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7월 세제개편 예상 시나리오 — 총정리
1. 전체 구조 한눈에 보기
| 구분 | 핵심 타깃 | 주요 수단 | 결정 주체 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 전체 주택 (저가·1주택 포함) | 공정시장가액비율↑, 세율↑ | 비율: 대통령령 / 세율: 국회 |
| 종부세 | 다주택자 | 비율↑, 기준 강화, 세율↑, 공제↓ | 비율: 대통령령 / 나머지: 국회 |
| 장기보유특별공제 | 1주택자 중 비거주·일부 실거주 | 보유 공제율↓, 거주 공제율↑ | 국회 |
| 임대사업자 혜택 | 자동말소 임대사업자 | 양도세 중과배제 혜택 폐지 | 국회 |
2. 다주택자 시나리오
재산세
- 증세 가능성 낮음 — 저가 주택·1주택자까지 전방위 영향, 정치적 부담 큼
종부세 강화 (문재인 정부 선례 기반)
| 수단 | 현재 | 강화 예상 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 60% | 80% → 100% |
| 다주택 기준 | 3주택↑ 중과 (2주택=1주택) | 2주택부터 중과 적용 |
| 세율 | 최고 2.7% / 5% | 최고 3% / 6% |
| 공제금액 | 9억 | 축소 가능성 |
임대사업자 양도세 중과배제 혜택
- 10년 의무임대 완료 후 자동말소된 임대사업자에게 부여된 혜택
단계적 폐지 가능성 존재
정책 추진 명분 (3가지)
- 기존 제기 문제에 대한 명분 부합
- 시장 매물 부족 해소를 위한 출회 유도 부합
세수 확대 부합
실효성 의문
- 문재인 정부 동일 정책 → 매물 미출회 (팔면 양도세 최고 82%)
매물 안 나올 확률 50% 이상
3. 1주택자 시나리오
적용 대상 명확히
12억 미만 1주택자 → 완전 무관
장기보유특별공제는 12억 초과 양도 주택에만 해당
현행 장기보유특별공제
| 구분 | 대상 | 상세 공제 | 최대 공제 |
|---|---|---|---|
| 완전 실거주 | 전 기간 거주, 12억 초과 양도 | 보유 40% + 거주 40% (연 8%, 최대 10년) | 80% |
| 일부 실거주 | 2년 이상 거주, 12억 초과 양도 | 보유 40% + 거주 40% (각 연 4%, 최대 10년) | 76% |
| 비거주 | 2년 미만 거주, 12억 초과 양도 | 보유 30% (연 2%, 최대 15년) | 30% |
변경 예상
| 항목 | 현행 | 변경 예상 |
|---|---|---|
| 보유 공제율 | 연 4% | 연 2% |
| 거주 공제율 | 연 4% | 연 6% |
| 최대 공제율 | 80% | 80% 유지 |
10년 보유 4년 거주 시 영향
| 현행 | 변경 후 | |
|---|---|---|
| 보유 공제 | 4% × 10년 = 40% | 2% × 10년 = 20% |
| 거주 공제 | 4% × 4년 = 16% | 6% × 4년 = 24% |
| 합계 | 56% | 44% |
| 차이 | — | △12%p → 세금 추가 |
예상 부작용
- 직주분리 실수요자 반발 + 거주 인정 기준 모호화
- 공제율 방어 위해 임차인 퇴거 → 보유주택 전입 러시 → 전세가 상승
임대인 보유세 고지서 → 전세금으로 전가 가능성
4. 시장 영향
"예상 수준으로 나온다면 시장에 큰 변화 없을 것"
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 시장 문제 본질 | 세금이 아닌 수요공급 불균형 |
| 입주 물량 | 2026~2028년 2만 호 미만 — 역대급 공급 절벽 |
| 역사적 선례 | 문재인 정부 동일 정책 → 실패, 그때도 입주 물량이 지금보다 많았음 |
| 추가 리스크 | 보유세 증가분 → 전세금 전가 경로가 현재 환경에서 더 심각하게 작동 가능 |
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