✅아파트명 군포시 산본동 래미안하이어스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
2. 교통 A
3. 학군 B
4. 환경 B
5. 공급
1) 군포시 인구수 : 249,770명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 249,770 x0.005=1,249세대
(1년 : 1,249세대 / 3년 : 3,747세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,214세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1574세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,214세대÷3년 = 연평균 738세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 738 ÷1,249 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
나의 투자 결론(매수 여부):
군포시 산본동 래미안하이어스는 2010년식 산본신도시 대장이다. 전고점(12.4억) 대비 현재 가격(11억)은 약 11.3% 하락했고 , 전고점 회복 단지 않은 상태이다.
입지 측면에서도 생활 인프라와 교통 접근성이 확보되어 있고, 이미 형성된 주거 선호도가 있어 입지 독점성이 있다.
군포시는 공급 관점에서 보면 세대당 인구 대비 적정수요는 연 1,249세대 수준인데, 향후 3년 공급 예정 물량은 총 2,214세대로 연평균 738세대 수준에 불과하다. 2026년 공급 아예 없어 역전세 리스크대비 가능하고 이것은 적정 수요 대비 약 59% 수준으로 공급 부족하다. 전세가율 61%로 공급 부족이 지속될 경우 전세 수요 유입으로 가격이 오를 것으로 보인다.
하지만 구로구 개봉동 01. 2412^ 현대 33평 11억 /6.3억 , 현대홈타운 01. 964^ 31평 11억
단지가 있어 래미안하이어스는 사지 않겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
꼼꼼히 해보려고 많이 노력했다. 비교평가가 아직은 어렵다. 래미안하이어스가 아직 전고점이 회복되지 않아서 저평ㄱ가로 보이는데 딱 이것만 보고 판단해야 하는지
비교평가 가능하다면 판단해야 하는지?
계속적으로 가, 저,환,수,리를 생각하면서 정리하면서 잊지말고 판단해야겠다 다짐했다
투자 결론 :
산본 대장 래미안하이어스 비교로 만안구 래미안메가트리아를 확인해보았다.
대체적으로 비슷 하다. 래미안하이어스가 연식이 빠름에도 가격이 더 높고
중학교 더 가깝고 상권이나 더 번화가이다.
가격이 비슷하다면 저렴한곳인데 둘다 투자해도 될꺼 같은데 메가트리아지만 더 나아보인다.
