✅아파트명 : 상동 백송마을 풍림아이원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시원미구 종사자 수 : 318,670중에 원미구는 약 195,000명
부천시원미구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 15분 (1환승)
여의도역 :1시간(1환승)
시청역 : 1시간 7분(1환승)
교통등급 : B 라고하자..
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 석천중학교, 학업성취도 89.2%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 롯데백화점, NC아울렛, 하이마트, 순천향대학교부천병원. S등급
5. 공급
1) 부천시 인구수 : 756,037명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,781
(1년 : 3,781세대 / 3년 : 11,343세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8,734 세대 (26년 1,573세대 + 27년 4,994 세대 + 28년 2,167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8,734 세대÷3년 = 연평균 2,911 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2911÷3781 =0.77배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세: 현재 매매 5.93억, 전세 4.09억
5년 내 고점 매입시: 21 년 10월 매매 6.67억 전세5.2억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 4.3억 전세 2.8억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O (아직 전고점을 회복하지않은 상태이며, 같은지역에서 같은평수의 연식 더 오래된 아파트가 5.7억에 거래되고 있음. 7호선 도보이용가능지역 -도보15분)
2) 환금성 : O (300세대이상, 나홀로아님. 월 거래량 양호. 탑층제외+1-3층 제외 조건)
3) 수익률 : O (수익률100%를 기대했을때, 이아파트가 10년뒤 7.765억이 되어야함. 지금보다 10년전 매매가는 3.4억이었고 10년동안 약74%상승함. 10년안에 수익률 200%는 조금 어려울수 있지만 수익률 100%는 충분히 가능한 단지라고 본다)
4) 원금보존 : O 현재 전세가율 69% (경기도 전세가율70%에 기준함)이면서, 수요가 꾸준히 있고 실제 거래도 꾸준히 이뤄지는 단지임. 그리고 전세가가 우상향하는 아파트이기에 원금보존면에서는 괜찮다고 본다.
5) 리스크 대비: 2027~2028년에 부천시오정구에 입주물량이 과잉이다. 그리고 인접한 광명시도 2027년 초과, 2028년 과잉공급이 예정되어있음. 광명은 부천보다 입지면에서 상위에 있고, 오정구의 대장신도시 개발사업과 신축에의해 2년뒤에는 전세수요가 빠지거나 역전세 리스크가 있을 것 같다. 하지만 역전세를 대비해서 매수 후 2년간 종잣돈을 꾸준히 모으고 있다면 역전세 대비는 가능할것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금이 현재 내 투자금보다 오버되기에 투자 못함ㅠㅠ
✅ 작성하면서 느낀점 :
실질적으로 저환수원리를 따져보니 감정이 아닌 객관적인 눈으로 보게 된다
그리고 순간적인 판단이 아닌, 여러측면에서의 정보를 종합적으로 판단해서 결정을 내리는게 정말 쉽지 않다는 걸 알게됨..!
그리고 아파트 수익률 보고서를 위해서라도 비교평가는 정말 필수구나 하는걸 알게되었다.
