관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
26년 6월 열기반 2강 너바나님의 강의 후기
이번이 세번째 열기 수강인데, 열기 강의를 들을수록 너바나님의 말씀 하나하나 더욱 와닿고, 문장의 깊이를 느끼게 된다. 투자 연차가 쌓일수록 너바나님의 말씀의 무게가 더욱 더 무겁게 와닿을 것 같다. 1년에 적어도 한번씩, 월부환경안에서 투자 시간을 쌓아가며 너바나님의 투자 원칙과 가치관을 배울 수 있는 시간을 가지고 싶은데, 이번 열기가 마지막 강의라니 아쉽고 또 아쉬울 뿐이다.
너바나님~ 열기강의 계속 해주시면 안되나요?!!ㅠㅠ 때때로 흔들리고 목표를 잊어버리는 저를 비전보드로 잡아주세요!!
<인상깊은 점>
시간의 사분면
워킹맘에 투자공부까지 하는 일상을 살다보니, 어느새 늘 ‘시간이 없다’는 말을 입에 달고 살고, 늘 시간이 없어서 하기가 힘들다는 생각에만 빠져 있었다. 그런데 너바나님께서 시간의 사분면을 설명을 들으며, 내가 시간이 부족한 것도 일견 맞지만 효율적으로 사용하지 못해 내가 할 일을 제대로 못 하고 있다는 사실을 깨달았다.
=> 긴급중요/중요덜긴급/긴급 덜중요/ 덜 긴급 덜 중요로 나누기.
=> 긴급하고 중요한 것과 중요한데 덜 긴급한 사항들을 어떻게 처리해 나가셨는지 알려주신 팁 적용하기
(예:중요한데 덜 긴급한 것- 목표 수치로 정하여 중간 점검하며 시급성을 높이기=> 예:독서-일별/월별/분기별 목표치 관리하여 시급하도록 설정한 점)
=> 덜 중요한 것중 시급/ 덜 시급-나쁜 습관 피하도록 환경 세팅, 나의 목표 연 소득/365해서 나온 금액보다 기대 소득이 낮은 일은 최대한 레버리지하기.
=> 결국 해내는 사람, 성공하는 사람은 문제에 포커스를 맞추지 않는다. 목표에 포커스를 맞추자. 문제는 안고가야 한다. (이부분에서 투자로 성공한 사람의 마인드를 배웠다. 이런 마음을 가지고 세상을 살아가는 구나. 너바나님이라는 지혜로운 어른을 알게되고, 그분의 생각과 마인드를 육성으로 들으며 배울 수 있음에 감사하다. )
2. 부동산 가격의 선행지표
장기(숲)-물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 공급(독점)
=> 결국 부동산은 물가가 올라가는 것 만큼 오른다. 인플레이션 헷지.
단기(나무)-가격 저평가 여부, 매수(매도)심리, 입주물량, 투자기준
=> 악마는 디테일에 있다. 장기 시계열로서는 부동산 가격이 오르지만, 저평가/고평가여부, 심리, 입주물량 등에 따라 가격 변동이 있을 수 있다. 그 안에서 기회를 찾는 투자자가 되기 위해 저평가, 심리사이클(지금이 어느 시기인지 알기), 입주물량을 체크하여 철저히 투자기준에 맞는 것을 투자하자.
3. 부자가 될지 1초만에 알아보는 법
A : 어디 사야 하나요?
B : 당신의 투자 원칙은 무엇인가요?
Not A But B.
나는 A인가? B인가? 나는 투자원칙을 제대로 이해한 투자자인가? 투자원칙대로 매번 매물을 보았는가?
스스로 자문해보았다.
부끄럽지만 아직까지 보이는 대로, 감정대로 단지를 보고 매물에 사랑에 빠질때가 많다.
교안에 있는 투자원칙을 현장에서 단지, 매물을 볼때는 적용하지 못할 때가 많다.
투자자로성의 지금 내 상태를 메타인지할 수 있어서 다행이다. 이번달 열기를 들어서 정말 다행이다. ^^
4. 부동산 투자의 원칙(가저환수원리) 씹어먹기
(이번 열기강의를 들으며 부동산 투자의 원칙을 씹어먹어보자고 다짐해본다. )
* 가치 - 고가치 : 수요는 많고, 공급은 제한(입지독점성)
- 보통가치 : 수요가 있고, 대체 가능한 지역 ( 예: 광역시, 지방 50만 도시)
- 저가치 : 수요가 낮고, 대체 가능한 지역( 예:인구 적은 지방, 오피스텔,,,,전세가가 계속 낮아지는 지역)
그동안 지방을 통으로 보고, 오해했었다. 최근의 투자 관념을 무비판적으로 받아들이며 선입견이 생겨버렸다.
지방의 아파트 중에도 보통가치도 있고, 저가치도 있다. 투자로서 충분히 가치가 있고, 돈을 벌 수 있고,
현재 저평가로 매력적인 지역이 많다.
저평가 시기인 지방광역시의 경우, ‘기다리면 된다’는 너바나님의 말씀이 인상깊었다.
투자는 원칙에 따라 우직하게 하면 되는 구나.
내가 보유한 물건이 가치가 있다면, 그 가치를 믿고 가면 된다는 것을 실제로 그렇게 투자해서 크게 수익을 내고
성공한 분의 이야기를 통해 내가 가야할 길이 선명해짐을 느꼈다.
* 저평가
- 공포시기에 매수할때
- 같은 가격에 더 가치 있는 물건일때
- 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건일때
- 저가치 투자하지 않기, 고평가시기 투자하지 않기.
=> 고평가 시기 투자한 물건인 경우는요?
내가 찾은 해법-고평가 시기에 투자하고, 보통가치인 경우 아직 손실구간일 확률이 높다. 그럴때는 물건의 가치(저가치 아님)을 믿고 기다려서 가격이 회복될때 매도하기. 그때까지 저평가 매물을 찾아 최선의 갈아타기에 진심을 다하기.
* 수익률
- 투자할때 투자수익률을 반드시 정하고 들어가야함. 이는 매도원칙이 된다.
- 기대수익률 달성시 반드시 매도, 기계적으로 해야함. 기대수익률을 각자의 비전보드 목표대로.
=> 무릎에 사서 어깨에 팔아라. 라는 말의 의미를 다시 새김.
바닥을 잡으려고 하지말고, 꼭지 잡으려고 하지도 말자!
* 원금보전
- 그동안의 원금보전에 대한 오해 : 전세가율로만 판단해옴.
- 원금보전은 매도/보유에 따라 달라질 수 있다.
=> 가치 있는 자산을 저평가에 사는 것, 공포시장인지, 무릎인지 어깨인지 내 자산의 상황을 파악하는게 중요하다.
즉, 내가 보유한 물건이 무릎에서 허리, 어깨로 올라갈 자신인지의 가치 신뢰가 중요해진다.
-원금 보존의 원칙 3가지
1) 향후 전세가격 상승에 따른 원금보전 계산해보기(서울 10년 1.8배, 지방 1.5배)
2) 적정 전세가율(서울 55%, 강남 45%)
3) 가치있는 지역이라면, 전고점 이하.
=> 깨달은 것은, 원금보전은 전세가와 관련이 많으므로, 전세가가 오를 수 있는지, 전세가 잘 나가는지, 전세가율이 어떻게 되는지 파악하는 것이 원금보전을 가늠하는 중요지표이다.
*리스크
부동산 투자자의 가장 큰 리스크는 ? 역전세 => 5%만 인상하기, 보증금의 5~10% 보유하기, 무리한 마통X,
5~10년 응원할 수 있는 부동산에만 투자하기.
5. 시장에 대한 전망은 하지 않는것. 상승/하락에 대한 시나리오를 그리고, 대응하는 것.
상승에 대한 시나리오 - 자산 쌓기
하락에 대한 시나리오 - 원금보전, 단도투자 원칙 고수.
=> 어떤 파도가 와도 헤엄칠 수 있는 능력을 기르자.
=> “2년 뒤를 봤을때 지금 저평가인가?” 가 중요하다.
6. 싸게 사서 비싸게 판다의 의미
싸게 - 저평가, 5~10년의 기간 중에 싼 구간에 있다는 것을 이해하는 것.
산다 - 매수능력이 있다.
비싸게 - 가격이 오를때 까지 기다린다.
판다 - 환금성이 있는 물건을 매수한다.
결국, 가치와 저평가가 중요하다. 가치가 있는 저평가 물건을 매수하면, 가격이 오를때까지 기다릴 수 있다.
7. 부동산 세금을 대하는 법
부동산 세금 - 취득세, 종합부동산세, 양도소득세
취득세 - 비조정지역 3주택(8%, 그 이하는 1~3%)까지는 괜찮다.
종부세 - 주택가액 40억(2, 3주택)까지는 부담할 수 있다.(각자의 상황에 따른 판단) 다만, 7월 세제 개편을 확인.
양도세 - 비조정지역의 경우, 3주택이상도 2주택과 동일.
=> 나의 경우, 비조정지역 3주택, 주택가액 40억 까지는 룸이 있음. 다만, 취득세 8%를 감안, 세후 수익 고려하여 매수하자
=> 중요한 것은? 두려움보다 비용과 편익을 저울질하는 자세.
부자가 되는 길을 가기 위해 세금이라는 입장료를 당당히 내자.
입장료를 낼 수 있는 역량과 저평가를 보는 눈을 키우자.
<적용할 점>
1. 행부맘표 시간의 사분면 커스터마이징 하기.
- 아침 공부시간 1시간(미모 5시) 반드시 사수하기.
- 종잣돈 관리를 위해 너나위님의 재태크 기본반 수강 후 투자 시스템 만들기.
- 독서, 임장 목표치 만들어 일별/주별/월별 달성도 체크, 월부챌린지 업로드
- 매일 아침 목표를 다이어리에 수기로 적고, 달성여부 체크, 우선순위를 늘 인지하기
2. 가저환수원리 내재화하기.
- 관심 매물 수익률 보고서 작성하기.
- 워렌버핏, 찰리멍거 책 반복독서하기.
- 너바나님 강의 2회독, 단권화해서 흡수하기.
- 매일 1편 10억 달성기 읽고 댓글.
3. 세금 공부하기.
- 세금 관련 강의 듣기
- 신문에서 세금 용어 만나면 피하지 말고 자꾸 읽기
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