.

서해선만 가지고 있었던 원종동과는 달리 

구디,가디 직장으로 빨리 도달할 수 있는 1호선이 있는 부천시 원미구 소사동 입니다.

하나 더 체크 해볼 수 있는 것은

1호선 라인으로 주변으로 6단계 사업시행인가 중인 모습을 볼 수 있었는데요.

서해선만을 가지고 있어 교통이 불편하고 규모가 작았던 부천시 오정구 원종동과 

1호선 역세권 주변인 부천시 원미구 소사동이 동시에 새아파트가 되어 환경이 바뀐다면 어떤 곳을 더욱 선호하게 될지 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

8단계. 철거 신고

조합원 이주가 완료되고 기존 건물을 철거하는 단계입니다.

오랫동안 보아왔던 아파트가 사라지고 실제 공사를 위한 준비가 시작됩니다.

이 시점부터는 재건축이 눈에 보이는 형태로 진행됩니다.

✅예상 소요 기간 : 1~2년

☑️투자자 체크포인트
: 이주가 원활하게 진행되는지, 추가적인 사업 지연 요소는 없는지 확인해볼 필요 있음

서울 성북구 장위동에서 6호선 역세권 단지가 될 장위10구역을 가져왔습니다.

뉴스 기사가 따끈따끈 오늘 올라온 내용이었는데요.

“2년 전 인근에서 분양한 ‘푸르지오라디우스파크’(장위6구역 재개발)와 비교하면 분양가가 약 5억원 상승한 셈입니다.”

분양가가 5억이나 상승하였다는 기사를 보면서 최근 인건비나 자재값 상승에 따른 물가 상승이 더욱 체감 되었습니다.

내년 27년 3월 입주를 앞두고 있는 푸르지오라디우스파크는 

1호선,6호선 더블역세권 인데다 한 정거장만 더 가면 7호선도 이용할 수 있어 세대수는 장위10구역 보다 적지만 선호가 높은 단지라고 생각 되었습니다.

(청약경쟁률이 35:1 이네요)

입주 전이지만 분양가에서 3억이 상승한 모습을 보면서 빈땅이 귀한 서울 수도권에서 새아파트가 되는 것에 대한 기대감을 느낄 수 있었습니다.

9단계. 착공 및 분양

새 아파트 건설이 시작되고 일반분양이 진행되는 단계입니다.

청약 경쟁률과 분양 성적을 통해 시장이 해당 단지를 어떻게 평가하는지 확인할 수 있고, 사업 수익이 현실화되기 시작하는 시기이기도 합니다.

✅예상 소요 기간 : 3~4년

☑️투자자 체크포인트
: 일반분양 결과는 사업성뿐 아니라 향후 입주 후 시세를 가늠해볼 수 있는 중요한 지표가 됨

강남구 역삼동을 예시로 찾아보았습니다.

233세대로 세대수가 크진 않지만 청약 경쟁률이 487:1 로 땅의 힘을 실감 할 수 있네요.😮

10단계. 준공 및 청산

공사가 완료되고 입주가 시작되는 단계입니다.

입주 이후 조합은 사업비를 정산하고 남은 절차를 마무리한 뒤 해산하게 됩니다.

오랜 재건축 사업의 마지막 단계라고 볼 수 있습니다.

✅예상 소요 기간 : 6개월~1년

☑️ 투자자 체크포인트
: 준공이 끝이 아니라 입주 후 주변 시세와 실거주 수요가 새 아파트의 가치를 결정하게 됨

1단계에서 부터 10단계 준공하고 청산하는 단계까지 알아보았습니다.

정리하면서 가장 크게 느껴진 것은 “땅의 힘” 이었는데요.

어느 위치(땅)에,

어떤 규모로,

어떻게 환경이 변화할지,

생각해볼 수 있는 재건축/재개발 단계별 정리였습니다. 🤓

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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