[열기91기 비전보드 빡세(3)게 만들고 꿈향해 나아7ㅏ조 그리니] 구리시 e편한세상인창어반포레 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : e편한세상인창어반포레

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

구리시 종사자 수 : 6.9만

구리시 직장 등급 : C등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) ‘구리역 도보 8분 거리 단지’

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 43분 

여의도역 : 67분 

시청역 : 48분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 인창중학교, 학업성취도 77.9%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점, 대형마트(이마트, 롯데마트), 한양대학교 병원, A등급

5. 공급

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 구리시 인구수 : 18만6천명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 930호

(1년 :  930세대 / 3년 : 2,790세대)

3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 2,059세대 + 28년 561세대)

4) 연 평균 입주량 : 3,800세대÷3년 = 연평균  1,267세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 930÷1,267 =0.73배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내  > A 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: e편한세상인창어반포레  25평 현재 매매 10.7억, 전세 6억

5년 내 고점 매입 시: 2020년  11월  매매 8.3억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입 시: 2023년  3월  매매 7.0억 전세 4.0억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : X

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : X

4) 원금보존 : X

5) 리스크 대비: △

나의 투자 결론(매수 여부): 현재 가격은 전고점 대비해서도 많이 오른 가격이나 향후 다른 단지와 비교해서 더 저평가로 판단되고 투자금이 가능할 시 투자 후보 단지로 넣어두고 싶다

✅ 작성하면서 느낀점 : 구리역 도보 8분의 현재 기준 신축 단지로 현재는 매수가 불가 한 단지이나 향후 서울이 계속 조정지역으로 묶이거나 했을 때는 비규제 역세권 신축으로 갈아타고 싶어서 선정 해 보았다. 아예 불가능 할 줄 알았는데 보고서를 작성 해보니 앞으로 종잣돈 꾸준히 모으다 보면 가능한 날이 올 수도 있을 거란 희망이 생긴다. 하지만 구리가 규제로 묶인다면 더더욱 서울이랑 같은 투자금으로 비교해야하고 관악구 벽산블루밍이 더 저평가로 보인다