✅아파트명 : 수지 풍덕천동 래미안수지이스트파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수지구 종사자 수 : 87,487명
수지구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 68분
시청역 : 76분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 수지중학교, 학업성취도 91%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 죽전 신세계백화점, 스타필드, A등급
5. 공급
재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 수지구 인구수 : 369,798명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 1,848세대 / 3년 5547세대
3) 3년 입주량 합계 : 0세대
4) 연 평균 입주량 : 0세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 전용84 현재 매매 13.15억 전세 8억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 11.4억 전세 5.9841억
5년 내 저점 매입시: 22년 12월 매매 8.175억 전세 5.56억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점을 돌파해서 싼 구간이라고 할 수는 없음. 수지 내 가격이 비슷하나 가치가 더 낮은 매물이 있으므로 상대적으로 저평가되어있다고 할 수 있음
2) 환금성 : 300세대 이상. 강남에서 1시간 이내에 있는 서울이므로 환금성 있는 단지임. 거래 시 1/2/3/탑층 제외 필요
3) 수익률 : 실거래가 전저점 (8.2억) 의 2배(16.4억)를 넘지 않았으므로 향후 16.4억 달성 시 상승분 3.3억/투자금 7.15억 (대출 제외) 46%의 수익률 달성 가능. 강남 1시간 이내에 있는 땅이므로 장기 보유 시 수익률 100%도 가능.
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 55%를 넘음. 현재 전세가의 2배가 현재 매매가보다 높으므로 10년 내 투자금 회수 가능하다고 예상할 수 있음
5) 리스크 대비: 향후 3년 간 수지 내 공급이 전무하므로 역전세의 위험 없음.
나의 투자 결론(매수 여부): 자기 자본의 여력이 된다면 매수한다. 단, 수지와 비교할만한 앞마당을 몇 개 더 만들어야 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 여전히 예상 수익률을 작성하는 것은 쉽지 않다. 다만 이러한 과정을 통해 내가 최종 매수할 물건의 가치를 기록해두어야 보유 시에도 이 단지의 가치를 믿고 지켜나갈 수 있다는 생각이 들었다.
