구리 인창동 삼보아파트 수익률 분석 보고서(수정)

✅아파트명 : 구리 인창동 삼보아파트 / 96년 / 906세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

구리시 종사자 수 : 69136 / 사업체 수 : 21325

구리시 직장 등급 : C등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 47분 

여의도역 : 60분 

시청역 : 43분 

 A-등급 

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 인창중학교, 학업성취도 77.9%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 롯데백화점, 롯데마트그랑그로서리, 롯데아울렛 구리점, 롯데하이마트, CGV 등 A등급

5. 공급

부동산지인 활용 

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

-구리시 3년입주 합계 : 3800세대 (26년 1180세대 + 27년 268세대 + 28년 2352세대)

-2028년도 수요량 대비 2배 이상 입주물량이 많고, 2029년 입주 물량이 3800세대 발생 예정으로 2028년부터 역전세와 환금성 이슈가 발생할 가능성 있다고 보임.

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 구리시 인구수 : 18만 7,463명 (26.05)

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 937세대

(1년 :  937세대 / 3년 : 2,811세대)

3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)

4) 연 평균 입주량 : 3,800세대÷3년 = 연평균  1,266 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 1,266÷937 =1.35배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정 수요 1배 초과 2배 이내  > B등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 구리 인창동 삼보A 34평 현재 매매 9.5억, 전세 5.9억 (전세가율 62%)

5년 내 고점 매입시: 2026년 4월  매매 8.72억 전세 5.5억 (전세가율 63%)

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월  매매 6.6억 전세 4.3억 (전세가율 65.1%)

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입]

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

• 앞마당이 없는 상태로 상대적 저평가 여부 판단이 어려움

• 절대적 저평가 (자키 계산법)

  (강남,서초,송파,중구,영등포구는 직장30% / 교통20% / 학군20% / 환경 20% / 공급 10%)

  (중계,평촌 등 학군지 유명한 곳은 직장25% / 교통25% / 학군30% / 환경 10% / 공급 10%)

  (일반 수도권은 직장20% /교통35% / 학군15% / 환경20% / 공급10%)

  (S등급100, A등급90, B등급70, C등급50)

직장 C / 교통 A /  학군 C / 환경 A / 공급 B / 

기본 50 + 90 + 50 + 90 + 70 나누기 5 = 70점

가중치 50*0.2 + 90*0.35 + 50*0.15 + 90*0.2 + 70*0.1 = 74점

96년식 아파트이기에 건물 가치는 점점 떨어지고 있으며 땅의 위치는 강남에서 47분 소요되어 입지 보통

2) 환금성 : 팔 수 있을 때 팔 수 있는가? / 나홀로 아파트 / 저층 탑층 여부 /  세대수 *0.5% /  보통 △

나홀로 아파트 아니며 / 906*0.5%= 4.53건 이상 거래되고 있으나 거래랑이 적은 편임. 

26년 매매3건-전세7건 총10건

25년 매매9건-전세5건 총14건

24년 매매4건-전세2건 총6건

23년 매매4건-전세3건 총7건

22년 매매1건-전세2건 총3건

과거에 비해 점점 매매와 전세 거래량이 늘어나는 수치이나 거래랑 적은 편임. 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 / O

2026년 4월(2개월 전) 8.72억 고점 매수 시 28%로 확인 / 2023년 3월(3년 전) 저점 매수 시146% 확인됨

4) 원금보존 : 지역별 적정 전세가율(경기도 전세가율 50% 미만이면 투자X) / 입지독점성 / 입주물량 적정 X

전세가율 62~65% 수준

강남역 47분 소요로 입지 보통

입주물량 3년 내 1.35배로 적정수요 초과 B등급

7년 기간 동안의 시세 그래프를 확인한 결과, 2020년 경 소폭 상승 후 보합 상태 지속되었으며 현재 2026년 다시 상승 기류 보이나 미미한 수준임. 확연한 우상향 그래프가 아님.

5) 리스크 대비: 역전세 X

- 2028년~2029년 수요 대비 입주량 급증으로 인해 역전세 발생 가능성 있음

- 대출 금리 상향 시 월 지출 증가

나의 투자 결론(매수 여부): 투자 안함

저X 환△ 수O 원X 리X

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 2강 필사했던 내용을 토대로 천천히 복기하며 작성하였음에도 앞마당이 없는 상태에서는 이 물건이 상대적으로 저평가 되었는지 더 판단하기가 어려움 (앞마당이 최소 4-5군데 있어야 비교 평가가 가능할 것으로 보임)
• 가저환수원리 원칙을 이론적으로 이해하는 것과 내가 물건에 적용해서 해석하는 것과는 큰 갭이 있다는 것을 알 수 있었고, 더 많은 공부가 필요함
• ‘내가 가진 돈으로 모든 것을 만족할 수 있는 물건을 찾아서 매매까지 이어지는 것이 쉽지 않겠구나. 내 욕심이구나.’ 하는 생각이 들었으며, 같은 돈이면 다홍치마라고 동 가격대에 비교군을 많이 만들어야겠다고 생각했음